5月17日下午，由武汉市房地产开发企业协会，武汉开来建筑设计公司以及新浪乐居联合举办的第二届武汉房地产高峰沙龙暨武汉房企产品研发能力现状和发展方向经验交流会圆满落幕。会上，万事达集团、武汉全能通、普提金、世纪泓源、星海集团、九易至和商业地产、万克德商务公司、怡恒工程公司、新长江置业、中建三局、美好愿景、武钢房地产、城开土地中心、武汉新区投资、佳辰投资、武汉佰惠广场投资公司、等近40家知名房企和相关部门出席并悉数做出精彩发言。
本次活动是针对目前房地产行业及各房地产企业的产品研发和设计中存在的问题进行广泛交流，对参会单位提升产品研发能力以及企业资源整合提供了一个良好的交流交友平台，旨在互通行业经验，帮开发企业解决一些实际问题。……
目前房地产行业正在处于重大转型期，原来靠机会型、随机型的开发已经行不通了，一定要走向战略导向型，就是要有明确的企业战略，才能够在市场上立于不败之地，产品研发设计部门在一个企业中的重要性将日益显著，目前本土房地产企业研发部最多的计划编制已达到100人，意味着在未来几年内很多房企会大力发展产品研发部。
对于工业开发有两个调控大趋势，一个是去住宅化，第二个是去商业化。问题是，正常的配套受到了一定的抑制，特别是现在一般劳动密集型工业园区，过分地去商业化只会造成这个园区留不住人。临街设计配套车间连通主厂房，以应对配套不足的问题。工业园区前期的产品策划定位不清晰的情况下，对消防的设计标准一定要要高，以便于客户后期实际操作使用。
对住宅调控力度的加大，致使很多开发商特别是中小开发商转型往商业地产走，但由于开发商在产品研究、产品研发方面太欠缺了，特别是资源型开发商，项目操作过程当中存在很多很多的问题。在二三线城市的专业市场发展相对更迅猛一点，竞争非常激烈，产品设计非常雷同，产品面积、楼层设计完全没有考虑到市场中的需求，开发商不想在设计方面花费更多的资金、人力、物力和时间去运作。
武汉市房地产企业的发展由机会导向型向战略型转变，这对于我们来说是非常有指导性的。作为武汉市的房地产开发来说，在全国在第三位，我们还是有这样一个好的规模，摆在我们面前的问题是产品如何走向，一个好的产品设计应该在前列，一个产品设计好了，我们往下走就会非常畅通。
前期调研和定位，对于任何一个开发商都是很重要的。以前做开发，主要是前期设计管理、市场部、销售公司，打造一个平台交流，提供一个产品设计书，给设计院，根据我们提供的方案进行设计，这是比较粗放的管理，随着现在的市场发展，我们也感觉到不足。我们在阳逻的项目比较成功的一点，就是设计的时候进行了整体规划以及配套。
“外街内院”的设计刚好和我们不谋而合，我们雄楚大街的普提金城项目就是典型的“外街内院”，里面是“井”字型的纯商业，外面临街部分也是商业，还做了两栋精装小户型高层住宅，保证这个楼盘的回款和利润。在商业地产的设计和建筑乃至经营方面最大的问题就是招商问，定位很关键，招商不到位就销不动。
“造势与聚气”是通过规划布局造就市场，通过对人流的组织来聚集人气；“持有与销售”，持有便于整体统一规划、经营、调整，利于新市场的培育，销售能够快速实现现金回流。持有与销售的平衡，事关项目成败！房地产研发中心与开来设计共同分析总结大量案例，研发出“外街内院”的商业规划布局模式，希望通过产品设计有效解这两个问题。
设计研发的阶段，就是在合适的地块做适合的产品，以合适的价格卖给适合的人群；再高一点的要求就是设计有创意型的产品，在开发基础上以独特的创意创造出符合特定环境的，针对定位有潜力对象的，具有独特个性的，具有产品附加值的产品，只有这样的产品才会被市场所接受，才会对整个产品销售产生最大化的效果。开来公司做的已经走到前面去了，希望他们做扎实做好，把武汉市场做成国际化大都市。
标准化设计对企业有哪些好处呢？设计标准化能够提高开发进度，降低成本，模块化扩张。一个就是能够加快企业的开发进度，第二个是降低产品成本，第三个是可以把一些比较成熟的户型成熟的商业模式继续在全国各个不同的区域公司继续推行，这样对企业的发展可能有一定的好处。
做产业定位的时候一定会把这个地方的本身资源、交通状况、政策主导行业、本身的企业配套，以及城市市的差异化分析，尽量做到差异化。产业地产发展要做到产城融合，产业是基础，有了产业才能带来人，带来人才能带来住宅、和商业的消费。产业地产还是要靠天时、地利、人和，在政策机遇好和地利优势基础上，还要考讲究人和，就是人气，没有人气就是一个死城，像美国的底特律汽车城，产业的规划和配套出了问题。
商业地产开发商都是想持有物业的，但资金压力在那里摆着，不可能像万达有这么多的企业保证金。资产证券化是商业地产项目以本土企业和海外企业合资来做，把整个商业地产项目打包，在海外找到资金，不急于把资金套现，真正运营项目，把品牌做好。开来设计的这个模式是非常好的，特别是像很多房地产商现在是跨界经营，如果有这么一个好的模式直接来推进的话，大家可以少走很多弯路。
商业地产定位一个是宏观上的，一个是微观上的，宏观上就是要切合整个城市的发展规划、城市的定位，做城市需要的；微观上，就是业态的准确规划，各个业态的要有一个合适的比例，以及产品的细化。 我们考察宜昌的一个商业项目，内部交通四通八达，虽然卖掉了，可是经营不起来，人不来，企业聚不起来。
问：武汉房地产企业产品研发能力目前处于一个什么状况？
答：武汉房地产企业产品研发能力目前普遍处于产品设计管理阶段，职能上主要负责项目产品要求、设计质量和进度管理等，准确来讲其角色为过程管理者，应属产品研发非常初级的阶段。近年来受万达、万科为代表的全国性一线房企强大的产品研发能力的冲击和影响，部分房企已高度重视企业产品研发能力的打造，在战略上己始进行调整。
问：为什么会出现这种现状？
答：这与主要与武汉房地产企业的企业战略有关，由于历史发展原因，武汉房地产企业的企业战略多数属于机会导向型企业，凭借机遇或资源拿地，再决定做什么产品，即土地机遇决定企业运作。由于机会的不确定性，造成变数很大。而由于历史因素，土地升值的收益对企业感触最大，故企业决策者已形成一个机会导向企业战略的固有思维。
