张涛 (武汉房地产协会、武汉房地产战略及产品研发中心顾问，资深房地产专家)

  项目运作应尽量避免犯定位和设计中的低级错误

  目前房地产行业正在处于重大转型期，原来靠机会型、随机型的开发已经行不通了，一定要走向战略导向型，就是要有明确的企业战略，才能够在市场上立于不败之地，产品研发设计部门在一个企业中的重要性将日益显著，目前本土房地产企业研发部最多的计划编制已达到100人，意味着在未来几年内很多房地产企业会把产品研发部作为一个非常重要的业务部门进行大力发展。

  项目定位有两种常见的犯错现象，一种是没有真正掌握成功项目其成功的原因和内在规律，对现有成功模式的盲目照搬。由于缺乏相应的运作条件，乐观一点讲卖完了是一条死城，悲观的是卖都卖不完。第二种是有些老板根据自己的有限朋友圈需求进行产品定位，特别是专业市场的资源型老板，朋友圈子量有限，顶多只能满足整个项目总体量的十分之一，一下子误导了定位的方向。一旦在前期的产品定位上面过于轻率带来的结果肯定是悲剧性的。从设计角度看一些项目，真的是有很多是低级错误，商铺的分布、商铺的动线，线路众多，好像都是临街，都是街铺，但是这么多的街铺，人家进去之后就像一个迷宫，亮点太多就没有亮点了。研发中心提出的“外街内院”理念，重点强调的商业地产设计必须要遵循基本规律，有效地业态布局及动线设计，把有限的人流合理地组织，达到旺市和聚气。