正文

为进一步完善商品房预售资金监管制度，保障购房者的合法权益，防范房地产市场风险。2023年7月18日，武汉市房管局发布《武汉市新建商品房预售资金监管办法》(武政规[2023]8号)和《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》(武房规[2023]1号)的规定。公告对商品房预售资金监管进行升级，加强预售资金流向透明度，同时进一步压实各方的主体责任。其实施细则明确了具体的监管额度核算标准，进一步对开发商的监管资金数额进行明确。

图片源于武汉房管局

《武汉市新建商品房预售资金监管实施细则》政策主要内容有：

1、明确职责分工，强化合作银行职责。

在第二条中强化了主管部门、监管机构、合作银行、监管银行的职责分工，进一步明晰监管边界，如监管机构负责监管额度内预售资金的使用审批，监管银行负责监管额度外预售资金的使用办理。强调合作银行的管理责任，负责预售资金监管的协调统筹、指导工作，包括数据共享、业务指导、监管银行管理，承担全行违规违约责任等。2、合理确定监管额度，采取信用分级监管。在第四条中，将预售资金的监管标准由原来的“比例法”改为“成本法”，根据项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件以及企业信用确定监管额度。监管额度等于监管标准*建筑面积*信用系数。其中毛坯房屋成本由市造价协会测算全市统一标准，并按照用途、层数等分类设计，其中住宅9层(含)以下3500元、9-33层(含)4700元、33层以上5400元。

图片源于武汉房管局

3、加强信息共享，实现政银数据互通。

在第十五条中，明确加强商品房网签备案系统、商业银行业务管理系统与监管系统的数据对接，实现实时共享商品房网签备案、开发贷款、按揭贷款、监管账户余额、账务明细、冻结扣划、开发企业信用等数据，解决当前监管部门和商业银行间信息不畅问题。监管系统升级后，开发企业申请使用资金可全程网上办。

4、加大信息公开力度，保障购房人知情权。

《细则实施》进一步加大对预售资金监管的信息公开力度，保护购房人知情权并督促监督开发企业。在第五条中，明确监管账户在商品房预售许可证、商品房买卖合同中载明，并在商品房销售现场以及主管部门门户网站进行公示，在第六条中，将三方协议作为购房合同的附件对外公示，在第七条中，明确购房人可通过“武汉住保房管”微信公众号打印定金交款通知书和房价款交款通知书，查询房价款入账情况。在第十六条中，对于存在预售资金监管违法违规行为的企业，其不良行为将信用扣分并记入房地产开发企业信用档案公示。

5、加强资金入账管理，规范按揭贷款入账要求。

在第七条中，要求开发企业不得使用非监管账户收取购房款，购房人交存的定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、公积金贷款等购房价款应当全部直接交存至监管账户。购房人通过按揭贷款方式买房的、按揭银行应确认首付款已足额交存至监管账户后，再将按揭贷款直接发放至监管账户，严格预售资金入账管理。同时，对购房人通过网银等方式转账至监管账户的资金，监管银行负责做到人、房、钱对应，确保购房款能够按要求归集。

6、提高资金使用效率，合理支持项目建设。

在第八条中，将监管额度内资金使用节点从4个增加到7个，并明确开发企业垫付的总包费用可相应节点的等额监管资金支付至开发企业账户，项目竣工验收后，账户内剩余监管额度内资金可用于本项目其他楼栋的建设，以减轻开发企业垫资建设、分期开发导致的资金压力。在第九条中，明确了使用监管额度内预售资金的其他情形，一是对工程进度未达拨付节点，但开发企业确需提前支取监管额度内资金支付农民工工资的，经辖区政府申请，可提前支取，缓解企业资金压力，维护社会稳定。二是明确开发企业可使用见索即付性现金保函等额替换监管额度内资金，替换金额最高为剩余监管额度内预售资金的30%。

7、加大违规行为惩处，明确各方监管责任。

在第十六条中，将监管额度内资金被开发企业的集团公司抽调、被监管银行擅自扣划等情形纳入违规行为。集团公司抽调监管额度内资金的，将责令整改，逾期不改的，将按规定予以处理。同时，增加对违规企业的法定代表人、主要负责人、财务负责人信用管理内容;明确施工单位、材料及设备供应单位、监理单位等相关单位出具虚假资料协助开发企业拖欠监管额度内预售资金的应承担相应经济、法律责任。对监管银行未及时将按揭贷款发放至监管账户的、未及时拨付资金的、擅自扣划监管账户内资金的，要追回款项，无法追回的依法承担经济、法律责任;主管部门视情况暂停、取消监管银行新增监管账户开户权限，将其从监管银行名录库中删除。

图片源于武汉房管局