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春节后，武汉楼市呈现出强烈的回暖态势，各大售楼处接待量呈几何倍增长，一批次入市新盘认购情况也频传捷报。同时，二手房带看量也节节攀升，甚至有经纪人坦言：今年伊始，把过去三年跌去的信心都涨回来了！随着即将到来的楼市传统小阳春，武汉楼市表现会如何？回暖态势是否是昙花一现？二手房又能否一改2022年颓靡态势？对于购房者来说，该如何做好置业计划？乐居买房就此专访了武汉市房地产开发协会副秘书长张涛。

1. 近期，房地产利好消息频传，您有观察到本地楼市回暖的迹象吗？请为我们介绍一下。

张涛：2023年伊始，武汉楼市的表现可以用四个字概括——量价齐升。

首先看房价。根据国家统计局发布的2023年1月份70城房价数据显示，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加；一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。

其中，武汉新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比下跌5.7%；二手房住宅价格环比下跌0.3%，同比下跌6.1%。这是武汉新房价格持续阴跌近1年后，首次迎来回涨。

其次看成交量。2月（2月1日-12日）以来，武汉新建商品房共成交4951套，商品住房成交4315套，环比（1月20日-31日）分别暴涨269%、311%。

而新政后，也就是2月6日-12日，武汉新建商品住房共成交2795套，环比上上周（1月30日-2月5日）上涨30%。

从成交走势图来看，6号新政之前（2月1日-5日），武汉新建商品住房日均成交约304套，而新政之后，日均成交达到400套，高峰期成交量甚至还达到了单日700多套。

综上，武汉楼市呈现出明显的回暖势头。

2. 从国家到地方，从政策端松绑到金融侧支持，房地产市场复苏迎来新机遇。在此背景下，您认为今年本地的新房市场，将呈现怎样的发展趋势？

张涛：武汉新房成交量的上涨，主要是受前期积压的需求以及春节长假的影响。节后，市场逐步恢复正常销售的同时，武汉楼市政策进一步宽松，随之释放了大量的购买力。网签数据的逐步上涨，大大提振了市场的信心。

但是，我们必须看到，疫情给开发企业和购房者信心带来的次生伤害并未完全恢复，而购房政策释放的积极信号是影响预期的重要因素。最近，我们武汉市房地产开发协会反复向行业主管部门建议——房地产政策要形成稳定连贯的预期。

如果今年之内，购房政策不出现180°的反转，而且经济修复的速度符合预期，居民消费信心逐渐恢复，在武汉市每年人口净流入30万人的强劲需求支撑下，新房市场将取得不错的成绩，远超去年同期。

3. 本地二手房市场在数据层面率先/暂缓回暖。放眼全年，您认为这种趋势是否可以延续？从你个人角度来看，2023年本地的房地产市场将面临怎样的变化？

张涛：进入2月以来，即便是在工作日，武汉每天的二手房成交量大都接近200套左右。不少中介工作人员表示，武汉各大二手房签约中心还出现了排队景象。

二手房市场作为楼市晴雨表，其表现更能反映整个楼市回暖的迹象。

今年1月，全国住房和城乡建设工作会议为2023年的房地产政策定调，“增信心、防风险、促转型”成为工作重点。短期来看，供需两端政策将继续加快落实。以武汉而言，住房需求旺盛，随着限购、限贷等政策的放松，有望在全国范围内率先迎来市场复苏，或将出现楼市“小阳春”。但对于大量三四五线城市而言，经济环境以及房价预期仍然较弱，市场信心的修复需要更长的时间。

4. 无论是“保交楼、保民生”，“支持刚性和改善型住房需求”，还是重提支柱产业地位，国家层面近期对房地产行业的重视程度有目共睹。您认为，面对当下的契机，开发商应如何调整、优化经营策略，尽快走出低谷？

张涛：首先，房企应把产品力真正当作企业的生命力。在过去这些年，大规模、高周转才是绝大多数房企的首要追求。

但是，房地产行业所处的行业大环境已经发生了根本性变化，行业规模增速自2016年以来持续放缓。

去年12月，在武汉市经济工作会议上明确提出，要推动房地产业高质量发展，集中力量打好城市更新攻坚战，推动城市功能品质和群众生活品质的提升。

所有的这一切都在告诉我们：楼市一味拼快、拼速度的时代已经过去。属于楼市高品质的新周期、新赛道已然全面来袭。

目前从国家到地方，在政策上已经做出重大调整，房地产仍然是我国的重要支柱产业。

武汉楼市，正在从成交量最大的市场转向品质最好的市场。武汉的抢房时代已经过去，当下的楼市已经进入拼产品质量的时代。

其次，出险房企应遵循“专款专用”、“前后划断”的原则，尽快利用中央纾困基金恢复施工，把“保交楼、保民生”落实到实处，迅速平息业主们的不满情绪，恢复购房者对于新房市场的信心。

在执行阶段，出险房企应请求司法机关开辟绿色通道，针对在建保交楼的项目，实行特事特办原则。例如在困难开发企业已由政府托管的情况下，执行所得款项可直接转移至政府托管账户，用于保障项目建设，避免项目烂尾。

5. 从目前各方面释放的政策来看，您认为，2023年房企拿地会有什么变化？房企应如何调整拿地策略？

张涛：2023年，央国企还会是拿地的主力军。部分全国百强房企中的民营企业，则制定了《全国拿地城市白名单》，对城市的经济增长水平、人口净流入数量、前期出让住宅用地的去化周期、投资软环境等提出了严格要求。能够上这份《白名单》的城市，不会太多。

6. 针对有刚性和改善需求的购房人群，今年的置业策略分别是什么？请您给出一些建议。

张涛：刚需买房看配套，改善买房看长江。

7、“好房线上购”第二季即将开启，今年中房协发起的“保交楼”行动倡议是今年好房线上购活动的一大亮点。可否请您评价一下，这一倡议对于正处在复苏阶段的房地产行业而言，将产生哪些积极意义？

张涛：据了解，好房线上购旨在解决楼市信心重塑的核心问题，通过中房协的官方权威背书，为购房者的权益保驾护航，非常值得期待。

相较于第一季，好房线上购第二季在数字化营销阵地、买房导购等方面进行了升级。数字化营销阵地从乐居平台，延伸至天猫好房平台。在天猫好房上，一项目一店的阵地形式，更加符合房地产营销的本质，加之天猫平台上有海量的潜在购房用户，使数字化营销效能更加令人期待。