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  乐居买房讯  2020年对于武汉楼市而言，显得异常艰难，这一年下行通道中突遇疫情黑天鹅，导致武汉市场停摆了两个多月，至年中才抢回。对于地产人而言，这一年确实不容易！那么不容易的2020，武汉楼市究竟是什么样的呢？2021年楼市走向又如何呢？

  一年一度的“吴洋年终讲来了”，老吴用大数据来告诉我们这些答案。

  2020年武汉新房价格上涨7.8% 存量创新高

  在分享会开始时，吴洋公布了2020年武汉楼市成绩单。数据显示，2020年武汉总供应量2176万方，成交量1595万方，库存量达1829万方，去化周期需10.8个月，与2019年同期相比增长50%。

  实际上，从2019年7月开始，武汉库存量就高歌猛进，2018年库存量825万方，2019年库存量1247万，到2020年就直达1829万方，存量再次创新高。开发存量是处于调整期的武汉楼市，最需要关注的问题。

  库存累积，压力越来越大。但吴洋认为，武汉楼市情况并不悲观，目前整个武汉楼市处于市场扩容期，据统计目前武汉在售项目已突破400个，竞争日趋激烈。2020年，武汉单盘平均周度来访105次，来访量持续下降。但值得欣喜的是，有效成交率是呈上升趋势的，因此结果仍然向好。

  但即便如此，2020年去化率走低却是一个不争的事实。2020年，武汉开盘去化率跌落至5年来最低水平，维持40%的水平。且吴洋预测40%左右的开盘去化率会持续到2021年，甚至到2022年。

  开盘去化走低，那么价格会不会涨呢？数据显示，2020年武汉新房均价上涨了7.8%。价格的上涨主要源于限价放松。2020年武汉新增预售证备案均价16811元/平，而2019年价格为15255元/平。

  虽然新房备案均价相比2019年上涨了10.2%，但在2020年以价换量是常规动作，这一年武汉在售项目折扣频次有716次，是去年的的2倍多，全年平均折扣率达93.5%,且优惠力度大，比如，送车位、送装修等。

  这一系列的优惠活动也取得了一定的成效，武汉近半板块呈现价格下滑，成交企稳的局面，且推高了单个项目的持销力度，2021年单盘平均周度持销7套，2019年这个数据为5套。

  房企的大力开盘以及以价换量的动作可以说拯救了全年楼市。虽然2020年武汉楼市有效销售期仅9个月，但其供求走势节奏并未打乱，存量房市场仍然处于量升价稳态势，二手房供应量较上一年增加0.3%。所以总体来说，2020年的武汉楼市表现还是亮眼的。

  全国楼市销量保持高位 城市分化严重

  那么放眼全国又会是怎样？吴洋表示，2020年全国楼市销量保持高位。从月度走势来看，全国新房销量在4月开始份迅速恢复，再到后来稳中向上，整个市场信心提振。

  二手房方面，从百城数据来看，包括武汉在内的一线、新一线城市销量保持了正增长，其中武汉二手房销量累计同比增长11%。

  新房方面，一线城市成交量增加22%，价格有所回落，二线城市量下滑5%，成交价格增长。

  就楼市而言，城市分化较为严重，市场周期已不同步。一线城市量迅速回升，但是价格特别是四季度开始下行，这与“三道红线”有很大的关系；二线城市量下滑，成交价格有所增长，这意味着调整周期还会加长。而三线城市价量较为稳定，同比持平反而略有增长。

  在未来周期里，长三角城市将是关注重点。从城市群看，长三角/大湾区供应周期处于高位，成交同比上涨，库存周期在拉长。如果把周期放长远点看，房地产销售回落是大趋势。

  武汉号称“新一线”或过誉 总去化周期4.9年

  那么武汉处于什么样的地位呢？

  首先，从溢价率来看，武汉2020年土地成交金额为1901亿元，平均起拍楼面地价5600元/平，平均成交楼面地价6154元/平，平均溢价率9.88，处于中游水平；

  从可售货值和土储值来看，武汉5年住宅成交10929万方，土地出让12763万方，存量比较为健康；

  从人口看，武汉市离十三五目标1200万人，年复合增长率2.49%相距甚远，新增常住人口60万与十二五期间59万基本持平，常住人口增长率有所下滑。但是从人均可支配收入等数据看，相差较远，城市吸引力较弱。吴洋直言，或许武汉号称“新一线”过誉了；

  从成交量来看，武汉2020年武汉新房成交1595万方，而2016-2017年年成交超3000万方，2017年-2019年均在2万方以上，这意味着2020年武汉成交量连下两级台阶，需求量萎缩。且他预测武汉成交量将在一段期间内保持在1500-1800万方的水平；

  再从城市可售量来看，目前武汉可售面积大约9489万平方米，这个存量去化周期大约需要4.9年。

  高存量造成的后果，可参见目前吴家山的现状。目前区域有34个项目在售，待入市项目11个，所以区域售价不平均，而这一切都是为不遵循市场规律买单。

  2021年判断与预期：整体的供应量会回升

  作为调整期的武汉，存量在逐渐增大，预计2021年整体的供应量会回升，不排除个别项目会放缓，预计2021年商品住宅新增量达到2300-2500万方，主要集中在东西湖，武昌南及盘龙城区域，因此针对2021年，吴洋期望政府应遵循市场规律，让市场回归正常，不要大规模的出让土地，控制好土地的出让节奏，要想有健康的市场环境，目前应先消化掉此前的库存量。

  价格方面，吴洋预测，2025年新房均价会到24988元/平；

  居住品质方面，吴洋认为，未来置业更追求复合性居住，品质的关注度也会进一步提升。武汉存量房将成为解决刚需刚改的主市场，新房则侧重品质住宅需求。