正文

2022年，武汉市场翘尾收官，12月终于在“到位”的政策加持下，市场迸发出本该有的活力。

全年看，主观感受上，大家都觉得今年很惨淡，但数据客观，武汉2022年全年商品住宅成交依然过了一千万方，虽然不像有些自媒体搞错了口径喊出武汉规模依然第一那么夸张，但过千万方的成交依然彰显这座城市房地产市场的韧性。

库存是很大，降价也不少，但韧性就是韧性，一如这座城市从来以“奋斗”为内核的城市精神。

土地端

武汉2022年顶着开发商集体缩减投资的压力，六批次供地依然坚决，悲观的视角只看政府平台托底为主，乐观的视角也很容易发现今年都是些“好地”，而且是整理了很多年的旧改项目终于得以推向市场。

明后年投资一旦恢复，武汉的土地市场很难出现价廉物美的土地供给，合作会成为缺土储的企业增加核心区优质项目的重要途径。

这么看来土地在供给端约束下，其实在武汉一直是超前释放的问题，不是真正的供大于求，未来一边是库存逐渐去化的压力缓解，另一边是核心优质土地供给跟不上的矛盾。

新房端

武汉今年市场“内收”明显，反映在圈层分化上。客户外溢动机在减少，一方面说明整体宏观经济压力下，中低收入客户购买力受损，另一方面说明城市本身以投资导向的驱动逻辑在变化，未来是需求主导的时代，整个市场的底层规则变掉了，所以市场的分化会进一步演绎。

结合土地端库存来看，有的板块库存更难去化，但也有不少板块需求开始增加释放，但土地明显跟不上。这是武汉城市发展与土地供给一起形成的困境，但困境的化解意味着机会已然彰显，“危中带机”恰恰是武汉市场未来几年的精彩所在。

从百强争相涌入到企业阶段性放缓在汉投资，背后不过是行业驱动逻辑变化的缩影。市场在起伏，需求在更迭，企业在发展，发展中变化的不仅是投资信心的起落，也有销售成绩的格局。

克而瑞武汉区域发布《2022年武汉房企排行榜》，解读榜单格局，推演企业生态，探寻市场发展。

榜单解读

销售金额维度，分为操盘榜、权益榜和全口径榜。操盘榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。

祝贺武汉城建集团，蝉联2022年度武汉房企销售全口径榜冠军！且2022年三大榜单均为榜首。

祝贺湖北联投逆市超车，排名大幅上升至全口径榜第二名！

祝贺万科、华润，操盘榜、权益榜均荣膺三甲。

三大榜单门槛全数同比下滑，唯独操盘榜首城建规模同比增长5.9%

操盘榜中，首位门槛超过333亿，较去年增加18.6亿，TOP3门槛达105亿，TOP10门槛为60亿，入榜门槛37亿；

权益榜中，首位门槛超过245亿，较去年减少58亿，TOP3门槛达80亿，TOP10门槛为59亿，入榜门槛30亿；

全口径榜中，首位门槛超过392亿，较去年减少22亿，TOP3门槛达126亿，TOP10门槛为89亿，入榜门槛47亿。

榜单中武汉地方国企规模及市占均进一步提升，民企市占腰斩，央企、外来国企、混合制企业均有所下滑。国资为主的格局进一步强化。

20强榜单中，无论全口径，操盘，还是权益，武汉本土国企市占均明显提升。其中全口径榜单武汉地方国企合计销售金额达800亿，占比榜单总金额40%，规模同比增长11亿，市占同比增加10个百分点。

而权益榜中地方国企总销售金额市占上升更加明显，同比增加13个百分点。结合近两年本土国企兜底拿地较多，未来武汉市场本土国企平台即便操盘规模可能不同步拿地规模占比增长，但权益的进一步上升几无疑问。

这一方面说明武汉市场以国资平台为主的生态格局进一步强化，另一方面也侧面反映出市场结构性矛盾亟需化解，尤其在改善需求开始加速释放的市场阶段。国企平台以做大规模为核心的运营模式需要改革，对土地价值的挖掘，产品塑造及品牌建设均为亟待补足的能力。

企业策略差异，榜单表现不一，发展后劲也不一。

榜单中以金茂、电建为代表的央企，分别为两种不同策略。电建以加大武汉本土国企股权合作形式实现了全口径规模显著增长，但操盘明显相对较少，权益较多的成绩。而金茂则为典型的操盘多、权益少，但同样实现了不俗成绩。两大央企投资策略不同，但成效均比较显著。

民企中龙湖同样如此，因此近年进步迅猛。而其他民企中旭辉、福星惠誉则以独立自主开发，或部分城中村合作为主，进一步拓展的能力相对较弱。

武汉以国资为主的市场生态毫无疑问是所有外来企业不得不面对的现实环境，积极拥抱地方政府，以合作共赢的方式争取投资机会，已被证明是适合武汉的策略。而接下来国资扩大融资背景下，政府有更强的合作诉求，如各种XOD项目的合作开发，均需要更多资本的参与。这也是在汉企业未来的多元化机会，武汉市场也是企业发展不可多得的城市运营服务商土壤。

不同企业投资武汉的策略不同，不同策略面对行业整体震荡的扛风险能力也不同，未来城市之间差异进一步拉大。企业投资策略难度实际进一步提升了，深度读懂城市很重要，结合自身优势制定属地化适配策略更重要。

兜底拿地与安置、保租大宗交易共存，反映国资扩大融资背景下，政府对存量资产盘活及增量运营型资产的补充。

今年榜单比较特殊，增加了“不含用于安置、保租的大宗交易”榜，原因在于年内确实存在部分协议收购在售项目房源的情况，我们对此持积极态度，首先安置及保租的大宗收购有利于加速市场库存去化，降低板块竞争压力；其次本土国企平台兜底拿地消耗企业资金，亟需新的渠道补充收益，平衡资产负债表；再者，保租房的生意本身只能市场化公司运作，并不是政府亲自提供，而武汉当前的市场化保租房公司均为武汉城建集团、联投集团等平台所设，因此在这类企业内部产生循环，一定程度上也缓解了地方政府的财政压力，有利于行业发展。

土地财政显然难以长期持续，武汉土地超前出让的问题已然对市场造成短期压制。实际全国多数城市存在同样问题。湖北省在这一轮行业危机中开始试验创新政策，既是对当前困境的缓解，也是为未来城市发展探寻新的模式。接下来政府财政发力拉动经济势在必行，国资扩大融资背景下，存量资产的盘活以及增量运营型资产的补充均为政府发力的主要方向。

·年度房企商品住宅销量榜

榜单顺序：全口径、操盘、权益、全口径（不含安置、保租）

· 年度房企商品房销量榜

榜单顺序：全口径、操盘、权益、全口径（不含安置、保租）

免责说明

本平台所载的销售榜单及研究成果，依托克而瑞专业官方数据及市场调研数据，利用克而瑞第三方测评机构的行业优势和专业立场，通过多维度数据监测、多元化综合评判生成，销量榜力求客观反映房企及项目成交情况。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。以上内容仅代表武汉克而瑞独立观点。