01 武汉楼市政策
【购房补贴政策】：7月中上旬，武汉经开区与东西湖区相继针对本区的特定人群发放住房货币化补贴，具体表现在以下：
经济开发区：新政涵盖“车谷英才计划”“青年人才‘春笋行动’”“设置人才收入专项奖励”等十个方面，又被称为“车谷人才黄金十条”。其中，对产业领军人才，按照用人单位支付人才年薪的50%，给予最高1000万元资金资助，特别优秀的可给予定制化政策支持；对行业高端人才，给予最高1000万元资金资助；对杰出高管人才，给予最高500万元奖励；对科技服务人才，给予最高50万元奖励；对青年创业人才，给予最高30万元创业补贴；对卓越工程人才，给予最高20万元奖励。
与此同时，设立1亿元中国车谷奖学金，对符合条件的全日制博士，给予最高15万元生活补贴或购房补贴及最高1万元购车补贴；对符合条件的全日制硕士、“双一流”本科毕业生分别给予最高6万元、3万元购房补贴以及最高6000元、3000元购车补贴。
东西湖区：2022年12月31日前在东西湖区内新购房的行政、事业单位员工一次性预发住房分配货币化补贴15万元，未来5年内按月从个人住房分配货币化补贴中抵扣，不足以其他发放资金冲抵。
【效果评价】：近期经济开发区案场反馈咨询人才补贴政策的客户较少，结合近期东西湖案场的监控反馈，均表示暂未接收到这类客群及相关办理流程细则的宣导，本轮政策的拉动效用仍有待观察。
【房贷政策】：7月，武汉房贷利率降至央行底线水平。房贷利率：首套房4.25%，二套房5.05%。首付比例：不限购区首套房首付2成，二套普通住宅首付3成，限购区首套首付3成，二套普通住宅首付5成，二套非普通住宅首付7成。
【政策方向】：预计后续一些新的政策也需要继续纳入进来，如包括普通住宅标准调整、契税征收是否可以直接减免而非“先征后减”、购房补贴能否直接补贴而非事后补贴、各城市郊区购房无条件放松政策等，这些政策都是下半年可以期望的。
02 武汉新房市场分析
2022年1-7月供应同比下滑52%，7月单月供应环比下滑19%。7月房企冲刺年中业绩已过，成交量较6月下降5%，供求比0.82，供求关系未进一步恶化。
表：2022年1-7月供求指标及同环比对比
1、供应：7月供应80万平方米，环比下降19%，同比降幅22%。7月为楼市传统淡季，加上房企年中冲刺节点已过，供应出现明显下滑。
2、成交：7月市场压力仍存，多数项目仍在持续采取“以价换量”策略，成交98万平方米，环比下降5%。
3、新开盘：以平推为主，整体去化率降至13%，较6月而言下降13个百分点。中心城区去化率20%，远城区去化率7%，远城区去化率持续下探。
7月全市新开盘31频次（新开盘7/续销24），环比6月新开盘、续销项目量均增加，主远城区去化率双降。
图：2016年1月-2022年7月开盘去化率走势
4、来访认购：2022年7月周度单盘来访和成交均下滑，市场热度出现回落
相对2019年和2021年，今年1-7月案场来访量仍处相对低位，平均月单盘来访量232人次，7月平均单盘来访客户255组，低于6月的297组。
图：2019年1月-2022年7月来访量走势
今年二季度案场平均认购量较一季度显著回升，单盘月均认购22套，7月由于调控政策放松之后，边际效应递减，较6月认购自然回落，平均单盘认购17套，低于二季度平均水平。
图：2019年1月-2022年7月认购量走势
7月较6月来访下降13%，认购下降21%。典型放松限购区域，经济开发区来访及认购量相比于6月小幅上涨，东西湖区来访认购量则表现为明显下降趋势，政策叠加促销动作带来的短期市场转好，但较难持续。
图：2022年7月周度监测持销情况及6月对比
图：2022年经开区周度来访认购走势
图：2022年东西湖区周度来访认购走势
5、典型项目：四大区典型项目延续6月市场表现热销。
吴家山板块的武汉二十四城、新城桃李郡和盘龙城板块的武汉城建天汇龙城、武汉城建新时代、武汉城建盘龙湾梅苑及大桥新区的鹏湖湾，单月成交量均达90套以上。
6、营销及渠道：7月全市范围仍以分销渠道带客促销为主,且特价房营销活动贯穿全月，远郊板块营销力度继续保持。
7月年中冲刺节点已过，但各大房企仍未放松前期营销折扣力度，各类营销噱头包装仍在。
7、月度表现：7月成交环比小幅下滑。
武汉依托利好政策密集叠加，加上6月集中备案的部分因素，6月市场有边际复苏迹象，不过7月以来整体市场热度均有不同程度的回落，武汉新开盘去化率回落至2成以下。市场热度的回落与近期断供潮来临密切相关，受此影响，客户来访量节节回落，购房信心明显不足，7月较6月来访认购均有明显下滑，购房积极性不高；目前更多的需要政府纾困政策的持续加持，保交付、稳房价，恢复市场信心尤为重要，只有稳住了楼市的基本面，才能逐步以时间换空间，获得后续增长的可能性。
03 武汉土地市场
武汉首次启动土地“云拍卖预公告”
本月处于集中土拍空窗期，武汉于本月首次启动的土地“云拍卖预公告”是土地拍卖与预申请制度相结合的方式，对土地交易机制的再次探索创新。本批次供地中意向人缴纳保证金的可迅速转入“云拍卖”程序，同时也可对出让地块的规划布局、建筑规模及地块分宗等提出相关合理化建议。
04武汉短期市场预判
在房地产行业弱复苏情况下，近期又出现了部分城市业主“停贷”的情况，成为短期楼市下行的“导火索”，行业信心的恢复被进一步遏制。在针对保交楼目标上预计武汉还将出台对应房企纾困措施以解决项目交付问题。
分房企来看，分化依然明显，一个明显的趋势是，国央企项目因“交付”能够得到保障，越来越受到购房者青睐。国央企以及少数优质民企逐渐成为当前市场环境下客户首要选择对象，如在远郊城区武汉城建集团旗下项目成为当前新房市场成交主力。
由于7月25日湖北省企业职工社会保险信息系统正式恢复办理社保业务，结合此前6月下旬限购放松政策中的外地户籍购房社保1年降为3年内满6个月，预计此条政策效果显现时间最晚将会出现在22年年底。
从武汉市内来看，相较4、5月“四限类松绑”浪潮中武汉表现出的审慎态度，这一轮购房补助类的施政风潮武汉越显积极；但现阶段武汉出台的购房补贴的覆盖面仍显不足，中央反复提及 “支持刚需及改善性需求的合理释放”，而目前武汉3个行政区的购房补贴依然侧重于中等收入的偏改善客群，相信随着市场形势的进一步变化，在接下来的一段时间内亦会相应跟进针对刚需客群的置业补贴方案。7月底武汉各大案场近乎普及了最低房贷利率至4.25%，结合5、6月限购松绑的持续发酵以及后续如能进一步跟进力度更大的政策扶持，相信市场信心亦会在下半年逐步得到提振。
*备注：数据与观点来源于武汉克而瑞。
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