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  乐居买房讯   近日，自如研究院发布《2021年武汉长租市场观察》（下称《观察》）。数据显示，2021年武汉长租市场成交量回暖，全年成交量相较去年整体上升7%；长租机构的租金全年平稳，月均浮动在0.4%内；东湖高新区成武汉租房最热地区，成交量占全市约四成。

  据《观察》数据测算，随着武汉绝对人口规模、人口流入数量和留汉毕业生群体不断增长，预计武汉市5年内将产生34万套租赁住房需求，市场潜力有待进一步释放。

  光谷成交量占比达40%

  2021年武汉长租市场呈稳健复苏态势。整体来看，1-12月长租累计成交量同比上涨7%，超去年同期水平。而在3月和6月的“白领季”和“毕业季”，武汉长租市场的成交量增幅显著，出现两个高峰。

  分区域来看，东湖高新区成交量占比高达40%，远高于武汉市其他地区，位列首位。其主要原因是“中国光谷”在产业、科技等方面汇聚有大量人才和科研院所。据统计，该地区集聚了武汉大学等42所高等院校、56个国家及省部级科研院所的30多万专业技术人员，产生了较大的长租需求。

  其次，洪山区作为武汉重要的办公商务区，成交量占总量的比值达15%；位于大汉口的江汉区、江岸区，以微弱差距位列第三、第四，占比均约11%。

  尽管武汉长租市场成交量有明显的淡旺季差异和区位差异，但整体的长租租金水平仍保持平稳，月均浮动在0.4%内。其主要原因之一是政策创新让住房租赁企业在发展模式上得以突破，尤其是武汉对“N+1”模式的支持，可以在提升租赁住房供给的同时，起到平抑租金的作用。

  据了解，“N+1”模式的出租方是专业机构，通过标准化装修配置，对起居室进行改造再出租。改造后不仅提高了整套房屋的居住供给量，还使房屋具备采光好、空间大、租金性价比高的特点，同时配备租期生活服务，使“N+1”房间成为租客找房时的优选之一。

  对于“N+1”的发展，武汉市政府在2018年发布《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》，明确支持存量住房采取“N+1”改造模式，对增加租赁住房供应、降低市场内单位租金标准起到积极作用。至2020年，武汉市政府进一步在“N+1”的居住面积、消防条件等方面作出要求，以更好的规范发展，保障租客需求和居住品质。

  5年内尚有9万套租赁住房缺口

  从武汉市整体人口情况来看，绝对人口规模和人口流入数量正在增长。据第七次全国人口普查数据显示，武汉市常住人口数量达1232.65万人，流入人口总量达394.54万人。

  而近年来，随着武汉市大力推进“学子留汉”工程，留汉毕业生群体比例正不断提高。据武汉市人力资源和社会保障局数据及相关信息显示，2021年武汉市的在校大学生约130万，其中留汉高校毕业生比例达65.12%，较2016年的42.18%上升近23个百分点。

  可以看出的是，人口流入和毕业生群体将带来租房需求的持续旺盛。《观察》数据也有所印证，一是在近两年的租客群体中，有超50%的租客签约租房2年以上，二是长租租客正趋于年轻化，平均年龄约25岁，高校毕业生已成为武汉长租市场的重要客源。

  但需关注的是，当前武汉市的住房租赁市场仍有较大的供需缺口。《观察》以“武汉市第七次人口普查中平均每年25万的人口增幅、住建部统计‘70%新市民和青年人租房居住’的需求比值、全国户均人口2.6人”等数据保守估计，5年内武汉市需要新增租赁住房约34万套（间）。此数据与武汉市《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中提出的“十四五”期间计划建设筹集保障性租赁住房25万套（间）相比，可以看出武汉市5年内尚有9万套租赁住房缺口。

  面对如此情况，除了要在保障性租赁住房建设上持续发力，12月的中央经济工作会议亦指出要加快发展长租房市场。对于政策落地上，《观察》认为一是要提高机构化长租房占比达15%，进而扩大市场化租赁供给量；二是居住供给从“增量开发”转向“以存量运营为主、增量循序推进”的发展模式，进而以长租房、保障房并行发展思路，来不断满足日益提高的租房需求，加速完善更全面的住房租赁体系。