乐居买房讯   8月31日，这个月份的最后一天，武汉第二场“两集中”名单终于在最后的期限，踩点而至。本次，武汉将出让51宗地，起拍金额合计约591.72亿元。

  从已知的一些信息中，乐居发现，本次土拍有不少亮点值得关注。

  主城区货值高

  20宗地起拍金占全市总额的61%

  从出让的51宗地块所属区域看，中心城区项目20宗，面积103.90公顷（合1559亩），占本次公告总面积（下同）的29.5%；新城区及开发区项目31宗、面积约247.76公顷（合3716亩），占比70.5%。

  其中，P（2021）093-P（2021）129共37宗地网上挂牌出让，P（2021）130-P（2021）143共14宗地现场挂牌。各区域分解如下：

  从图上可见，江岸区、洪山区、汉阳区及武昌区4个主城区起拍金额占比较高，均超过武汉市总起拍价的10%以上。

  从区域货值看，本次出让地块以中心城区为重，六个主城区20宗地块起拍价共计364.73亿，占比全市起拍总金额的61%。

  东湖高新区四宗地出让

  流芳地块起拍楼面价11002.6元/平

  第二次集中挂牌，东湖高新区共4宗地出让，相较第一次集中出让，宗数减少50%。

  P（2021）115号地块位于东湖新技术开发区花城大道以北，外环高速公路以东，属于花山板块，起拍楼面价11214.8元/平。

  目前花山的天花板是武汉城投在今年6月26日创造，彼时武汉城投鏖战十余家房企，最终以268740万元成交，溢价81.29%，成交楼面价15603.43元/平。

  P（2021）116号地块位于东湖新技术开发区牌楼舒路以南、光谷二路以西、富士康西路以北、中芯二路以东。金融港流芳板块，起拍楼面价11002.6元/平。

  对比首场两集中，同样位于流芳版块的P（2021）072号地块，安徽伟星地产击败新城、龙湖，成交价121500万元，溢价43.30%，成交楼面价5915.29元/平。

  目前，P（2021）116号地块周边在售新房包括美的雅居乐云筑、正荣悦璟台、招商东城华府等项目，均价约16557-18500元/平。

  本次还有位于左岭版块的P（2021）117号地块，本次起拍楼面价7801.9元/平。

  地块位于：科技五路以东、科技四路以南、规划路以西、锦程西街以北。

  对比上一场集中的左岭板块：P（2021）034号、 P（2021）035号。

  P（2021）034号，最终溢价93.83%成交，成交楼面价8094.78元/平。

  P（2021）035号，溢价率109.74%成交楼面价10135.94元/平，也是目前左岭楼板价TOP纪录保持者。

  光谷中心城版块本次仅有一宗：P（2021）131号。

  地块位于东湖新技术开发区九峰一路以南、高科园二路以西、规划路与丽日街以北、日升路以东。

  该地块为住宅、商服、教育、医疗卫生、体育、文化综合用地。

  起拍楼面价3610.5元/平，也是本次土拍中，东湖高新区起拍价最低的地块。

  严管企业资金

  竞买保证金比例最高提升至50%

  2020年为促进湖北省房地产市场平稳健康发展，落实城市主体责任制，防范化解房地产市场风险，实现稳地价、稳房价、稳预期目标。当年的4月20日，湖北省人民政府发布《促进建筑业和房地产市场平稳健康发展措施的通知》，其中有一条对于土地出让金的调整：2020年10月1日前新出让的土地，各地可适度降低土地出让竞买保证金比例，但不得低于土地出让底价的20%。

  但从之后的武汉土拍数据中发现，大部分地块缴纳比例最高上限为20%，部分地块仅需10%。而在本次“两集中”，对于房企资质、资金等相关要求明显趋严。

  本次51宗地块所需缴纳的保证金比例，大致可以分为20%、30%、以及50%三挡，也就是说20%的保证金比例已从上限成为底限。从数据来看，51宗用地中，39宗为20%，1宗为30%，11宗为50%（如下所示）。

  新荣客运站地块挂牌

  投资规模约100亿元万象城或落地后湖

  P（2021）141号地块位于江岸区后湖大道新荣客运站，出让面积168547平方米，住宅、科教、公园与绿地、商服、交通服务场站用地，起拍价50.07亿元，起拍楼面价8941.1元/平。

  新荣村客运站于2010年底建成启用，候车面积1万平方米，能够达到日发送3万人次，与傅家坡、新华路等车站一样同为一级汽车站。

  2020年5月份，湖北公路客运集团股份有限公司（简称省客集团）发布公告，新荣客运站自2020年7月1日0时起关闭，停止道路客运经营。6月30日下午5时30分，新荣客运站发出最后一班车，随着车站内显示屏和灯依次关闭，新荣客运站正式关停，成为了一代人的回忆。

  其实追溯历史可以发现，早在2017年4月，江岸区国土资源局就已发布后湖新荣村建设用地项目拟征收土地告知书，内容显示拟征地用途为娱乐用地。

  随后，在2017年11月17日武汉江岸区召开的创新发展大会上，新荣村地块签约投资100亿的新城吾悦广场，项目将由清能、新城控股、武汉欣荣实业共同打造。后据传，因新城控股资金问题，撤资退出吾悦广场。项目就此搁浅。

  2021年初，清能集团、朔商集团和龙湖集团三方共同签署了战略框架合作协议。根据协议，三方将协同推进江岸区后湖大道新荣项目，项目位于武汉市江岸区后湖大道、汉黄路、十大家路、吉祥路围合区域，从地理位置看即新荣客运站地块。

  原计划将新荣地块打造成集天街商业综合体、企业总部基地、创新孵化中心、共享智慧社区为一体的地铁上盖TOD综合体项目，但随后也不了了之。

  今年7月22日，为改善新荣客运站搬迁后区域城市面貌，促进区域功能转型提升，经江岸区政府申请，对江岸区后湖大道客运站片项目进行规划调整。

  将原规划的长途客运站用地、商业、娱乐用地、公交枢纽调整为商业、商务及娱乐用地（6.51 公顷，复合公交枢纽用地）、教育用地（1.40 公顷，18班九年一贯制学校）、居住用地（8.08公顷，含结合保留地块调整的居住用地0.4公顷）、加油站用地（0.24公顷，结合现状保留地块调整）、城市道路用地（0.9 公顷）、防护绿地（0.28公顷）。原规划公园绿地（0.98公顷）规模位置不变，结合整体街坊布局优化用地形状。新增一条南北向12米宽地面步行公共通道。（以上数据以实测为准）

  目前，有消息称，新荣客运站地块或将由华润接手打造。

  华润置地于2004年进入武汉市场，开发了华润凤凰城、华润中央公园、华润橡树湾、武汉二十四城等二十多个项目，布局武汉三镇。

  此后，华润进一步开拓了商业地产在武汉市场的份额。据了解，华润计划将在鄂投资近600亿元，聚焦武汉“五个中心”目标，依托两江四岸的在建项目深入城市运营；打造万象城、万象汇、华润置地大厦等高端商务商业，助力武汉建设国家商贸中心。

  而华润在武汉布局的第一个大型商业综合体项目——武汉万象城，将于2021年底开业，据悉，武汉万象城将引进420多个品牌，40%以上都是首进湖北。

  此外，华润置地计划在武昌、汉阳、东湖高新区等核心区布局万象系商业项目，预计2025年将有10个万象商业综合体进行开发建设。

  联想今年3月24日，武汉市一季度招商引资项目签约大会上，华润置地控股有限公司与武汉市江岸区签订“万象商业综合体合作框架协议”，双方拟在江岸区后湖板块建设万象商业综合体，项目预计投资规模约100亿元。据此推测，新荣地块或打造成华润万象商业综合体。该项目建成后将对江岸区打造武汉现代商贸中心、丰富解放大道沿线商业业态发挥较高的引领和带动作用。

  地铁小镇四期地块挂牌

  柏林健康新城进一步落实

  P（2021）111号地块位于蔡甸区张湾街成功大道与曲陵路交汇处以西(张湾街上独山村），住宅、商服用地，起拍价12.10亿元，起拍楼面价3236.0元/平。据悉，该地块为柏林地铁小镇四期用地。

  提到柏林地铁小镇，首先想到的一定是大悦城。2019年5月，武汉市政府与中粮集团、蔡甸区政府与大悦城控股分别签订战略合作框架协议，支持中粮集团旗下大悦城控股参与本项目开发建设。

  2019年10月，大悦城控股联合武汉地铁集团成功获取柏林地铁小镇一期P（2019）130号地块。2020年3月31日，大悦城控股联合武汉地铁集团以13.87亿元，成功获取武汉柏林地铁小镇二期的200亩地块，溢价率24.72%，打造成中粮祥云·地铁小镇。

  目前，在柏林地铁小镇规划蓝图下，中粮祥云地铁小镇项目的住宅部分在蔡甸区取得了不错的销售成绩，数据显示，8月第4周（8.16-8.22）蔡甸楼盘热搜小区排名第一的就是该项目。

  从房管局备案数据看，项目一期11栋楼已推售5栋，二期9栋已推售4栋，整体去化率达48%，大部分楼栋仅剩部分房源可售，在武汉楼市中表现较为抢眼。

  此外，继大悦城后南德集团也进驻了柏林地铁小镇。2020年7月24日，南德竞得位于蔡甸区张湾街上独山村、庙前村、太山村的住宅、商服用地，打造了南德缦和世纪项目。

  柏林地铁小镇位于地铁4号线端柏林站，蔡甸大街以南，紧邻蔡甸城关，总用地约3030亩，是武汉六大地铁小镇之一。柏林地铁小镇规划遵循TOD开发模式，聚焦食品养生产业，依托生态资源，将打造成为蔡甸区的健康新城、微度假目的地。

  截止去年，地铁小镇片区2020年全年累计完成政府投资4亿元，社会投资37.6亿元。柏林地铁小镇和城南片区已策划建设项目48个，其中公共服务建设项目46个，商住项目2个，拆迁任务总量约50万方。

  柏林地铁小镇片区作为蔡甸区未来经济发展的重要增长极，立足于蔡甸农业、生态和旅游等资源优势，大力发展健康产业，未来与中法生态城联动发展，与知音现代城错位发展。

  除以上地块，位于江岸区黄石路与京汉大道交叉口以南的P（2021）127号地块也很值得关注，该地块起拍楼面价就达到28410.7元/平，如果最终该地块以最高限价91482万元成交，那么楼面价将达到32672.14元/平，这也将一举刷新武汉市楼面价天花板——华润二七滨江P（2020）122号地块30558元/平的纪录。

  本次出让地块还有不少亮点，这里不再一一赘述。

  武汉第二次“两集中”采取了“限地价、限房价、竞现房销售”的出让规则，在新的条件限制下，对本次武汉土拍会产生怎样的影响？对武汉楼市成交会来带怎样的连锁反应，武汉乐居将持续关注。