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10467.11亿!2021年22城第一轮集中土拍收官丨榜单篇
来源:乐居买房2021-07-01 09:55:59
摘要
10467.11亿!2021年22城第一轮集中土拍收官

  6月29日,随着武汉首批“两集中”第三场竞拍13宗地块以240.36亿元成交,2021年全国22城第一批土地集中土拍落下帷幕。

  自2020年“三条红线”“两道红线”政策先后出台,2021年,针对土拍的“两集中”模式也被推出。“两集中”即集中发布出让公告,且发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

  按照住宅用地分类调控文件要求,包括北上广深一线城市以及南京、武汉、杭州、重庆、天津、苏州、郑州、长沙、宁波、成都、无锡、济南、沈阳、长春、厦门、合肥、福州、青岛共22个重点城市实行“两集中”。

  本文试以22城首批次集中土拍总金额排行榜、22城首批次集中土拍与2020年土地出让金占比榜、22城首批次集中土拍楼面地价100强、22城首批次集中土拍溢价率超30%地块榜,纵观第一次集中供地22城土地供应情况及下半年趋势。

  01 22城首批次集中土拍总金额排行榜

  截止6月29日,22城供地共815宗,成交796宗,共计成交10467.11亿元。包含涉宅用地、商服成交金额10560.36亿元相当于2020年全年成交金额25829.21亿元的40.89%。

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  从排名上来看,杭州以成交57宗,成交1178.21亿元排名第一,北京以成交30宗,成交1109.71亿元排名第二,南京以成交51宗,成交992.52亿元排名第三。

  与去年相比,2021年第一批集中出让排名较去年有一定变化,其中,上海2020年以2952亿元出让金排名第一,今年第一次集中土拍以773.79亿元排名第6。

  杭州继续保持在前三,去年2020年全国城市土地收入2574亿元排名第二,此次排名跃升至第一位。

  广州去年以2564亿元排名第三,今年第一批集中供地中有6宗流拍,排名第四。

  特别值得一提的是,北京2020年全年土拍成交1737.55亿元排名第6,今年第一批集中供地就已成交1109.71亿元排名第二,显示出北京强大的城市发展活力和潜力。

  从成交总金额来看,破千亿的城市有两个,分别为:杭州、北京。除了破千亿的2个城市外,土拍成交500亿元以上的城市还有4个,分别为:南京、广州、武汉、上海、重庆。

  在准一线城市中,苏州成交28宗地块,而与排名第8的天津成交4宗、郑州成交49宗相比,苏州虽然数量不算多,但排名第9,显示出开发商、民众以及各方对于苏州城市发展潜力的认可。

  济南成交宗数达82宗,在22城中成交宗数最多,以成交253.45亿元排名第15。

  与济南情况不同,厦门此次集中土地出让成交5宗,为22城最少。虽然成交宗数少,但依然以成交190.05亿元排名第18位。与排名垫底,成交63宗,成交金额134.02亿元的青岛仍有较大差距。

  在流拍土地方面,广州今年第一批集中供地中有6宗流拍,流拍地块集中以增城地块为主,主要原因在于地块普遍远离市区,且周边配套相对缺乏,地块性价比低。

 02 22城首批次集中土拍与2020年土地出让金占比榜

  2021年是实行“两集中”的第一年,从第一批集中供地的成交总金额与去年的对比来看,19个城市完成全年土拍收入的30%,分别为:郑州、北京、重庆、长沙、天津、南京、杭州、武汉、上海、济南、苏州、合肥、广州、无锡、长春、沈阳、厦门、成都、宁波。仅有青岛、深圳、福州未超过30%,占比分别为:16.94%、13.14%、11.77%。

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  在这其中,郑州、北京、重庆、长沙、天津、南京6个城市占比超过了50%,因为今年还有两轮集中供地,这意味着这些城市今年全年土地供应、成交金额大概率会超过去年,成为土地大年。

  尤为值得关注的是北京,成交30宗,成交金额1109.71亿元排名第二,第一批集中供地就已经完成了去年全年的63.87%,而接下来还有7月、11月左右的两次集中土地供应,北京有可能冲进全年土地成交第一。

  而对未超过去年30%的青岛、深圳、福州而言,占比低也不意味着今年土地市场不活跃,例如福州,虽然是第一批集中供地,但实际就是正常的土拍,故占比不高。

  03 22城首批次集中土拍楼面地价100强

  22个城市中,楼面地价第一是深圳,为深圳宝安尖岗山A122-0372地块以楼面地价69967元,溢价率也达到了45%。

  北京的海淀树村棚户区改造B-1北地块以68961元楼面价排名第二,而楼面地价排名第2至第15(除了第5的上海),其余均在北京。

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  从城市维度来看,深圳、北京、上海、厦门、南京、广州基本占据了楼面价前50席,也基本占据了100强榜单的一半。

  而在榜单中的后50强中,集中在苏州、宁波、广州、南京、杭州,天津仅有1宗入围。广州共有11宗位居榜单后50强,其中广州最低楼面价出现在白云同嘉路AB3803035地块,楼面价为21599,溢价率0。

  从楼面价单价来看,7宗土地楼面价超6万+,集中在深圳、北京、上海;除6万+地块外,有12宗土地楼面价超5万+,集中在北京,上海和厦门占少数。去掉6万+地块和5万+地块,有10宗土地楼面价超4万+,集中在北京、杭州,上海1宗。

  北京的楼面价基本在5~6万+,是所有城市中楼面价整体最高的。

  在长三角城市群中,杭州与南京尤为突出,杭州是延续去年的迅猛发展态势,而南京此次在地价上很强势,基本楼面价在2.5-3.7万之间,共有20宗地上榜。

  杭州和南京的土地楼面地价情况,也从侧面反应出强势的城市发展动能和经济实力,未来发展前景看好。

  04 22城首批次集中土拍溢价率超30%地块榜

  本次22城第一批集中供地成交地块中,共有116块地溢价率超过30%,占总成交地块的15%左右,溢价率最高的是重庆沙坪坝区西永组团Ah标准分区Ah10-01/04等地块,总价32.5亿元,楼面价10459.88元,溢价率高达129.98%。

  重庆该地块溢价率高,或因其土地用途为土地用途为居住用地、商业用地、商务用地,建设用地面积18.66万平,建筑面积31.07万平,容积率1.67等直接相关。

  除了重庆,武汉也有3宗地块溢价率超过100%,分别是P(2021)035号地块溢价率109.74%、P(2021)037号地块溢价率103.28%、P(2021)036号地块溢价率100.41%。而P(2021)035号地块更是刷新了光谷左岭片区地价纪录。

  以上地溢价率高于100%的三宗地块,一方面是由于区域规划起点高、城市功能和基础配套设施完善,受到市场较高关注。另一方面,是区域住房市场呈现供需两旺的态势,前景被普遍看好。

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  武汉此次土拍呈现出热度分化明显的特征,除了溢价率高于100%的以上三宗地块 ,还有1宗P(2021)034号地块溢价率也达93.83%;有2宗地溢价率超过80%,另有二十余宗地溢价率为0。

  整体来看,34个地块溢价率高于50%,集中在重庆、武汉,青岛、郑州、济南也有有少量分布。溢价率高于50%的地块中,重庆占据了22宗,成为众多房企争夺的重点城市。

  溢价率在30%以下(包含30%)的城市,主要集中在南京、郑州、宁波和福州。此外,整体统计中,共有三百余宗地溢价率为0,集中在武汉、青岛、长沙和长春,天津和郑州也有一部分。

  作为首都,北京的第一次集中土地共出让30宗、成交金额位列第二,但楼面地价控制在5-6万+区间,溢价率更是在2.5%~14.99%之间,可谓是全国土拍教科书级别。

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