正文

01 楼市政策

【房屋征收新政】：6月20日，武汉市政府发布关于《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》通知；指引自2023年7月10日起施行，有效期为5年，指引施行前已依法作出房屋征收决定的项目，按照原房屋征收决定载明的征收补偿方案和有关规定执行。

1) 因旧城区改建需要征收房屋，在征求意见期限内，过半数被征收人、公有房屋承租人认为征收补偿方案不符合房屋征收与补偿相关规定的，市、区人民政府应当组织召开听证会，根据听证会情况对征收补偿方案进行修改。

2) 作出房屋征收决定之前，房屋征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

3) 房屋征收补偿费用足额到位是指房屋征收部门所支配的货币补偿资金和产权调换房屋市场价值总和不低于测算的房屋征收补偿所需资金。

4) 征收个人住宅房屋，建筑面积不足60平方米（涉及房屋所有权、承租权共有的，房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，可以给予住房困难补助。

5) 建筑面积在40平方米以下的，按照被征收房屋价值的10%给予补助；建筑面积超过40平方米的，每增加1个平方米，补助标准降低0.5%。

6) 实施房屋征收，可以对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人给予适当奖励。

7) 被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、区人民政府依法向房屋所在地基层人民法院申请强制执行。

8) 被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服提起行政诉讼的，在诉讼过程中，对不及时搬迁可能会给国家利益、公共利益或者他人合法权益造成不可弥补损失的，作出房屋征收决定的市、区人民政府可以申请人民法院先予执行。

【政策评价】：此次再次发布关于《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》通知，各方面规定与细则更加完善，这将有利于规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益。

【房贷利率调整】：武汉新房首套LPR从3.9%下降到3.8%，二套从4.9%降到4.8%。6月20日，中国6月1年期贷款市场报价利率（LPR）报3.55%，上月为3.65%；5年期以上LPR报4.2%，上月为4.3%，均下调10个基点。

【政策评价】：

本次政策利率下调，叠加近期银行存款利率调降，将有效带动企业和居民实际贷款利率下行，进而刺激信贷需求，推动消费和投资提速。更为重要的是，本次政策利率下调，释放了明确的稳增长信号，将有效提振消费和投资信心，推动房地产行业尽快实现软着陆。

02 武汉新房市场分析

楼市复苏动能减弱，房企推货信心不足，6月市场规模保持低位运行，行情较为平淡。

表：2023年1-6月供求指标及同环比对比

1、供应：6月供应量95万㎡，同比缩减2%，环比增长48%。上旬主要释放于三环外区域，如黄陂、东湖高新区，中下旬逢618、端午假期，三环内的汉阳、江汉区开始陆续发力，整体供应节奏依然较慢。

2、成交：6月成交量60万㎡，同比缩减42%，环比缩减57%。房交会进入尾期，置业需求减少。

3、新开盘：6月房企入市补货积极性依然较弱，全市累计开盘36次（新开盘3/续销33），整体去化率16%，首日去化率维持低位。

图：2016年1月-2023年6月开盘去化率走势

（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

1) 分环线来看：

供应方面，集中释放于二三环、三四环间，占比均达3成，其次是二环内、四外环间，占比仅达前者半数，外环外供货较少；

首日去化方面，二环内（28%）、三四环间(19%)表现相对优异，均在水平线之上，其次二三环间去化率虽在水平线之下，但成交绝对量依然位居前列，最后是四环外整体较差。

2) 分区来看：

中心城供求占比均超7成，远城依然以去化库存为主，其中首日去化表现突出的区域有以下四个，多受区域单盘影响：

中心城的汉阳、武昌，主要受国博城（高性价比），动漫城、长江中心（资源兑现力强）影响；

远城的蔡甸、东西湖，主要受奥公馆（价格倒挂）、翠湖隐秀（产品价格竞争力强）、国际城（房交会加持、门槛低）影响。

表：6月开盘热销典型项目

4、来访认购：6月访购直线走弱，重回去年低谷水平，月末得益于618、端午假期促销尚且止跌。

1) 来访：6月重回低谷，单盘平均来访量216组，环比降幅22%，同比降幅27%。2023年1-6月月均单盘来访量308组，同比2022年1-6月月均单盘来访量227组，涨幅36%，略低于21年1-6月月均单盘来访量321组。

2) 认购：6月重回低谷，单盘月均认购13套，环比降幅34%，同比降幅51%。2023年1-6月月均单盘均值23套，同比2022年1-6月月均单盘均值16套，涨幅44%，仍低于21年1-6月月均单盘均值391套。

5、月度典型热销项目

武汉长江中心

华润入股，品牌加持，推最后一批小户型，去化优异。

营销表现：此次推出最后一栋含小户型楼栋，推售139-172㎡三四房，属于滨江区位较为稀缺的小户型产品，此外预计年底即将兑现部分商业，凭借产品稀缺性以及华润品牌的加持，客户认可增强，去化优异。

03 武汉土地市场

1、土地供应：2023年6月共计出让30宗经营性用地，供应总规模359.1万方，起始总价345.4亿元，平均楼面价9619元/㎡。

涉宅地块27宗，供应规模337.6万方，起始总价336.4亿元，平均楼面价9965元/㎡，商服用地3宗，规模21.4万方，总金额8.9亿元，楼面价4169元/㎡。

其中出让涉宅用地：主要分布于二三环间，共计16宗，规模174.9万方（52%），另外7宗，规模139.6万方（41%），对半分布于二环内及三四环间；余下4宗，规模23.1万方（7%），分布于四环外区域。

本月供地中心城区涉及多宗主城核心优质用地出让，江岸香港路、台北路、江汉唐家墩路地块、武昌徐东团结南路、晒湖东路及大关山瑞云路地块均公告出让，而远城区金银潭、蔡甸城关均为小体量住宅地出让。

表：2023年6月地块供应明细

2、土地成交：2023年6月共计交易31宗经营性用地，其中成交17宗，撤牌12宗，延期2宗，成交土地总规模153.8万方，总金额141.4亿元，平均楼面价9194元/㎡，溢价率1.3%。

其中，涉宅用地成交14宗，规模137.6万方，总金额139.8亿元，平均楼面价10183元/㎡，商服用地成交1宗，规模1.3万方，总金额0.1亿元，楼面价884元/㎡。

土地市场有起色但成色不足，民企、国央企共同下场，主城核心宅地竞拍激烈熔断再现，近半数出让土地撤牌延期。

1) 典型江岸033香港路地块共5家企业参与竞拍，举牌16轮触发熔断，最终由华润置地现场摇号竞得，成交总额2.3亿，楼面价18852元/㎡，溢价率15%；

2) 大关山028号地块共3家企业参与竞拍，竞拍29轮次后由华润置地竞得，成交总额15亿，楼面价11025元/㎡，溢价率10.27%；

3) 武汉城建集团7.3亿底价获取杨春湖、后湖两宗土地；

4) 联发集团3.8亿底价获取武昌徐东团结南路地块；

5) 地铁集团6.9亿摘硚口长丰车辆段地块；

6) 湖北尚文5.36亿摘武昌晒湖东路地块；

7) 039号唐家墩地块现场拍卖最终由金融街控股投资（江汉区平台）50亿底价获取，楼面地价13103元/㎡。

表：2023年6月地块成交明细

04 武汉短期市场预判

整体来看，武汉目前楼市点状回暖和区域性复苏的持续性，依赖于市场的供求关系变化，供求平稳或供不应求的区域，项目就会热销；供过于求或供需错配的区域，就会出现项目滞销、行情急转直下的情况。

同时，当前市场依然是非常需要“以价换量”及相应政策的加持的，尤其表现于，经过2-3月高潮期后明显转冷，但在后续跟进的房交会促动下，4月末至6月中旬这段周期，市场是有过几轮震荡回升的势头出现的，毋庸置疑得益于及时的政策衔接、几番的延期加持及企业节假日适时的放价让利。

相信在稳增长政策预期将持续加码的背景下，房地产市场相关支持政策仍有空间，以恢复购房者对房地产市场的信心，助力市场企稳回升，预计武汉市场短期仍将保持修复态势，项目、板块、城市间的分化还会继续。