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3月武汉房地产局部市场复苏

局部市场复苏，2023年小阳春提前， 2月市场高涨，3月余温延续，“金二银三”实至名归。

新房方面：供应显著放量，较1、2月明显提速，月度网签高位持增，区域红盘高频营销争相入市，来访仍处历史高位，认购依然明显好于去年。

值得注意的是，中下旬局部市场热度有所消退，案场来访、认购出现一定下滑，主要源于以下四点：

1、供应结构影响：二三环间热点项目热销户型库存告急，来访认购降幅明显；

2、二手房冲击：窗口期房东主动降价促成交，分流新房客户；

3、新房收折扣：部分区域热点项目修复价格，成交量有所下降；

4、季节性波动：受疫情及政策影响，小阳春提前，市场呈“金二银三”，“银三”成交自然收窄

二手房方面：活跃度持续增强，价格持续下探，成交量保持高速增长，月度新增挂牌量、带看客户两项指标再创历史新高。

表：2023年1-3月新房供求指标及同环比对比

1、供应：3月供应154万平方米，环比增长410%，同比增长31%，主要因政策利好最为明显的二三环间、开发区项目频繁补货，较1、2月明显提速，前三月累计同比增长10%。

2、成交：3月成交159万平方米，环比增长35%，同比增长97%。前期积压、政策激发需求持续释放，累计同比增速持续扩大。

3、新开盘：3月全市累计开盘达54次（新开盘2/续销52），趋近于2021年月均55次，另外集中开盘大幅增加（开盘14/平推38），整体去化率下降至28%。

图：2016年2月-2023年3月开盘去化率走势

（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

新开盘表现，分中、远城区来看：

中心城区首日去化表现优异，11%项目去化达到7成，32%项目去化达到3成，代表项目有万和竞界(价格优势)、华侨城红坊（优质学区）。

远城区仍依赖持销走量，首日热度依然低迷，79%的项目首日去化低于2成，但也不乏有华发越秀悦府、武汉二十四城、金茂华发武汉国际社区这类高性价比项目，首日表现较以往明显好转。

图：2023年3月开盘项目明细

4、来访认购：3月整体仍维持高位，3-4周案场降温明显，主要源于二三环供应节奏影响。从近4个月案场表现来看，客户预期正逐步改善，毋庸置疑的是，市场已然走出那段最低迷的时期。

2023年3月单盘平均来访439组，较上月回落6%，仍处月度高位。整体来看近4个月月均单盘平均来访333组，趋近于19年及21年1-7月月均水平，较21年8月-22年11月的市场低谷期已明显好转。

图：2019年1月-2023年3月来访量走势

2023年3月单盘平均认购37组，较上月缩减3%，更多受供应结构影响，代表区域有西后湖、白沙洲、国博热销项目集中上旬入市，下旬结构错配去化方才走弱。整体来看近4个月月均单盘平均认购27套，远超21年8月-22年11月市场低谷期，但相比19-21年上半年市场仍有一定差距。

图：2019年1月-2023年3月认购量走势

5、市场异动：企业涨价预期增强、动机各有不同。

预期增强：3月份回收折扣项目共计18个，较2月显著增长100%，依然主要来自各大区域的红盘，其中回收1-2个点项目占比47%，3-5个点项目占比35%，6-8个点项目占比18%。

动机不同：

第一类货量不足，如万科新都会不再那么在意流速的快慢，收紧价格追求利润；

第二类区域流量盘价格修复，如武汉二十四城、新城桃李郡形成一定区域虹吸效应，继而舍弃一定流速换取更高利润；

第三类城市红盘，如华侨城红坊、招商武汉城建未来中心业绩超额完成，阶段性回调价格，提升利润的同时还能刺激去化。

预计二季度市场低开高走

2023年开年来，武汉出现小阳春，且相较往年提前，但持续性存疑，3月3-4周市场环比下滑明显，如持续下滑，客户将再度陷入观望，企业信心不足的负反馈循环将再度恶化。

市场趋势：基于潜在政策预期及市场复杂形势，预计4月大概率延续当前“弱复苏”形势，同时预期4-5月将有新一轮政策出台，因此政策利好下，5-6月市场会逐步上行，整体二季度市场大概率呈现低开高走。

结构特征：受供应节奏及结构、二手房冲击等影响，二三环量价修复仍需时间，三四环表现较为稳定，成交量得到一定修复，但价格修复可能性弱。

政策预期：当前武汉市政府针对市场已出台相关政策，但政策出台后仍有相关结构问题暴露，如二手房复苏形势明显强于新房，导致房价预期以及一二手置换链条仍然不畅，因此目前仍有进一步出台相关补丁政策的预期。