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• 需求疲软，2022年新房销售面积显著下滑26.8%；

• 住宅新房成交均价持续13年上行后首现下调；

• 住宅待售面积创五年来新高，库存压力回升；

• 24个重点城市需求收缩明显，全年成交面积下降35.9%；

• 融资端 “三箭齐发”，政策调整旨在刺激需求端消费潜力。

需求疲软，2022年新房销售面积显著下滑26.8%

2022年，全国住宅销售面积114,631万平方米，同比下降26.8%，降幅比前三季度扩大1.1个百分点。第四季度，尽管旨在缓解市场风险、稳定房地产市场的利好政策频频出台，面对疫情反复及经济预期不明朗等因素，需求端仍然疲弱，刚需和改善型购房者决策普遍趋于谨慎。

                                            图1：全国住宅销售面积走势变化

                                                                           资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

住宅新房成交均价持续13年上行后首现下调

市场成交活跃度下降，房企打折促销意愿增加，带动全年住宅销售均价同比下行。2022年，全国住宅新房成交均价为10,185元/平方米，同比下降2.0%。考虑到市场需求回暖离不开价格下调刺激，预计2023年全国住宅均价大概率维持调整。

                                        图2：全国住宅销售均价走势变化

                                                                           资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

住宅待售面积创五年来新高，库存压力回升

截至2022年末，全国新房住宅待售面积26,947万平方米，较上年末增加4,186万平方米，同比增长18.4%。尽管受资金面承压、土地成交规模放缓、市场预期不明朗等因素影响，供给端收缩明显，但需求不济致全年新房成交同比下行仍推高整体待售面积，市场库存压力创五年来新高。

 
                                             3：全国住宅待售面积历年变化

                                                                             资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

24个重点城市需求收缩明显，全年成交面积下降35.9%

从24个重点城市的成交量来看，2022年住宅新房成交面积同比下降35.9%。其中，一线、发达二线及普通二线城市的新房成交面积同比分别下降27.3%、37.6%、37.9%，重点城市新房市场需求收缩明显。

                      图4：各级城市月均成交总量走势对比(单位：万平方米)

                                    资料来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部

指标反映对应分组内样本城市的月均成交量之和

从四季度成交均价来看，一线、发达二线、普通二线城市新房成交价环比分别下降0.4%、上涨2.0%、上涨11.2%。一线城市中，深圳均价环比降幅最大，主要受政策约束较严和市场心理预期等因素影响；发达及普通二线的20个城市中，共14座城市均价环比上行，其余城市季度跌幅均在5%以内，涨幅居前的为福州、青岛。重点二线城市四季度新房价格呈阶段性升温，主要由于稳房价等思路影响下，各地陆续放宽预售许可条件、高价项目密集入市，同时市场下行期买家对于优质物业更加青睐，结构性因素导致重点城市平均价格上行。

融资端 “三箭齐发”，楼市政策调整旨在刺激需求端消费潜力

政策层面，全年地产政策导向趋于宽松。多轮重磅利好措施贯穿全年，特别是金融相关政策密集出台。年末“金融16条”政策力度空前，且时隔12年再度重启借壳上市，房企融资“三箭齐发”为流动性释放显著积极信号。四季度，杭州、南京、成都、西安、武汉等热点二线城市陆续宣布下调首付比例、下调贷款利率、取消限购区域、上调公积金贷款限额等利好性政策。例如杭州宣布二套房首付降20%，且对于首套首付三成的认定条件由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”；南京下调二套房首付比例，结清首套房贷款的二套房首付比例降至三成，未结算首套房贷款的二套房首付比例降至四成。一线城市政策亦有所松动。例如北京11月份宣布划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区商品住房不再执行“双限购”。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示，2022年末政策利好频出持续修复行业信心，但由于前期市场调整幅度较深，回暖恢复仍需时日。展望未来，更多元化的利好政策有望持续加码，并有望覆盖更多民营房企，实现中央经济工作会议确定的“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”目标。与此同时，防疫政策调整或令需求端迎来预期改善和潜力释放。以上积极因素有望带动中国楼市成交在2023年逐渐持稳，但结合宏观预期弱化、市场信心低迷等不利因素，相关政策效果显现亦需要时间，预计2023年房地产行业仍处于修复期。同时考虑到市场需求回暖离不开房企促销刺激，预计全年住宅销售均价下行或是大概率事件。