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       乐居买房讯  2022年行将过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

  在这样的大环境下，2022上半年的武汉楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择？

  因城施策精准纾困新政发布释放积极信号

  如果楼市有情绪，那么今年的武汉可谓是跌宕起伏，降利率、民间四处流传远城区解除限购的消息，但后被官方“否认”、接着官宣新政（部分群体可买3套）......从实际操作来看，部分区域的限购条件确实有所调整，政策相对有所松动，只是力度没有大家“原以为”的力挽狂澜的救市力度。

  具体新政出台如下：

    1、武汉各银行房贷利率大幅下调，首套利率4.8%，二套利率5.05%，本地有房无贷客户首套利率4.8%，在本地无房，外地有贷款客户，本地购房可4成首付，执行二套房利率5.05% 。即日起执行。

    2、在我市已有2套住房的本市户籍居民家庭或在我市已有1套住房的非本市户籍居民家庭，可在武汉经开区和黄陂、江夏、东西湖区的限购区域新购买1套住房。

    3、外地户口在武汉市限购区域内首次购买普通住房的，申请人应提供购房资格申请前3年内累计正常缴纳12个月的社会保险或者个人所得税证明；在我市限购区域内首次购买非普通住房的，申请人应提供购房资格申请前3年内累计正常缴纳24个月的社会保险或者个人所得税证明。

    4、符合国家政策的二胎和三胎家庭，至少有一孩年纪在18岁以下的武汉市户籍的家庭，且已有两套住房的，可在限购区域新购买一套住房。

  首先从房贷利率来看，自去年12月开始，武汉房贷利率几乎月月下调，已经连降6次！

  2021年12月，武汉部分银行首套房贷利率下调5个基点（首套5.78%-5.73%）

  2022年1月，五年期LPR下调0.05%，（首套5.73%-5.68%，二套5.98-5.93%）

  2022年2月，武汉房贷利率下调5个基点（首套5.68%-5.63%，二套5.93-5.88%）

  2022年3月25日，武汉房贷利率继续下调5个基点（首套5.2%，二套5.4%）

  2022年5月20日，五年期LPR降至4.45%，较上月的4.6%大幅下调15个基点。（首套5.05%，二套5.25%）

  2022年5月21日，武汉首套房贷下调25个基点，二套下调20个基点（首套4.8%，二套5.05%）

  房贷利率下调，直接降低月供压力！6次下降利率之后，以全商业贷款140万为例，首套房贷等额本息月供减少了851.41元，30年少还30.6万，直接省下一辆车，对于购房者来说是绝对的利好。

  其次从限购政策来看，确实有所调整，政策相对有所松动，只是力度没有大家“原以为”的力挽狂澜的救市力度。

  当然，最后4大限购新城区（东西湖、黄陂、江夏，经开）限购并没有直接放开，但比原来的限购区政策还是略松一些：针对本地人放开第3套房，针对在武汉有房的外地人放开第2套房。

  一方面释放改善需求，另一方面也避免了因直接放开限购外地需求的涌入，造成楼市过热，避免楼市的不稳定；对于真正有购房需求的外地购房者来说，想在限购区域买房，从之前的连续1年社保或者个人所得税证明调整为3年内累计1年就可以，也是大大减少了购房限制。对于武汉楼市的健康发展来说，政策还是很良性的。

  土地市场开局不利民企拿地意愿减弱

  2022年度武汉市国有建设用地供应计划中，住宅用地供应规模为15102亩（其中，保障性安居工程和其他还建项目供地规模为2717亩、租赁住房供地规模为346亩、商品房项目供地规模为12039亩）、商服用地供应规模为5402亩、工业用地供应规模为15215亩、公共管理与公共服务用地供应规模为11340亩、交通运输用地供应规模为24020亩。

  2022年武汉商品住宅土地供应量创自2012年以来近10年来新低，土地供应2020年达到高峰，2022年土地供应量相比于2021年有小幅降低，2022年12039亩的供应量甚至低于2013年。

  2022年3月31日，武汉市2022年度首批集中供地揭牌活动稳健开局。推出的11宗房地产用地中成交10宗，成交土地总面积约24.87公顷，规划建筑总面积约79.86万平方米，成交总金额约89.35亿元。

  且从本次土拍不难看出，拿地的主力是国企，民企基本退出“战局”，这也是一个很大的问题。

  城投全口径拿地金额45.3亿，拿地金额占比50.7%，低于去年二三轮的63.4%、76.3%，处于较高水平。民企拿地意愿较弱下，城投仍是拿地主力，武汉城建、洪山大学城国投集团均有拿地。全口径拿地金额17.4亿，占比19.4%，较去年第三轮的4.8%明显上升，主流国企中交地产13.4亿底价拍得青山区东临路地块，其余均为当地小型国企，武汉地产、武商集团均有参与。

  武汉新房市场分析 去化率逐步回升

  2022年1-5月沿袭了2021年4季度以来供销不断缩减的态势，同比2021年1-5月成交量下滑61%，但考虑到疫情对市场的影响，我们亦可参考对比2019年1-5月，下滑51%。2022年1-5月供应和成交虽然有所萎缩，但供求比为1.1：1，延续1-4月的趋势，依然平衡。

  来源：武汉克而瑞

  1、供应：5月供应99万平方米，环比降幅4%，同比降幅54%，供应延续低迷，房企供货意愿仍不强。

  2、成交：受到五一假期和5月政策刺激影响，5月成交76万平方米，环比涨幅32%，同比降幅65%，月度均价维持平稳。

  3、新开盘：以平推为主，整体去化率维持在17%，较4月而言趋于平稳，其中心城区去化率22%，远城区去化率11%，市场表现分化。

  从2019年7月份调整周期以来，开盘去化率持续走低，从90%下滑到70%，再到40%，相对最艰难的是2021年4季度，连续3个月在14-15%，而今年1-5月份开盘去化率开始回升，至5月开盘去化率为17%，最困难的时期已经过去，市场呈现出一个积极的信号。

  5月全市新开盘24频次（新开盘8/续销16），环比4月略有减少，整体首日去化17%（环比下降2pct）。中心城区去化率22%，远城区去化率11%，中心城区市场热度明显高于远城区，分化仍不断加剧。区位优异且差异化产品竞争的项目更容易突破板块竞争壁垒，取得较理想去化。

  图：2016年1月-2022年5月开盘去化率走势

  新房销售逐渐回暖央国品质新盘尤受追捧

  2022年1-5月，武汉城建集团合同销售额超过100亿元，达到107.58亿元，旗下项目众多，多个盘热销，销售额快速增长。融创销售额超过50亿元，排名第二。绿地、万科、中建三局地产分别销售金额43.22亿元、37.05亿元、28.71亿元，分别排名第三、四、五位。福星惠誉销售额仍然排名第六位。

3从权益销售业绩表现来看，武汉城建集团分别以67.61亿元、38.40万㎡位列销售额和销售面积榜第一位。绿地多个项目集中备案，销售额和销售面积均排名第二位。融创和万科分别销售金额37.23亿元和32.87亿元，分别排名第三位和第四位，福星惠誉销售额排名升至第五位。

  2022年1-5月，武汉市住宅成交套数TOP20项目共计销售7328套，主、远城区各有10个项目上榜，主城区青山区和汉阳区各占2席，远城区热销项目主要集中在东西湖、黄陂区、江夏区和新洲区。洪山区白沙洲板块万科光澜道主推95-117㎡三房，性价比高，持续热销，2022年连续5月占据销售套数榜首。

  万科光澜道（武昌-白沙洲）是目前逆市下的流量红盘，5月末加推最后一栋住宅楼，从入市到收官之作仅用不到半年时间；该项目主推区域内稀缺的95-117㎡三房产品，单价上类比城市同区位的项目也极具竞争力；大品牌又带国资背景，后期也不大可能存在难交房的问题。

  值得注意的是，当前楼市虽尚处低迷，但不可否认，广大购房者的置业需求仍客观存在。如何精准高效地锁定最适合自己的好房子，并尽可能争取到好价格、享受到好服务，是购房者往往更加关心的问题。

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  活动期间，还将有一大批优质店铺登陆天猫好房，带来精选项目、房源和限时优惠；“好房大买手”“好房一线”“总裁价到”直播IP再度登场，持续上线特惠好房、解锁置业干货，鼎助购房者在2022年中之际，觅得心仪项目，圆梦理想新居。