正文

核心观点：

一季度，房地产供给端数据总体处于低位且压力略大的态势，需求端开始有小复苏，是政策效应释放的体现，价格端呈现跌幅收窄的向好趋势。

房地产投资指标跌幅扩大，建设指标整体均下跌。一季度房地产开发投资指标总体上处于跌幅略大的区间。开发投资节奏比较慢，主要原因是“存量债务化解”才是房企目前的第一大要务。房屋新开工面积已经出现了连续30个月的下跌态势。主要是企业目前拿地数据偏少。房屋竣工面积出现下跌，是因为最近几年投资拿地和开工数据本身处于盘子缩水的情况。

商品房销售指标整体改善，待售面积同比上升。一季度相比今年前两个月，销售数据有所改善，也说明3月份开始市场有所复苏。同时，房价跌幅总体也处于收窄的良好态势。商品房待售面积同比增速高，说明还得去库存。其中，三类物业待售面积中仅有办公楼待售面积继续上升，办公楼市场面临着库存不断加大的风险。

房企到位资金跌幅扩大，融资政策还需加码。一季度，房企到位资金同比依旧呈现下降态势，房地产融资政策还得加码，否则会引发一些新金融风险问题。另外房价企稳和销售端向好，对于企业资金状况改善也有积极作用。

01房地产投资指标跌幅扩大，建设指标整体均下跌

1）开发投资额跌幅有所扩大

1-3月份，全国房地产开发投资22082亿元，同比增速为-9.5%。其中，住宅投资16585亿元，同比增速-10.5%。一季度房地产开发投资指标总体上处于跌幅略大的区间。开发投资节奏比较慢，主要原因是“存量债务化解”才是房企目前的第一大要务，反过来说，高债务必须化解，否则会困扰后续房企的投资能力。当然目前数据也有一些新的特征，即此类开发投资的企业，往往是企业资金状况不错的企业，可以说明目前的开发投资本身的“含金量”在提高。

2）房屋新开工面积跌幅有所收窄

1-3月份，房地产开发企业房屋新开工面积17283万平方米，同比增速为-27.8%。其中，住宅新开工面积12534万平方米，同比增速为-28.7%。房屋新开工面积已经出现了连续30个月的下跌态势。企业目前拿地数据偏少，所以新开工的规模变小也符合预期。近期国务院副总理在郑州召开了房地产座谈会，进一步明确融资协调机制的工作推进情况，客观上二季度融资支持力度加大，将有助于进一步促进资金的下达，对于新开工等工作也有积极的作用。

3）房屋竣工面积跌幅小幅上升

1-3月份，房地产开发企业房屋竣工面积15259万平方米，同比增速为-20.7%。其中，住宅竣工面积11148万平方米，同比增速为-21.9%。竣工数据出现下跌，倒不是说保交楼节奏放缓了，其实是因为最近几年投资拿地和开工数据本身处于盘子缩水的情况。就目前来说，各地保交楼工作总体还在推进。各地反馈的一些问题是，一些银行其实抵触情绪很强，风控意识也很强，部分资金到达项目的效率还有待提高。

02商品房销售指标整体改善，待售面积同比上升

1）商品房销售面积跌幅小幅收窄

1-3月份，全国新建商品房销售面积22668万平方米，同比增速为-19.4%，其中住宅销售面积同比增速为-23.4%。新建商品房销售额21355亿元，同比增速为-27.6%，其中住宅销售额同比增速为-30.7%。相比今年前两个月，一季度销售数据有所改善，也说明3月份开始市场有所复苏。从各地的反馈情况看，3月份看房量签约量是在积极上升的。部分城市豪宅项目销售也非常好，这都说明市场本身处于复苏的积极态势。另外价格企稳或略反弹，也客观上对于销售金额等指标带来积极的影响。

2）商品房销售均价跌幅总体收窄

1-3月份，全国新建商品房销售均价为9421元/平方米，同比增速为-7.6%，房价跌幅总体处于收窄的良好态势。从月度数据看，在此前连续三个月房价环比下跌后（1-2月份并为一个月计算），价格其实是有企稳的趋势。我们认为，现在对于价格的分析和判断非常关键，也影响到后续周期的判断，至少市场信心开始处于恢复的状态。

3）商品房待售面积同比持续上升

3月末，全国商品房待售面积74833万平方米，同比增速为15.6%。其中，住宅待售面积同比增速为23.9%。待售面积其实就是现房，其同比增速高，说明还得去库存。近期郑州以旧换新细则版本有一个非常重要的启发，即以旧换新中的新房，要求是现房。这其实也为各地现房的去库存提供了非常重要的思路，是以旧换新中一个非常好的可结合的点。从三类物业的待售面积走势看，住宅待售面积2016年初达到最高点，此后三年多来一直震荡下行，2019年年末住宅待售面积不再持续下降，进入平稳回升态势，今年2月末达到历史较高水平，3月则有所回落。商业营业用房待售面积2017年初达到历史最高点后缓慢下降，整体呈现较为平稳的走势。办公楼待售面积整体呈现平缓上升的态势，今年3月末达到历史最高点。与2月末比较，三类物业待售面积中仅有办公楼待售面积继续上升，办公楼市场面临着库存不断加大的风险。

03房企到位资金跌幅扩大，融资政策还需加码

1-3月份，房地产开发企业到位资金25689亿元，同比增速为-26.0%。其中，国内贷款4554亿元，同比增速为-9.1%；利用外资7亿元，同比增速为-11.9%；自筹资金8681亿元，同比增速为-14.6%；定金及预收款7435亿元，同比增速为-37.5%；个人按揭贷款3643亿元，同比增速为-41.0%。近期观察到，一些银行似乎有意无意在披露一些坏账率的数据，说明银行本身对于投放房地产领域的信贷资金健康状况是有保留意见的。当然房地产融资政策还得加码，否则会引发一些新金融风险问题。另外房价企稳和销售端向好，对于企业资金状况改善也有积极作用。

04趋势和策略

总结今年一季度房地产市场数据和特征，总共有三点。一是总体还是有压力的，尤其是企业端的压力非常大，销售端虽然复苏，但是还需要进一步夯实基础。第二、各类利好政策还得加快出台，对于做好房地产工作的重要性的意识还需要上升。各地要把降价销售等市场数据也进一步结合，同时对于各类政策保障也要到位，近期一些地方曝光出购房补贴“画大饼”的负面情况，对于各地政策的诚意其实带来了污点。第三、二季度的大方向还是积极复苏，总体环境、预期、供求关系等都处于积极改善的阶段，市场趋势向好的判断不变。