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3月恰逢“金三”传统营销旺季，伴随着房企推盘积极性大幅回升，各城市“小阳春”成色几何？我们将聚焦当前市场明显回暖的重点城市，进行逐一分析。

春节后二手房市场持续升温、已达近1年高点，新房市场来访反弹幅度远超认购，客户转化率仍处5%低位，项目开盘去化率仍低于20%，成交也暂未修复至节前水平。究竟当前武汉市场有何典型特征，3月楼市行情又将出现哪些新变化？

01

二手房市场明显升温达近1年

高点
小面积、低总价房源加速走量均

二手房市场较春节周大幅反弹，已达近一年高点，市场韧性好于新房。据第三方平台监测数据显示，2024年第8周-第10周二手住宅成交节节攀升，2024年第10周周成交套数高达1322套，与2023年第10周成交量基本持平。不过从反弹力度和成交绝对量来看，与2023年春节后第5周-第7周尚有一定差距。

春节后，武汉二手房市场出现明显升温，业主挂牌积极性提升，预期降低，二手房价持续下降。据CRIC监测数据，武汉二手住宅市场自2020年初疫情以来便开启波动下行走势，尤其是2022年下半年以来，整体降幅明显走阔，至2024年2月末已下行至14742元/平，创历史新低。

事实上，当前成交房源以小面积、低总价为主。从成交结构数据也不难看出端倪，据CRIC监测数据显示总价100万以下成交套数占比自2020年以来便开始节节攀升，由17%增至35%，可见刚需购房者成为二手房主力，经济疲软导致居民购买力降级，小面积、低总价二手房备受购房者青睐。

02

3月新房项目来访反弹幅度远超认购

成交、去化率仍处低位波动

新房市场节后逐步修复，受房企折扣力度增强，推出工抵和清栋特价房吸引来访聚集人气，从而拉动项目来访增至阶段性高位，超过了节前2024年1月周均。

据CRIC监测重点项目显示，节后来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，近2周单盘周均来访量均突破50组，较2024年1月周均36套增长近6成。

而从认购量来看，整体回升幅度不及来访，最近两周认购量分别为2.5套和2.9套，超过了2024年1月周均1.5套，基本与去年年末持平，而与去年3月和10月高点相比尚有差距。综合来访、认购，客户转化率维持在5%相对低位，客户购房意愿还是处在相对低位。分区域来看，各区域来访持续上扬，市场热度走高，但转化率表现分化，主城和新城居住组团积极推出特价房释放价格优惠拉升转化率，核心功能区、二环非核心功能区转化率分别较上周下降0.2pcts和0.4pcts。

事实上，春节后房企跃跃欲试，积极备战“金三”，部分项目提高优惠点数或利用特价房降价促销，部分项目表现可圈可点，帝大御璟城项目价格继前期特价房进一步下降11%，较2月持销价格整体下降约17%，促使周度认购较上周大幅上涨约15倍。不过局部项目热度提升并未对新房成交、项目去化起到明显改善作用。

具体来看，一是新房3月周度成交量较节前2024年1月周均微降13%，与2023年四季度和2023年春节后复苏情况相比仍有明显差距。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周周均成交套数为1095套，而2024年1月周均成交为1257套，2023年四季度周均成交高达达2332套。而对比2023年春节后新房成交复苏情况，2023年第5周便已飙升至2143套，且呈现出递增态势，至第8周高达3813套，为年内高点，而2024年第10周仅成交1063套，与成交高位仍有明显差距。

二是从项目开盘来看，目前仍处于15%以内低位波动，暂无明显复苏。据CRIC监测数据，武汉近一年来去化率基本都在3成以内，去年自5月开始去化率便波动上行，至2023年10月高点达到32%，而此后呈现出骤降态势，2024年开年以来，去化率基本保持在15%以内，暂未有明显复苏征兆。

03

预判：3月新房供需持续修复

房企“抢客甩货”加剧价格战竞争烈度

武汉楼市在春节后出现回升，主要是受到春节假期基数较低影响，从新房和二手房复苏情况来看，二手房韧性略强于新房，已达到近1年内高点，小面积、低总价房源备受刚需购房者青睐。目前新房成交整体延续低位波动，去化率基本也在2成以下，项目来访快速回升尚未在成交端体现。预判后市，3月供求有望修复，新房成交在企业“抢客甩货，加速降价”之下较1、2月会有明显提升，价格战竞争烈度加大。

当前武汉购房主力群体以刚需为主，而经济疲软，消费降级对刚需客群负面影响更大，这也是造就当前二手房市场低总价房源热销核心原因。而新房未来增长动力或将持续放缓，一方面与二手房分流刚需密切相关，另一方面二手房业主“以旧换新”欲望不强，降价卖房更多是为了变现，尤其是进入3月以来，企业“抢客甩货”意图明显，打折促销项目量增多、力度加大。在房价下跌、资产贬值的情况下，购房观望情绪明显加剧，或将延缓入市。