正文

01 楼市政策

1、【“认房不用认贷”】

1）8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。《通知》提出，此项政策作为政策工具，将纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

2）8月31日，为更好满足刚性和改善性住房需求，武汉市建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制工作领导小组办公室印发了《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，正式官宣从9月1日起施行“认房不认贷”政策。

【政策评价】：

推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策呼应了此前7月份住建部企业座谈会上提及的“落实好个人住房贷款认房不用认贷”的政策导向。

“认房不认贷”实质上是降低首套房的认定标准；此次信贷政策出台对于在汉无房、卖一买一的改善型客户而言，首付比例及贷款利率将得到较大改善，将进一步降低购房成本；对市场而言，该政策有利于改善性需求的释放，也符合更好地满足改善性合理住房需求政策方针，有利于提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。

城市对比来看，此政策对一线城市市场的促进效果相对武汉更好。一线城市之前的认贷限制更严格，此次政策放开后使在一线城市工作但是在外地有贷款记录的人群置业门槛降低，一线置业人群基数增长，置换效率加速，市场整体交易增加。政策对武汉市场会有促进作用，但预计不会导致大幅增长。因为武汉市场运转存在堵点，同片区一二手房同质竞争，导致二手房置换链条不畅。武汉需要靠城中村改造的外力打通市场堵点。城中村改造会出现大量的新房需求，同时中心区土地腾出来后可以增加改善供给，优质的改善产品能增加居民房屋置换的欲望。

2、【调整优化房地产信贷政策】：8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议，会议提到要调整优化房地产信贷政策，要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

会议强调，金融支持实体经济力度要够、节奏要稳、结构要优、价格要可持续。主要金融机构要主动担当作为，加大贷款投放力度，国有大行要继续发挥支柱作用。要注重保持好贷款平稳增长的节奏，适当引导平缓信贷波动，增强金融支持实体经济力度的稳定性。要注意挖掘新的信贷增长点，大力支持中小微企业、绿色发展、科技创新、制造业等重点领域，积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。

【政策评价】：预计下半年住房金融政策将保持支持态度，并加快步伐推动政策落地；同时商业银行将继续发挥重要作用，更好地满足个人住房和房企融资需求。

3、【江夏区购房新政发布】

8月5日江夏房地产政策：

1、鼓励“以旧换新”，在本措施发布之日起，出售自有住房，并在2023年12月31日前，在江夏区购买新建商品住宅的个人（家庭），按购买新建商品房合同成交金额的1%给予奖励。

2、对来夏创新创业就业的硕士生及以上在江夏购买新建商品住宅的给予每套15㎡奖励，本科生给予每套10㎡奖励。对区外的硕士生及以上在江夏购买新建商品住宅的给予每套10㎡奖励，本科生给予每套5㎡奖励。

（购买新建商品住宅奖励总价部分，政府补贴七成，开发商补贴三成）

【政策评价】：

数据说明：克而瑞监测口径

江夏人才面积补贴政策，利好部分客户，但市场监测数据情况反馈出客户观望情绪仍浓，政策效果较差。

02 武汉新房市场分析

8月供应和销量环比小幅回升，但市场规模仍低位运行，延续7月市场行情。

表：2023年1-8月供求指标及同环比对比

1、供应：8月供应量约59万㎡，同比减少24%，环比增加3%。前2周周均供应约8万㎡，推盘积极性不高；8月第3周集中供应31万㎡。

2、成交：8月成交量约58万㎡，同比减少33%，环比增加10%。主城及远城区项目降价促销力度加大，对成交有一定拉动作用，案场来访及认购企稳回升。

3、新开盘：8月房企入市补货积极性依然较弱，全市累计开盘16次（新开盘3/续销13），整体去化率22%，较7月回升2个百分点，首日去化率维持低位。

图：2016年1月-2023年8月开盘去化率走势

（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

去化率表现分化：

1）沙湖板块的建发朗玥处于武昌区商业、商务核心地段，首开供应区域断供152/183平户型，由于产品力较强且折后价格在片区内具有竞争优势，整体去化优异。

2）位于常青路板块的福星华府琛境，紧邻优质教育，环线优势明显，置业门槛较低，推售去化率52%。

3）位于大关山板块的维佳关山郡毛坯小户型总价门槛较低，已接近现房，推售去化率51%。

4）其他项目以平推补货为主，前期库存房源同步在售，新增购房需求不足，加推去化率10%。

4、来访认购：8月访购数据企稳回升。

1) 来访：8月来访环比微涨，单盘平均来访量183组，环比涨幅2%，同比降幅25%。2023年1-8月月均单盘来访量276组，同比2022年1-8月的月均单盘来访量234组提高18%。

2) 认购：8月认购也企稳止跌，单盘月均认购11套，环比涨幅10%，同比降幅35%。2023年1-8月月均单盘均值20套，同比2022年1-8月的月均单盘均值16套，提高22%。

5、月度典型热销项目

建发朗玥

项目位于武昌沙湖板块，属于武昌商业、商务核心地段，也是武昌传统豪宅区，板块住宅供应稀缺，项目综合素质优；与区域产品错位竞争，152和183两个户型区域内无竞品；建发现代中式产品，公建化立面，公摊约20-25%。

营销表现：8月27日首开1#超高层，2、7#高层，合计212套，认购144套，均价36046，首日去化68%。

03 武汉土地市场

1、土地供应：8月土地市场仍以少量挂地为主，全市共4宗经营性用地挂牌，分别于9月6日及15日拍卖出让。

8月发布武告字（2023年）12、13号，共计出让4宗经营性用地，供应总规模89.7万方，起始总价55.3亿元，平均楼面价6166元/㎡；其中涉宅地块3宗，供应规模89.2万方，起始总价55.3亿元，平均楼面价6192元/㎡。青山滨江纯住宅用地出让，起始楼面价达10500元/㎡，藏龙岛P（2023）056号光谷CBC地块终得挂牌。

2、土地成交：经开区3宗纯住用地成交，均为区平台兜底

8月15日，武汉车都集团以25572万元底价竞得武汉经济开发区P（2023）049号地块，楼面价5805元/㎡，周边新房在售招商武汉城建未来中心今年以来高层网签均价16467元/㎡。

04  武汉短期市场预判

央行等三部门提出要调整优化房地产信贷政策，预计下半年住房金融政策将保持支持态度，并加快步伐推动政策落地。

金融监管部门多次就存量房贷利率调整发声，并将最初针对商业银行调整存量房贷利率所用的“鼓励支持”一词，改为了“指导调整”，政策给予了方向上的明确定调。银行调整存量房贷利率或将于近期落地实施。

整体来看，无论是供求规模或是案场来访认购表现，7月或已探底，8月市场表现环比小幅回升，但市场规模仍低位运行。相信在稳增长政策预期将持续加码的背景下，房地产市场相关支持政策仍有空间，以恢复购房者对房地产市场的信心，助力市场企稳回升，预计武汉市场短期仍将保持修复态势。