正文

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楼市政策

1、【政治局会议定调房地产】：中共中央政治局7月24日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

此次会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

相较此前，此次会议对房地产市场以及重点领域风险防范等方面的表述更为细化，明确我国房地产市场供求关系发生重大变化，并首次提出要适时调整优化房地产政策。

此番会议对中国房地产市场新形势作出研判，释放出三大重磅信号。一个是旧的房地产开发模式已不适用，供求关系发生变化；二是市场过热阶段出台的政策在目前的市场环境下存在调整空间，三是城中村改造和发展保租房是未来房地产市场的新模式。

2、【新一轮城中村改造新政】：7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

政策出台背景：一方面是疫情爆发之后，珠三角部分超大城市的城中村出现多起疫情防控社会事件，引发中央高度重视，深刻的暴露出城中村普遍存在基础设施配套不足、环境品质不高、安全隐患突出、社会治安较差等问题。另一方面是当前经济内生动力不足、楼市持续下滑，各地的刺激政策应出尽出，购房需求迟迟无法提振，需要政策层面引导新的发展模式。

上一轮棚改的效果回顾——上一轮棚改货币化安置主要集中在此前过度进行房地产开发建设的人口流出地城市（三四线为主），当地库存高企，地方政府通过货币化安置政策帮助地产行业“去库存”。但这类城市后续难以吸引优势产业，经济发展缓慢，开发商趁着棚改契机消化完存量之后，不再在当地拿地。近几年，大部分三四线城市地方政府的偿债能力因此削弱。

新一轮城中村改造的意图——（1）严控大拆大建，平衡土地的融资和经营收益，限制地方城投债务规模。（2）稳定租金和房价，民生维稳，避免棚改货币化安置带来的房价虚高。（3）增加公益性，优先建设公共服务设施、市政基础设施、防灾安全设施、防洪排涝设施、公共绿地、公共活动场地等，完善城市功能。

3、【住建部明确楼市调控方向】：7月28日，住建部召开座谈会，强调要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

【政策评价】：人口迈过峰值叠加城镇化进入后期，潜在购房需求持续性下行，7月监管层近期多次提及房地产市场的供求关系。本次政治局会议定调房地产市场从供不应求的过热阶段转换至需求端动力不足、市场整体偏冷阶段。在新形势下，房地产政策需适时调整优化，各地应当因城施策调用房地产市场调控工具，放松限制性政策；开发模式也将从强调增量向多元化发展转变。

02

武汉新房市场分析

7月市场规模保持低位运行，供应和销量同环比齐跌，市场表现较为冷清。

表：2023年1-7月供求指标及同环比对比

1、供应：7月供应量约57万㎡，同比减少28%，环比减少40%。前2周周均供应约10万㎡，推盘积极性不高；7月第3周集中供应37万㎡，第4周0供应。

2、成交：7月成交量约53万㎡，同比减少50%，环比减少12%。案场一线反馈天气炎热出行积极性不高，叠加客户购房需求不足，来访认购均表现下滑。

3、新开盘：7月房企入市补货积极性依然较弱，全市累计开盘15次（新开盘0/续销15），整体去化率20%，较6月回升3个百分点，首日去化率维持低位。

图：2016年1月-2023年7月开盘去化率走势

（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

去化率表现分化：

1）位于光谷中心城北的长江广电光谷家项目周边配套较为成熟，且毛坯销售性价比高，且推出的348套房源中276套房源均为员工内购，仅72套房源对外出售，开盘售罄。

2）位于金融港板块的湾郡北岸公馆时隔2年加推，蓄客充足且为现房销售，推售去化率59%。

3）位于王家湾板块的电建地产泷悦长安精装改毛坯重新蓄客销售，推售去化率31%。

4）其他项目以平推补货为主，前期库存房源同步在售，新增购房需求不足，加推去化在30%以下。

4、来访认购：7月访购数据呈现下滑趋势。

1) 来访：7月来访呈现滑趋势，单盘平均来访量198组，环比降幅8%，同比降幅26%。2023年1-7月月均单盘来访量292组，同比2022年1-7月的月均单盘来访量233组提高26%。

2) 认购：7月认购也呈下滑趋势，单盘月均认购11套，环比降幅16%，同比降幅42%。2023年1-7月月均单盘均值22套，同比2022年1-7月的月均单盘均值16套，提高31%。

5、月度典型热销项目

长江广电光谷家

湖北广播电视台总部即将搬迁，毛坯销售价格优势明显，配套住宅项目长江广电光谷家持续热销。

营销表现：7月5日加推10、11#小高层，13、15#高层，合计348套（其中276套房源均为员工内购，仅72套房源对外出售），开盘即售罄。

03

武汉土地市场

1、土地供应：7月发布2023年拟供地项目清单的公告（第二批）；经开区推出3宗涉宅地块，拟于8月15日拍卖出让。

7月7日2023年第二批拟供地清单发布，共涉及31宗地块，其中中心城区供应28宗，占比82%，远城区供应3宗，占比18%。此次供应均为涉宅用地，拟出让土地面积205.36万方。此次供地主力区域为东湖高新区，共计划出让9宗地块，出让总面积达94.6万方。

7月26日发布武告字（2023年）10号，经开区推出3宗涉宅地块，容积率在2.10-2.21之间，拟于8月15日拍卖出让，起拍总价9.55亿元。其中P（2023）049号1MA地块预计为招商+武汉城建竞得，为招商武汉城建未来中心项目的扩大地块；P（2023）050号40R2地块位于万家湖片区，周边有车都外校城、武汉城建悦享湖璟等项目在售；P（2023）051号31R2地块靠近四环线，周边成熟居住小区较多，居住氛围浓厚。

2、土地成交：成都万华3.06亿竞得江岸区涉宅地 须打造具备水上运动体育项目

7月19日，成都万华集团以30585万元底价竞得武汉江岸区P（2023）046号地块，楼面价7203元/㎡。根据出让要求，竞买人承诺将进行水质治理，并打造具备水上运动特色的体育旅游项目。

04

武汉短期市场预判

政策层面来看，政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

市场将高层表态解读为房地产调控政策或将大幅度放开，预计下半年，房地产政策将迎来进一步的放松。在认房认贷、首付比例、普宅认定标准等领域或有进一步政策优化空间。当前二三线城市的房地产限制性政策实际已较为宽松，一线城市的购房贷款政策等尚有调整空间。

7月市场表现延续6月的下行趋势，进一步探底，甚至跌破春节等成交低谷。目前武汉的政策已相对较为宽松（仅二环内限购，限购区首套房首付3成，二套房首付4成），改善空间不大，预计8月整体市场成交量延续低位波动。板块分化进一步加剧，远郊需求不足，去化缓慢；主城区仍相对坚挺，抗跌能力略强。