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乐居楼盘测评系列 测评师：赵敏

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

龙湖于洪山区白沙洲核心打造的中高端改善住宅，带龙湖白沙天街。

【项目亮点】

1、项目2公里内有三环线、杨泗港快速路、地铁12号线青菱站（在建），地铁5号线光霞站（已开通运营）；

2、项目2公里内有2个地铁站，2个三甲医院，2个商业综合体（龙湖天街+万科洪山广场）；

3、主推106-143平房源，均为三开间朝南方正宜居户型；龙湖地产的物业和商业加持，品质优保障；

【价格分析】

龙湖·天璞1、2号楼建面约106-126-143平户型在售，非毛坯备案均价约2.2万/平；项目3公里内在售新房有：城投联投江南岸，A1、A2、A3、A8号楼建面约109-235平米毛坯房源在售，均价约18700元/平米；前期A4、A5、A6号楼少量建面约111、141平米毛坯房源在售，均价约17850元/平米，可直接认购；城投联投誉江南，B4、B5、B6、B7号楼建面约105-177平米毛坯房源在售，均价约18758元/平米，可直接认购；万科光澜道，即将加推最后一栋住宅，前期少量建面约95、117平米房源在售，带装修备案均价约19764元/平，折后均价约19000元/平，可直接认购。项目周边的二手房成交价也在1.5万/平到2万/平之间，但是相比较现在的品牌新房，小区规划、绿化管理、配套商业等都有差距，再加上二手房的成交税费等，性价比并不高。从价格和在售卖户型来看，龙湖·天璞主要还是针对改善群体，以及购买力较高的刚需客群，项目双地铁、毗邻两个三甲医院，再加上自带龙湖天街，自住还是很便捷的。

【楼盘规划】

龙湖·天璞，规划占地面积约3.3万平方米，总建面约13.3万平方米，计容建面约9.9万平方米，其中住宅约9.6万平方米，不计容建面约3.3万平方米，容积率约2.99，建筑密度（建筑基底面积/项目占地面积）约15.23%，住宅总户数约860户（含公租房），地下机动车停车位约974辆。

龙湖·天璞规划6栋高层住宅，1号楼、3号楼、4号楼为34层，2号楼、5号楼、6号楼为33层，均为连廊结构设计。

【楼盘基础信息】

1、1/3/4号楼为34层；2/5/6号楼为33层；

2、户数约860户，地下机动车停车位约974辆，车；位比1:1.13

3、机动车出入口与人行道出入口不同，保障小区内老人和小孩的安全；

【户型分析】

106平户型-三居室-建面约106㎡

建面约106平米三房两厅两卫，南侧面宽约9.7米，进深约10.7米，户型方正，这是一个中规中矩的户型，三开间朝南，餐客一体，阔景阳台直通客厅和朝南次卧，采光通透性能好；朝南主卧带飘窗、独立衣帽间和干湿分区独立卫生间，居住舒适度较高；朝北次卧带飘窗，增加北侧房间的采光面；美中不足走道有浪费面积。

126平户型-三居室-建面约126㎡

建面约126平米改善三房两厅两卫，各个居家功能空间更加的舒适宽敞，南侧面宽达11.8米，进深约10.7米，方正户型，餐厨一体，客厅与景观阳台一体，南北主次卧均带有飘窗，朝南主卧套房设计，带独立衣帽间，独立卫生间；朝北次卧临近公卫，起居便利，这是一个一步到位的三房改善户型。

【交通出行】

轨道交通：龙湖·天璞1公里内有地铁12号线青菱站（在建），以及地铁5号线光霞站（已开通运营），地铁5号线串联了白沙洲核心、武昌滨江核心及青山核心，同时可在复兴路换乘地铁4号线通达汉阳核心、杨春湖高铁商务区、楚河汉街核心商圈；可在积玉桥换乘地铁2号线通达光谷商圈、江汉区商圈等。

公共交通：龙湖·天璞距离白沙三路光霞路口公交站不到200米，覆盖787路公交（保利公园九里公交场站到白沙三路光霞路口），该公交线路覆盖了白沙洲烽胜路沿线及洪山区南湖核心，通过公交可换乘地铁5号线和地铁7号线。

自驾：龙湖·天璞位于洪山区白沙洲大道与白沙二路交汇处西北角，距离三环线地图直线距离约1.7公里，距离新二环杨泗港快速路地图直线距离约1.1公里。 从项目自驾走白沙三路可上白沙洲大道，向南直行约1.5公里可在青菱立交上三环线，通往汉阳、光谷等区域；也可沿着白沙洲大道北上走杨泗港快速通道或者上二环线。项目周边路网清晰，就是早晚高峰南三环较为拥堵。

【周边配套】

教育配套：龙湖·天璞3公里内有武汉未来实验外国语学校、万科金色城市小学一分校、卓刀泉中学张家湾分校等教育资源，根据武汉新房对口政策，需等交房办证后，人户合一，根据所在区教育局当年公示的划片情况决定。 武汉未来实验外国语学校是由洪山区教育局批准设立的全日制民办寄宿制学校，位于白沙二路万科城市之光二期的正北面，规划建筑面积约72954平方米，是一所集小学、初中、高中于一体的私立学校。 

医疗配套：龙湖·天璞距离医院武汉大学人民医院（洪山院区）步行约690米，距离湖北省妇幼保健院(洪山院区)步行约1.8公里，这两所三甲医院均在建。 目前武汉大学人民医院洪山院区建设项目已完成地上主体结构封顶，预计2022年底基本完成项目建设，具体投用时间将以该项目推进情况确定。湖北省妇幼保健院洪山院区预计2022年底前开业，具体开业时间根据项目推进情况确定。

商业配套：龙湖·天璞距离龙湖白沙天街和约13万方的洪山万科广场均不到2公里，两个大型商业综合体均已开业。 龙湖白沙天街A馆建筑面积约为8.6万方，B馆购物中心建筑面积约为3.6万方。目前诸如盒马鲜生、壹盏灯、云海肴、威尔仕健身、孩子王、金宝贝、泛美影城、杨梅红国际私立美校、悦活里超市等多家品牌已开。洪山万科广场位于白沙洲大道与白沙二路交会处的万科商业，正式定名为“VIVI LAND，洪山万科广场”。根据规划，该商业体包括地下一层和地上4层，再带一个空中花园。地下一层规划约6000平米购物超市，目前已与中百仓储签订战略合作；1、2楼规划为主力店（比如肯德基、咖啡厅等）；3楼规划为儿童业态馆（儿童早教、儿童娱乐区域、儿童服装等），4楼规划为特色餐饮、电影院；中空顶楼规划为空中花园。

主推建面106-143平房源，非毛坯均价2.2万/平，适合购买力较强刚需置业者及中高端改善群体。

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