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乐居楼盘测评系列 测评师：赵敏

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。

【评测师点评楼盘】

黄陂盘龙城54万方低密墅区大城，主推建面约94-138平毛坯房源。

【项目亮点】

1、项目价格为9000元/㎡，在板块内有优势

2、项目户型面积90~138㎡，涵盖2,3,4居室

3、项目周边，有25个学校

【价格分析】

山海观主推建面约94-138平毛坯房源，均价约8800元/平，前期少量湖景房可直接认购。除此外，项目所在盘龙城板块在售卖新房项目较多，盘龙城地铁站附近的坤合云海城，在售建面约98平毛坯房源，均价9700元/平。武汉城建梅苑主推建面约104-140平高层，均价约9500元/平，建面约119-164平洋房，均价约11000元/平；武汉城建天汇龙城建面约86-180平户型均价9700元/平。山海观所在盘龙城板块在售卖新房和二手房均价基本持平，均价不过万，相比而言购买新房性价比较高，交易流程简单，且新房规划/物业服务较好，居住较为舒适。如果意向湖景房可选山海观。

【楼盘规划】

山海观共分五期开发，一期、二期、三期高层均已交付，目前五期高层20-23号楼共4栋已全部推出，另有洋房和别墅在售。项目五期规划总建筑面积约164709.68平方米，地上计容建筑面积112739.10平方米，高层住宅建面约7.9万平，低层住宅约1.8万平，花园洋房约1.45万平，规划约941套房源，约1127个车位，其中有71个地面车位，车位配比约1:1.19。 

目前主推五期层20-23号楼，其中21、22号楼户型分布相同，均为一个单元，2梯4户设计，包含建面约110平、138平两种户型，21号楼25层，22号楼26层；23号楼和20号楼均为34层，两个单元，2梯4户设计，户型略有差别，23号楼包含建面约96平、98平和118平三种户型，20号楼包含94平、98平和110平三种户型，20号楼户型面积相对23号楼要小。所有楼栋单元北侧都带有连廊结构。

【楼盘基础信息】

1、本盘的容积率不算很低，总容积率大约在2.87，密度上可能有点高。

2、园区绿化覆盖较多，居住舒适度高。

3、项目产品类型涵盖高层、洋房和别墅；

【户型分析】

21#A户型-四居室-建面约138㎡

户型直接影响居住体验，较好的采光、通风、较短的归家活动动线，动静分区，都将提升居家生活体验。如下图21#A户型

该户型建面约138㎡，居室为4室2厅2卫，朝向为南北。超大宽景阳台，连通客厅与主卧，让清风沐浴每个角落；独立书房配置飘窗，让学习、阅读时刻与阳光相伴；全屋多飘窗设计，拓展更多生活空间。

四期-5C户型-二居室-建面约90㎡

户型直接影响居住体验，较好的采光、通风、较短的归家活动动线，动静分区，都将提升居家生活体验。如下图四期-5C户型

该户型建面约90㎡，居室为2室2厅1卫，朝向为东西。L型格局，动静分区，空间布局科学且合理，餐客厅一体连接大阳台，活动空间更大，功能性更强，卧室均赠送飘窗，实用性更强。

【交通出行】

轨道交通：地铁方面：山海观五期位于项目最南端，距离地铁2号线盘龙城站地图直线距离约2公里，距离地铁7号线汤云海站地图直线距离约1公里，均需要公交接驳。

公共交通：项目1公里内有汤云海路巢上城公交站点，通行229路和299路公交，可直常青花园商圈和武汉天地商圈，同时可对接地铁2号线通达三镇核心区。

自驾：山海观距离汉口三环线直线距离约5公里左右，项目周边还有汤云海路、机场高速、盘龙大道，从项目出发，自驾走空港立交上机场高速快速直达汉口核心，同时在机场高速可驶入汉口三环内，走常青高架可直抵二环内，通达三镇。

交通点评：交通是一个城市的动脉，买房自住的情况下，交通配套确定了居民的生活圈。多样化、便捷的交通将缩短购物、通勤、旅行、上下学的时间，极大提升生活满意度和幸福感。

【周边配套】

教育配套：山海观自带18班双语幼儿园，项目1公里内有佰昌小学（盘龙三小），根据2022年对口范围来看，山海观前期交付的部分房源对口盘龙三小即佰倡小学。山海观五期对口信息要以交付后当年的划片政策为准。

医疗配套：从项目出发，搭乘229路公交10站路可到武汉市一医院盘龙院区，搭乘P141路公交5站可到黄陂区人民医院盘龙城分院。

商业配套：山海观规划有约7400方社区商业，目前已有部分超市、药店、小吃、便利店等进驻，可满足小区业主基本生活需求；同时盘龙城区域内还有百联奥特莱斯、盘龙城万达等大体量商业，均能满足日常休闲逛街需求。

配套点评：便利的生活配套，让衣食住行、柴米油盐的生活锦上添花。为了更加清晰，将日常的生活配套进一步细分为教育、医疗、购物、休闲便利等维度。

毛坯均价8800元/平，适合意向湖景房刚需及本地改善群体。

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