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01 武汉楼市政策

10月全国楼市政策回顾——国庆假期前夕，央行、银保监会、财政部、税务总局等部门齐放大招：阶段性（2022年底前）放宽部分城市（2022年6-8月住房环比、同比价格连降）首套住房贷款利率下限，武汉10月8日正式执行3.9%；武汉公积金下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，有退税优惠。同时，上调公积金贷款额度，首套调至90万，二套调至70万，商转公首套亦可享受。

【公积金新政】：9月30日晚，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

10月8日起，武汉公积金贷款最高额度作以下调整：原先首套（含组合贷款公积金部分）最高额度70万元，现在最高90万元；二套（含组合贷款公积金部分）原最高额度50万元，现在最高额度70万元。

【政策评价】：

意见本次提高公积金贷款额度、下调公积金贷款利率不仅能降低购房者的利息负担，降低买房成本，还与此前出台的房地产政策达到优化互补，促进市场良性健康发展。

【首套房利率持续下调】：2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。武汉10月8日正式执行首套3.9%。如下表所示：

【政策方向】：

6月武汉在限购政策方面已经做出放松，取消了三远一中（东西湖、江夏、黄陂和经开）的限购；7月8月房贷利率有明显的下调；9月在二套房首付比例上取得了突破，限购区二套房不论面积一律首付4成，10月公积金新政组合拳齐出，房贷利率进一步下调，新房销售方面，纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限。目前无论是首付比例还是房贷利率，均处于历史低位，意在刺激购房需求释放。预计后期武汉将会将会再有一次降息和LPR调降过程，进一步降低购房成本，激发需求释放。

02 武汉新房市场分析

2022年1-10月供应同比下滑52%，1-10月成交同比下降51%，价格同比下降3%。因多数项目抢跑国庆假期市场，于9月底扎堆取证供货，叠加疫情反复影响，10月供应量骤降，单月供应仅44万方，除春节2月份，为今年最低值。成交环比上涨，但低于7、8月水平，十一假期促销认购对整体成交有一定拉动，成交价格维稳。

表：2022年1-10月供求指标及同环比对比

1、供应：10月供应48万平方米，环比减少64%，多盘在九月底集中取证于国庆节点扎堆供货，叠加十月疫情再度严峻，同比下滑60%。

2、成交：10月成交78万平方米，环比增加23%，同比减少18%。10月市场下行压力仍未缓解，仍在采取“以价换量”的营销策略，国庆特价房促销普遍，持续性向市场推出特价房。

3、新开盘：10月全市开盘28频次（新开盘8/续销20），环比9月新开盘项目增加2个，续销项目增加7个；因蓄客不足，开盘形式主要为平推（开盘10/平推18），整体去化率为13%，为近7年来的10月开盘率最低，较9月环比持平。其中，中心城区去化率15%，远城区去化率5%，市场持续分化，远城区客户稀薄，去化艰难。

图：2016年1月-2022年10月开盘去化率走势

（红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

4、来访认购：受国庆假期的促销和暖场活动带动，2022年10月单盘来访环比增加12组，单盘认购增加2组，整体转化率有所上升。

2022年10月单盘平均来访264组，国庆假期大部分项目推出节日主题暖场活动，带动来访量环比9月提升12组。10月比7-9月平均到访仍然多11组，另外对比2019、2020下半年来看，来访量仍然下降明显。

图：2019年1月-2022年10月来访量走势

今年10案场平均认购量较二季度小幅回升，单盘月均认购18套。受国庆假期影响10月单盘月均认购18套，环比9月增加2套。结合10月来访量环比增加，反映出10月来访转认购率回升，但涨幅较小，客户情绪依然偏观望。

图：2019年1月-2022年10月认购量走势

5、典型项目

【1】保利城七期云廷：9、10月连续加推，二环内徐东核心，1万9毛坯低价销售，同时辅助区域少有75平稀缺小户型，实现热销。

项目背景：项目为整体规划约180万方大盘，由大型央企保利置业开发，2014年入市，作为入市8年的大盘前期地块已交付，项目周边均为成熟住宅区，生活配套齐全。项目分销点数约2.5%，毛坯销售，均价约19000-19400元/㎡，包含大量建面约75平两房，填补二环核心小户型空白，极具性价比，客户认可度较高。

销售情况：9月底首开入市，10月网签220套，位居全市第一。

【2】城投融创国博城：地段较好，配套成熟，产品力均好，适当降价促销，分销聚焦经纪人带访积极性高。

项目背景：融创多个项目陷入停工风波后销售停滞，城投融创国博城（城投股权占比70%，融创股权占比30%），因有地方国企兜底，工程进度正常，不受负面影响。该项目作为融创武汉项目的现金流担当，项目自8月以来将D地块精装房源清栋特价促销，价格下调约10%；新推的C地块毛坯房源因容积率低、周边配套成熟，产品力较强，小幅降价约3%。同时项目与贝壳分销、贝壳圣都装修紧密合作，分销佣金2.5-3%，带访奖励高达300元/组。C地块毛坯房源认购享受贝壳圣都9.9元抵8888元装修套餐权益卡，国庆假期结合节日暖场氛围趁势加推热销。

销售情况：9月网签129套，10月网签177套，位居大汉阳片区第一。

03 武汉土地市场

3.1 第四批次供地规模为今年以来最小，涉宅规模仅53万方，均为中心城区地块。

10月28日，第四批次集中供地出让10宗地块（涉宅7宗），总规模62.78万方，起始价总额约67.24亿元。其中涉宅规模53万方。

图：涉宅土地供地情况一览表

3.2土拍规则持续前期宽松的竞拍要求，更大程度鼓励企业充分参与竞拍。

a、本次供地延续前期地价“熔断”后直接以“摇号” 确定最终竞得人的方式；

b、因地制宜设置竞买保证金比例，缓解企业资金压力，鼓励企业充分参与；

c、注重功能搭配，兼顾保障民生及产业功能。

3.3 典型地块：青山区武粮库地块再次挂牌，前期18%占比的商业剔除，此次仅挂牌出让住宅部分，起拍价14237-15833元/ m²。

04 武汉短期市场预判

10月武汉市场供应端以销定产，环比9月供应降幅约6成，成交量环比上月小幅回升，价格基本持平，市场仍处于低位运行状态。国庆节后武汉公积金新政组合拳连出，商贷首套利率进一步下调，意欲降低购房者买房成本。但十月武汉部分区域爆发疫情，城市的防控压力增大，武汉的疫情管控措施愈加严格，在一定程度上影响人员流动和购房预期，市场信心不足，持续观望。

国庆假期已过，四季度仅剩年终冲刺为最后的年内营销节点，预计年底前可能还会再有一次降息和LPR调降。与此同时，仍要考虑疫情反复及防控影响，预计11月供应量仍处低位，成交量亦波动不大，价格持续走低，市场仍将处于低位调整阶段。

— 文章来源于武汉克而瑞 —