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弱市榜单解读，是一件显得很“鸡肋”的事情。市场已经不需要过多笔墨渲染，惨淡无处不在，我们并不是要传播焦虑，毕竟焦虑的产生根本在于“未知”，如果前路清楚，行动便是了，焦虑自然消退。

榜单格局变动，TOP10总成交对比整体市场变动差异，月度市场波动及结构特点，这个月从这三个方面讲。

先看榜单变动：

前六稳定，中建三局、龙湖上榜，年中上榜的绿城、远洋暂滑落前十。

中建三局依靠大公馆四期逆势热销，神盘余韵仍在，逆市大推盘，去化过半足以说明这类优质板块改善项目仍然存在市场基础。这类项目背后的细分改善市场，其实也是武汉市场最大的政策挖潜空间，无奈政策仍然不到位。

从榜单第六开始，差距都不大，相较去年同期52-78亿的区间跨度，今年只有23-29亿。

拉不开差距，是企业，还是市场的问题？

那么，看看TOP10总成交对比整体市场变动差异：

只看操盘榜，TOP10今年1-7月成交同比去年下跌52%，而全市商品住宅总成交同比去年下降58%。数据看起来，TOP10并没有什么头部优势，但拆一下结构，不难发现，仅有武汉城建同比正增长，如果排除武汉城建，TOP10同比下滑高达62%。

所以，排除个别企业之外的市场，1-7月处于无差别下跌状态。

再看月度市场波动及结构特点：

断贷事件7月内蔓延发酵很快，情绪总是容易传染。事情发展到现在，数据分析以及事件的演进都足以证明“断贷”本不应该影响市场太多，但我们还是无奈的看到，部分市场基本面更好的二线城市也受“断贷”影响，需求开始部分转向二手房，武汉同样如此：武汉7月二手房成交76万方，环比上涨6%。新房成交98万方，环比下跌5%。

7-8月本为传统淡季，所以6月无论是因为年中促销冲量，还是政策提振利好，7月市场调整本属正常，但7月内断贷事件仍然实实在在冲击了部分购房者的信心。

高温天气之下，新房市场寒意不断。

但这里已经是谷底了，再过度悲观不仅没必要，而且不见得正确，所以我们也不是在唱衰。放眼全国，6月之后的市场大多数未能延续复苏，迎着大太阳走出了“淡季”步伐，根据我们对企业推盘节奏的摸底，多数企业在7月也推盘意愿不强，7月供应80万方，环比下降19%，8月潜在推盘量大于7月，金九银十更是大概率会出现明显抢跑促销。

但如果市场在7-8月出现明显的二次探底，更高层级更大范围更深层次的政策将不得不发。

反者道之动，市场其实已经蕴含了复苏的力量，只是这股力量，还缺几味“药引子”。

差别化信贷支持合理刚需和改善型需求，利率首先要到底，其次仍然有进一步下探的空间。现在客户多数不愿意借5%左右的房贷利率，高房贷成本在过去，来自于房价上涨预期支撑，1-2%的租金收益+5~10%的价格增幅-5%左右的贷款成本，整体算下来购房是存在6~8%的超额收益的。但现在房价上涨预期存在不确定性，意味着房贷利率如果不降，买房几乎等于亏钱。从全社会融资成本角度看，未来投资收益中枢都会长期下滑，意味着5%以上的高房贷利率时代很可能一去不复返。房贷利率下降是必然趋势，不降到一定程度，买房的动机整体上肯定受损。

如前所述，武汉当前最大的市场内生结构性潜能在于改善，挖潜改善，对应的正是央行所说支持改善性需求，武汉目前改善首付比例过高，我们一再强调，三套不叫合理改善型需求，二套才是，政策应该重点支持二套，无论是首付比例，还是二套利率都应该进一步调低。

武汉二手房成交尽管比新房韧性更强，但二手房交易链条效率不高，与其新房市场人才补贴，不如针对二手房交易作适当税费减免，购买二手房的资金，自然是新房改善市场的资金，交易链条及效率对于房地产本就极为重要，当前的武汉市场，更是空前重要。

至少以上三味“药引”，是市场目前亟需的。

保障性租赁住房的直接购买，只能化解部分远城区的高库存问题，而武汉市场的“牛鼻子”，还是在中心城区。

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