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 “积水成渊生蛟龙，汇星为云复晦明”，由武汉克而瑞与越秀中交·星汇园联合举办，乐居新媒体、天猫好房、羊锅说楼、凤凰网房产、黄鹤楼一致行动支持的“老吴年中讲”于2022年7月15日如约举行。

活动由资深媒体人——“羊锅说楼”的出品人杨杰主持，于下午15:08分正式开场。

以多个维度的大数据为基底，克而瑞武汉区域总经理吴洋在“年中讲”上，对上半年武汉楼市情况进行了总结，并对未来一段时间的楼市进行了展望。

在吴洋看来，武汉楼市“中考”的成绩单并没有那么糟糕，在楼市新政的驱动之下，需求正在稳步恢复，二手房成交走势坚挺，武汉改善性需求稳步增长。开发商层面，楼市弱市之下，诚如大家所见，“打折”是今年市场的标准动作，内卷、拒绝躺平、放下身段接地气、将营销动作做到极致、成就了部分开发商的逆势前行，并取得好的成绩。

展望未来，结合当下的楼市库存量来看，去库存应该是武汉十四五的住房发展方向，政策调整应该打好“组合拳”， 土地出让必须放慢节奏，减少供应；还需要实现人口发展规划，并刺激新的需求。

需要看到的是，当下武汉楼市对人口置业有较好的吸引力，无论在房价承受力系数还是首付能力系数都有一定的优势。

活动开场，杨杰说到，“这半年我们无时无刻的生活在焦虑中，好不容易等到一个好消息，放开限购也是一波三折。有人问我是不是比2015年好一点，我觉得比2015年难一点。但是对未来我们仍抱有希望，在座的各位，看直播的各位，还没有离场，我们还有很多人在坚持，坚守，我们还在做长期正确且难的事。

本次演讲的主题，前一句出自荀子的《劝学》：积土成山，风雨兴焉，积水成渊，蛟龙生焉，不积跬步，无以至千里，不积小流，无以成江海。后一句：汇星为云复晦明。恒星是星云在运动过程中，在引力作用下收缩、聚集、演化而成，恒星形成以后，大量抛射物质到星际空间，成为星云的一部分原料，恒星在生命终点时转化为星云。所以，恒星与星云，一明一暗，在宇宙中不断循环转化，正如房地产行业的市场一样，总会在好与差之间不断的变换。”

下午15：19分，克而瑞武汉区域总经理吴洋正式登台，他将演讲分为了四个章节。

PART.1  事先张扬的低谷期

现场吴洋谈到，早在去年、前年武汉克而瑞就预判了行业发生的变动，只不过在一些不可抗力的影响下，有些问题被掩盖了。

2021年的年终讲上，吴洋曾提到——未来全国住宅成交将断崖式下跌，全国商品住宅市场规模几乎回到2011-2015年水平。这与城镇化率，人口，住宅保有量等都息息相关。为什么会出现断崖式下跌？

从数据看，首先供应方面，百城商品住宅新增供应持续细化，上半年同比下降47%。同时，需求也很差。从去年三季度开始，百城商品住宅成交持续下滑，同比下降49%。

再来看看二手房，从一线城市来看，比如北京和上海，假如没有发生疫情，可能二手房的筑底已经完成。吴洋预计还要6个月，上海的房地产市场就会恢复。

而二线城市市场供求双降，新增供应和成交同比下滑接近50%，价格波动，二季度有回升趋势。

吴洋表示，在全国楼市表现各异的大背景之下，我们可以看看同比和环比的变化，这时看看武汉的中考成绩单，可能就不那么刺眼，不那么悲观。

PART.2  被漠视的城市的一季

土地供应大幅减少的形势下，优质地块越来越稀缺。

有人觉得，现阶段的房企不投资不拿地？但事实上，投资拿地呈现了两重天的情况。

就上半年市场而言，长三角依然是投资热点。在谨慎投资的形势下， 聚焦核心热点城市，比如22城中的长三角、珠三角、环渤海湾等一二线城市。但持续的市场低迷降低对城市投资的信心，地块预估去化周期、资产周转率都影响着房企拿地动作。

武汉数据显示，2021年年上半年，武汉土地供应规模为1233万平方米，2022年为185万平方米。武汉是为数不多的3年半一来持续供大于求的城市，存量大且去化周期长，我们的广义库存全国第五。按照去年年底的数据来看，广义库存去化周期为5.1年，武汉短期的市场差强人意。

同时，第一季度的城市经济排名，暂被再次超越，去年第8，现在第10。

PART.3 来一场大肆声张的政策发布

现场，吴洋谈到城市楼市指标对比，他认为杭州、成都、南京、西安几个城市目前的基本面比武汉要好。其中，成都在供求关系控制方面把控的较好。

武汉市场方面，武汉达到预售条件但没拿预售的体量达到了470万方，不过，二季度陆陆续续有200万方在二季度拿了预售进入市场，还有270万方的没拿。

政策方面，过去的半年，不同的政府对待市场有不同的政策。放到更大维度看，武汉市相关政策出台较晚，涉及面较窄。

那么武汉的政策产生了什么效果呢？

即便武汉的政策是“网传”，从市场反应看，需求稳步恢复。尤其是远城区，经开区、东西湖区人气迅速回升，其占，黄陂市场恢复迹象明显，成交率达到了10%，即每来七八个人到项目，能成交1套。

谈到武汉市十四五住房发展规划，吴洋认为，去库存应该是武汉十四五的住房发展方向。另外， 土地出让必须放慢节奏，减少供应；还需要实现人口发展规划，并刺激新的需求。

武汉市场需要什么样的政策？吴洋认为，持续官宣有利于需求释放的政策，需要组合拳；中期明确去库存为核心；长期控制土地出让量，加大人口导入力度。

PART.4 微光乍泄

对于目前是市场，吴洋认为，这并非是史上最糟的一次低谷期。今年上半年相较于去年的一段时间，其实武汉市场供求比较平衡。从疫情后开始，哪怕今年上半年数据不好看，但量价关系是比较稳定。土地供大幅收缩，故而广义存量有所减少，年底有望减少到9000万平方米以下。

从开盘去化率指标，一季度到现在武汉成交量慢慢站稳并且回升。更好的是，人气明显回升，数据显示，二季度月均单盘来访量262人次，已经接近2020年水平。人气恢复了，销售才能恢复。

克而瑞数据显示，武汉对人口置业有较好的吸引力，房价承受力系数为4.01，首付能力系数为5.21。

当下楼市呈现中心化趋势，大家发现，现在豪宅越来越好卖，四大副城长期都面临较大的存量压力。

与几年前相比，武汉刚需逐步减少，改善性需求稳步增长。从2008年到2017年，刚性需求占比都超过了70%。低总价取向紧凑型，中等总价面积追求适中的面积段。摸透了不同产品不同偏好，就可以理解房企上半年的业绩榜单。

从2021-2022年，不同总价下的产品偏好也在发生变化。可以看到，品质改善需求在调整周期仍然保持稳定增长，而且溢价增长明显。

二手房方面，吴洋表示，在今年上半年，二手房成交占比已经达到40%，成交量价走势坚挺。同时需要注意的是，各板块的二手房价格与新房并不同步。根据不同区域可划分成为三种类型：共生、传导、竞争。共生区域以城市中心为主，比如二七滨江。

传导区域新房受二手房成交量价而变动，比如有的区域板块新房打折就比较厉害，与二手房没有明显价差，购房者的选择就较多。

以吴家山板块客户为例，除了地缘性客户，客户的来源非常广泛，包括了外地客户，但也包括了光谷来的客户，这是很难想象的。主城居住组团的客户来源也突破了区域界线。

就上半年的市场表现而言，弱市也有企业逆势前行，包括华发、华润、绿城。

内卷，也发生在武汉楼市。打折，是今年武汉楼市常见的，在吴洋看来，以价换量总比躺平好。

对于开发商而言，要放下身段接地气，将营销动作做到极致，适时调整，及时调整。