正文

  政策变化

  01.3月和4月武汉房地产救市政策、疫情纾困政策，效果评价

  【政策内容】：3、4月武汉发布房管重点工作内容，其中包括促进市场“去库存”专项，及首套及二套房贷利率下调。

  【效果评价】：目前出台政策仅为政府喊话振奋市场及银行端信贷有所放松，然而房贷利率下调对市场的刺激效果非常有限，新房消费端疲软态势仍未得到较大改善。

  【政策方向】：武汉相比其他城市政策放松力度较低，接下来仍有放松政策空间。目前远城区土地超卖，远郊库存量高且去化压力持续较大，预测将着重限购区域调整、新市民落户支持、人才购房政策调整远郊库存，如大学生房贷利率差别化等针对性策略，刺激消费端。

  02.房贷首付、利率等方面变化：目前武汉房贷首付政策无变化，维持首套首付三成、二套普通住宅首付五成&非普通住宅首付七成。3月25日下调贷款利率，首套由5.63%下调至5.2%、二套由5.88%下调至5.4%。

  新房市场特征分析

  2022年1-4月沿袭了2021年4季度不断供应缩减，成交缩减的态势。同比2021年1-4月成交量下滑60%，但考虑到疫情对市场的影响，我们亦可参考对比2019年1-4月，下滑40%。环比来看，2021年4季度供求比1.38：1，严重的供大于求，需求极度萎缩；虽然2022年1-4月供应和成交有所萎缩，但供求关系没有进一步恶化，趋向相对平衡，供求比为1.1：1。因此，从量价走势和供求关系来看，我们不必太过悲观。

  附表：2022年1-4月供求指标及同环比对比

  数据来源：CRIC武汉数据中心

  ①供应：4月供应103.4万平方米，同环比均降。全市范围房企供货意愿仍不强，在二季度房管局公布的预计可达销售条件142个/481万平方米潜在供应4月仅供应37/106.7万平方米，已供应占比22%。从供应结构看，主远城区供应呈7/3占比，主城区供应相对积极，远郊仅少量项目为补货供应，多数项目因年度节点要求取证，因前期库存高位，短期暂无推售计划。

  附表：4月主远城区供应及占比

  数据来源：CRIC武汉数据中心

  ②成交：4月成交57.6万平方米，环比降幅24%，同比降幅74%，月度均价维持平稳。

  ③新开盘：从2019年7月份调整周期以来，开盘去化率持续走低，从90%下滑到70%，再到40%，相对最艰难的是2021年4季度，连续3个月在14-15%，而今年1-4月份开盘去化率开始回升，至4月开盘去化率为20%，最困难的时期已经过去，未来不会更差，市场呈现出一个积极的信号。

  4月全市新开盘28频次（开盘9/平推19），环比3月基本持平，整体首日去化20%（环比上涨6pct.）。平推项目多位于远郊板块，主城区市场热度明显高于远郊，但不同板块以及项目之间分化仍不断加剧。区位优异且差异化产品竞争的项目更容易突破板块竞争壁垒，取得较理想去化。

  附图：2016年1月-2022年4月开盘去化率走势

  数据来源：CRIC武汉数据中心

  ④来访认购：相对2019年和2021年，2022年1-4月案场来访量仍处低位，平均月单盘来访量202人次，但从2021年4季度220-230人次下滑至2022年1月150人次，2022年2-4月来访量在逐渐提升。

  附图：2019年1月-2022年4月来访走势

  数据来源：CRIC武汉数据中心

  4月单月表现，单盘认购及转化率环比三月呈下降趋势，一方面受一季度业绩冲刺拉动下，全市范围大量项目以特价、工抵等名义出清大批存量房，另一方面4月受疫情影响部分区域项目停止接待，周度销量直线下滑。

  附表：2022年4月周度监测持销情况及3月对比

  数据来源：CRIC武汉数据中心

  ⑤客户来源及构成：针对三月出台的房贷利率下调政策，对于客户成交促进效果较小。4月全市购房客户来源对比3月无明显变化。边缘刚需客户入市积极性均低，主城范围刚需对于价格预期仍强烈，改善客群相对稳定。

  ⑥典型项目：城市核心区域差异化竞争结合毛坯性价比实现开盘优异去化，远郊规划配套欠缺，低性价比项目去化受阻。

  福星惠誉月亮湾壹号二期（武昌-武昌滨江）实现热销。项目主推板块稀缺124-146平小户型，且对比临近在售竞品单价下调1W+，首付比例及总价门槛大幅降低，价格优势凸显，实现首日全部去化；

  弘阳云栖玖著（江夏-大桥新区）区域尚处发展期，规划及配套有待落地。现阶段板块新房项目聚集，内卷激烈。此次加推价格小幅上扬，客户对于价格抗性递增，加推受阻。

  ⑦营销及渠道：4月全市范围仍以分销渠道带客促销、特价房打折促销等手段为主。远郊板块营销力度不断加大，折扣持续下探促进去化。

  一季度武汉房企销售业绩同比大幅降低。同时由于购房情绪尚未修复及预期偏悲观，楼市信心低迷。4月以来全市范围仍以分销渠道带客促销、特价房打折促销等手段为主。远郊板块营销力度不断加大，折扣持续下探促进去化。典型区域个别项目分销点位持续上调，典型个案如恒基旭辉铂悦园著全民营销提点上涨至7W/套，长江中心则由5W/套上涨至10W/套（均为税前）。

  土地市场

  01.供地、土拍量价变化

  【集中土拍批次由三批次调整为四批次】：2022年集中土拍计划由2021年三批次集中供地变为四批次，2022年首批次集中供地已经于3月低调收局，计划于5月、8月和11月进行后续的集中供地。

  【竞拍规则放松】：一批次供地对复合的竞拍方式逐步“减负”，统一采取地价“熔断”后以“摇号”方式直接确定竞得人；参加房企需开银行保函，进一步规范土拍流程及确保房企的资金实力。

  【“少而精”】：2022年首批集中供地公告发布，共供应7宗涉宅土地，规划建筑面积93万方，同比2021年首批集中供地数量和金额上有大幅减少，其中6宗集中在主城区，供地“少而精”，可见政府对市场预期摸底较为悲观，供地姿态较为保守，供地品质较高。

  02.土地热度如流拍、溢价，地价房价比变化

  【国央企托底为主，土地市场尚未复苏】：2022年首批次土拍参拍主体仍以国央企或地方平台为主，仅1宗为民企摘得，整体拿地企业构成基本无变化。本次涉宅地块成交溢价率1.3%，相比2021年二、三批次土拍溢价率变化不大。

  附表：分批次集中供地对比

  数据来源：CRIC武汉数据中心

  【地楼比回落于0.4-0.5水平，利润空间好转】：为避免城市内部差异被平均，则选取板块地价与房价来计算地楼比来评判。分批次来看，很明显能观察到于2021年首批次集中土拍热门典型板块地楼比至今呈现大幅下降，如光谷中心城（0.68下降至0.28）、花山（0.94下降至0.57）、金银湖（0.81下降至0.47）及吴家山（0.82下降至0.42），地楼比空间有所好转。

  短期市场预判

  武汉今年以来仅出台房贷利率下调政策，虽对提振市场信心起到一定作用，但对于购房者实质性利好尚不足，房企信心仍处于低位。

  接下来我们判断：五月中旬左右将有新一轮调整性政策出台，主要针对远城区限购范围和人才落户方面相挂钩做出调整。预计此次政策对于市场仅有提振信心的作用，实际产生的效力将比较缓慢。但对比之下，5-6月市场行情相对比4月环比将有明显好转，房企及购房者预期逐渐回升，整体市场走向复苏，二季度为关键性拐点，三季度行情将明显好于二季度。