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  “先定计划 再行动”“联系媒体，扩大声量”“上下一心 势如破竹”一连串的金句/维权实用小Tips/良心建议，对于广大购房者来说，可谓是十分贴心。北京市京师（武汉）律师事务所冯刈律师，于3月14日下午4点做客天猫好房“守护到家 安心至上”品质315购房月直播现场，通过深度剖析买房八大维权重灾区典型案例，为观众答疑解惑。

  直播结束后，我们对冯律师进行采访，挑选了一些具有代表性的问题进行咨询，帮助大家练就买房“防身御敌术”。

  Q：【延期交房】遇到开发商延期交房，应该怎么处理？

  A：首先若开发商交房日期一拖再拖，购房者可以先进行催告，经催告后开发商在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人可以行使合同解除权并要求其返还购房款以及支付违约金或者赔偿损失。催告过程中购房者还应当保留好开发商延期交房和因延期交房造成损失的相关证据。

  其次如果开发商所交付房屋的质量不符合法律规定的强制性标准，或不符合双方合同约定的交付标准，购房者可以拒绝收房，并主张开放商承担相应的责任；

  最后如果开发商称遭遇不可抗力或疫情原因延期交房，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”除非开发商能举证证明确实存在符合法律规定的不可抗力情形时，才具备免除其承担违约责任的可能。

  Q：【精装质量】装修产品被偷梁换柱，装修用材和实际千差万别，买精装房遇到货不对板应该怎么办？

  A：如果房屋买卖合同当事人对房屋装修做出了约定，则开发商有义务将符合装修约定标准的房屋交付与买受人，若开发商交付不符合装修约定标准的房屋，业主由此产生的费用应由开发商承担。

  同时，因开发商原因导致房屋装修存在严重质量问题造成其不能按时入住的情况，对于买受人在外借住的损失开发商应给予赔偿。

  Q：【霸王条款】在交房时，往往提出一些无理的要求。如先交房后验房，如何辨别霸王条款，如何维护自己的合法权益？

  根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，一方面免除或减少自身责任，一方面加重另一方责任、限制或排除了其主要权利的条款应属于无效的格式条款，也就是大家口中的霸王条款。在房屋买卖合同中，先收后验就是典型的霸王条款性质，其剥夺了买房人对所购买房屋的知情权，不合情理也不合法律，属于无效条款。

  如果业主在遇到“先收后验”的霸王条款，可以拒绝签字收房并向商品房销售管理的行业主管部门进行投诉。

  Q：【房屋质量】墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏，哪些问题是房屋质量有问题，遇见房屋质量问题应该怎么办？

  A：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

  如果房屋出现主体结构质量不合格、严重影响正常居住使用等重大质量问题。买受人可以主张解除购房合同以及由此产生的直接损失和间接损失。如果房屋质量问题处于可修复完善的范围，尚未影响至房屋买卖合同目的实现之严重程度，买受人可要求出卖人承担修复等违约责任，但不得以此为由拒收房屋或解除商品房买卖合同。

  法律依据：

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

  第十条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

  交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。