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  乐居买房讯 武汉 杨佳 近日，世邦魏理仕发布对 2022年中国零售市场的展望，该机构预判，2022年零售物业预计温和增长。

  2021年，中国社会消费品零售总额超44万亿元，较上年增长12.5%，疫情以来两年平均增速3.9%。消费升级趋势明显，限额以上单位体育娱乐用品、化妆品、金银珠宝商品零售额同比增速分别高达22%、14%和30%。

  展望2022年，尽管奥密克戎令疫情的不确定性进一步抬升，但更积极的财政政策和RCEP落地对进口消费的利好将支持国内消费市场稳步增长。全国社会消费品零售总额预计实现5-6%的同比增速，并有望于2023年恢复至7-8%。

  财政多方位发力助推消费活力

  12月29日，国务院常务会议决定延续实施部分个人所得税优惠政策，将年终奖优惠计税方式和免予补税政策延至2023年底，上市公司股权激励单独计税政策延至2022年底。上述政策预计一年可减税1,100亿元。这一实质性的减税政策有助于提高民众的可支配收入，从而进一步激活国内消费市场。

  此外，全国主要消费城市于2021年陆续出台“首店经济”的升级版政策，包括扩大补贴适用对象、简化审批流程，此举将推动更多新品牌、新业态、新门店在2022年落地。

  线下消费的体验功能不可取代 

  尽管疫情的爆发增加了线上零售的渗透度，但线下门店的体验功能亦被进一步夯实。

  从需求端来看，短期内疫情对于跨境甚至跨省旅行的限制让商场承担起部分城市游、打卡地的职能。长期来看，新世代消费者对于消费环境的沉浸式、互动感的诉求也让线下门店的打造更为重要。

  数据来源：国家统计局，Oxford Economics，世邦魏理仕研究部，2022年1月

  购物中心主力业态需求稳定，Z世代业态、新能源车成为新增长点

  购物中心主力业态在2022年仍然具备持续增长的动能。根据Euromonitor的预测，服饰鞋帽作为购物中心零售业态主力预计将实现4.5%左右的门店数增长。融合消费体验和销售的电子设备产品也将持续进驻购物中心。化妆品和运动产品的门店数将录得3.5%以上的增长。

  国际品牌继续加码中国市场 

  CBRE 2021年亚太区零售商调查结果显示，中国内地仍是品牌拓展的首选市场。2022年，多个品牌已表示有积极的新店计划，业态覆盖范围广，包括户外运动品牌HEAD SPORTSWEAR、HOKA ONE ONE，服饰品牌chuu、ARKET、& Other Stories和玩具品牌Lego等等。

  线下零售融资创新高，

  餐饮和体验业态将快速扩张

  2021年共录得106起涉及线下零售拓店的风投案例，为历史新高。以咖啡茶饮和特色简餐为主的餐饮业占融资项目近六成，2022年将在零售物业市场保持积极扩张态势。此外，被投业态更趋于与Z世代的消费者挂钩，催生了冲浪馆、密室、三坑文化体验店、潮玩等新业态。此类业态可以成为购物中心体验业态的有效补充，增强商场的体验、场景和圈层属性。

  汽车展厅需求方兴未艾

  中国是全球新能源车消费的第一大市场。据中汽协预计，2022年新能源车销量将超过500万辆，同比增长40%以上。新能源汽车展厅已成为商场的活跃租户，蔚来、理想、小鹏、哪吒等主要品牌的线下销售展厅都已超过200家。随着越来越多的传统车企和造车新势力加大新能源赛道的投资，2022年新能源汽车销售展厅以及承载销售、服务、文化等复合功能的旗舰店将继续进驻线下商场，一线城市以及销量领先的杭州、成都、郑州等主要二线城市将是布局重点。

  数据来源：Euromonitor，世邦魏理仕研究部，2022年1月

  品牌首店选址对业主运营经验要求更高

  从选址策略上看，品牌对区位和业主的运营经验的要求均有所提高，而对运营经验的重视度更为突出。根据CBRE对可录得的全国首店选址情况，2021年上半年，有近七成的门店开设在具备丰富运营经验的业主的项目内，较2020年提升15个百分点。与此同时，首店选址于核心商圈的占比从44%提升至54%。

  这一趋势表明品牌和业主间协同共生的关系正变得更加紧密。一方面零售品牌在选址中不仅单纯强调区位，同时更加重视业主招商运营、场景营造的能力，从而确保购物中心和品牌目标客群的一致性，乃至在文化塑造、理念倡导方面的深度契合。另一方面，全渠道零售时代首店已经成为购物中心打造目的地消费、社群经营的关键拼图，首店资源的竞争又将进一步推动购物中心运营表现的差异化。

  此外，ESG将成为越来越多零售商和业主的共识，开设绿色门店和绿色商场蔚然成风。2021年国内新增LEED认证的零售物业项目达到23个，增加20%。卡地亚、蒂芙尼、露露乐檬等国际零售品牌纷纷加快绿色门店打造。与此同时，购物中心日益重视自然与健康元素，上海2021开业的10万平方米以上的超大型购物中心里有八成以上将高绿化率、开放式空间融入项目中，其中包括上海前滩太古里、上海瑞虹太阳宫等。

  数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年1月

  购物中心首层租金继续小幅上涨

  2022年全国购物中心的新增供应量预计与2021年基本持平，总量约900万平方米。其中，近九成的项目位于非核心商圈，但有近六成的项目由经验开发商管理运营，我们对整体的招商情况持乐观预期。同时，新业态、新模式的不断涌现，叠加各地政府积极的协助招商措施，均有利于业主去化商场空置面积。故此我们预计，全国整体空置率将呈现小幅增长，但均值有望保持在10%以下。

  数据来源：世邦魏理仕研究部，2022年1月

  2022年购物中心租金将继续小幅上涨，全国平均首层租金指数预计同比增长1%左右。基于品牌更强的拓店意愿，一线城市和华东二线城市租金有望增长1.5-2.5%，但整体租金仍低于疫情爆发前的水平。天津和重庆将出现租金下调，前者受核心商圈老旧项目持续租户流失和高空置率的影响，后者则受制于持续的大面积供应。