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  乐居买房讯 杨佳近日，五大行之一——世邦魏理仕发布了武汉房地产市场回顾及展望，“韧性向新”是这次主题报道的关键词。

  从各项数据来看，武汉写字楼市场的表现出强劲韧性，优质写字楼市场净吸纳量超过疫情前水平，科技新媒体行业领跑全年新增租赁需求，租金跌幅收窄趋势明显；投资市场交易总额同比上涨96.5%，投资者对于优质写字楼物业依然保持关注。

  优质写字楼市场：

  新增供应：244,000 sq.m  净吸纳量：370,000 sq.m

  空置率：38.3% 平均租金：89.0 / sq.m / month

  科技新媒体行业引领全年租赁需求

  2021年武汉优质写字楼市场共迎来五个项目交付，其中61%位于新兴商务区。多个项目受工期影响，入市时间推迟，全年新增供应仅24万平方米，同比下降58%。上半年租赁需求活跃，但在第三季度受疫情和行业政策影响，引发退租潮；年底租赁需求企稳，全年共录得近37万净吸纳量，超过疫情前水平。供应量下降加上需求回升，全市空置率下降至38.3%，同比下降4.0个百分点。

  核心写字楼租赁/租金情况一览

  行业需求方面，TMT持续增长，稳居第一需求，但其细分行业正发生变化，产业互联网新增租赁需求占比超越消费互联网。“十四五”引领数字经济发展，尤其推动产业数字化。借此，TMT行业将迈向发展新阶段。传统金融以其行业韧性释放稳定租赁需求，同时，资源整合促使行业内部更新。第三方办公服务运营商自2018年后呈收缩态势，2021年再度成为主力租赁需求来源。主打精装房源、拎包入住的第三方办公，成为疫情后企业控制预算的首选。

  图源：世邦魏理仕

  全市整体租金呈下跌趋势但跌幅收窄，全年租金指数同比下跌1.7%。其中，甲级写字楼跌幅收窄更为明显，租金表现平稳，全年跌幅仅0.6%。相比之下，乙级写字楼通过以价换量的方式去化存量面积，全年跌幅达2.4%, 未来仍面临下行压力。分区域市场来看，以建设大道为代表的核心商务区由于市场存量竞争激烈，新项目采取更为灵活的租赁策略争取市场份额，全年租金指数下跌1.8%。而以中国光谷为代表的次级商务区，年度租赁需求活跃，带动市场租金企稳，全年租金指数下跌1.6%，租金表现高于全市平均水平。

  写字楼市场新增供应与净吸纳量表现

  投资者青睐优质写字楼物业

  在武汉投资市场，2021年武汉大宗交易市场共录得7笔成交，全年成交总额达31.1亿元，同比上涨96.5%。从成交类型上看，投资者对于优质写字楼物业保持高度关注，超过半数成交来自写字楼物业，占比达83.7%。世邦魏理仕认为，尽管武汉写字楼市场已进入存量时代，去化压力致短期内租金溢价难度较高，但租赁表现亮眼的优质物业仍在市场上突出重围，获得投资机构青睐。

  2021年武汉市场大宗交易成交统计图

  未来展望：供应高峰到来 空置率承压

  世邦魏理仕预计，2022年至2024年，武汉优质写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，多个地标级项目将于2022年交付。优质项目交付将加剧存量项目竞争，预计空置率将在40%高位徘徊。2022年，预计将有首地财富中心/中海中心/企业天地A1/绿地中心等多个项目入市。

  2022年入市地标级项目一览

  另外，世邦魏理仕针对写字楼的租户调查显示，科技新媒体租户在武汉表现出强劲的扩张意愿。除此之外，专业服务、生命科学行业亦对武汉展现租赁需求。

  写字楼市场新增需求主要行业分析