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  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目--万科莱茵公园：常福居住核心区，周边生活配套丰富，打造28万方公园住区。

  自带幼儿园规划

  项目配建1所9班幼儿园，用地面积不小于3780平，建筑面积不小于2730平。

  打造活力交融空间

  广场入口设计拼图主题连廊，结合水景增加广场入口品质感与精工感。

  区域不限购 入手门槛较低

  项目所处区域不限购，刚需户型，总价较低，入手门槛低，预算压力小。

  适合人群：低总价刚需盘，适合地缘刚需客户，以及注重品质感的年轻人。

  价格分析

  “十四五”期间，蔡甸区将优化全域空间布局，构建“两城引领、三带联动、六镇协同”的总体空间发展框架。两城引领，即生态新城和产业新城。万科莱茵公园正好处在产业新城核心区。

  据《推进省级经济发达镇行政管理体制改革实现常福、奓山、沌口一体化改革的工作方案》，蔡甸经济开发区的挂牌成立，标志着常福新城、奓山、沌口一体化发展全面运行。常福新城进入发展快车道，未来常福新城将会形成产业、商业行政、居住三大功能区域，设定人口15-20万，成为一座功能完善、环境优美、生活条件优越，具有中等城市水平的“生态型新城”，产城融合示范区。

  在此背景下，近年来万科、光明地产、奥山、交投、碧桂园、康桥等品牌开发商相继布局于此，焕活区域居住活力。周边在售新房产品基本类似，均处于平销期，整体均价在7000-9000元/平。2021年6月项目地块楼面地价2500.15元/平，项目暂未入市，首开价格待定。周边的光明府在售毛坯房均价约7200元/平，交投逸景天宸毛坯均价约7112元/平，康桥朗城带装修均价约8600元/平。

  区域内新房未进入集中交房期，居住氛围尚未成型，周边基本没有成熟社区，多为当地建的老小区，二手市场几乎无挂牌，无成交，暂无参考价值。

  常福新城地处武汉向西扩张板块，地段位置相对较为偏远，周边公共空间及商业配套不足；楼市发展一般，价格偏低，入手门槛相对较低。但随着区域产业升级，区域将汇聚大量从事高新技术年轻群体，远期前景较好。

  楼盘规划

  万科莱茵公园项目集住宅、商业、幼儿园、配套为一体，打造多元化活力社区。项目净用地面积85371.00平方米，总建面286825.29平方米，计容建面213426.39平方米。其中，住宅建面204820.64平方米，商业2652.77平方米，幼儿园2742.34平方米。

  地块容积率约2.5，绿地率30%，建筑密度15.78%。规划户数2199户，规划机动车停车位2555个，其中，地上2个校车停车位，地下停车位2553个，非机动车停车位1099个。

  项目共规划14栋18-28层的高层住宅，套均面积为93平。

  其中1-10号楼为28层；11、14号楼为25层；12号楼为20层；13号楼为18层；所有楼栋均为三梯六户。目前项目价格待定，预计首开建面约85-115平户型。

  项目规划将售楼部、幼儿园和社区配套进行串联，形成超级街区Superblock、街角广场公园以及全龄森活园境，打造复合多元的城市公共空间。

  户型解析

  建面约85平户型，三室两厅一卫设计，位于单元中间户及单元连接中间户。

  小三房设计，结构紧凑，空间合理无浪费，利用率较高；动静分区，活动休息互不干扰；南北通透，三开间朝南，采光面约9.1米，室内采光性及通风性较好。

  入户可设计多功能柜，增加储物空间；近邻厨房，方便采买收纳；餐客通厅，餐厨相邻，空间共享，拓展室内空间，并连接南向阳台，阳光充足；三分离式卫生间设计，满足多人同时使用，互不干扰，且易于清扫。

  南向双卧室设计，均带飘窗空间，可优化性较高；北向次卧可根据居家生活所需，改造为书房、衣帽间、娱乐室等多功能空间。

  建面约115平户型，四室两厅两卫设计，位于楼栋边户。

  户型方正，功能布局合理，南向三开间，约10.3米宽采光面，室内采光采光通风性较好。

  入户玄关设计，可增加室内收纳空间；U型厨房设计，预留冰箱位，操作空间充足；餐厅、客厅双厅一体化设计，空间共享，南连阳台，拓展室内空间，阳光充足。

  市面上少有将115平户型设计为四室空间，南向双卧室，次卧连接阳台，空间开阔，主卧带独立卫浴及飘窗，兼具功能性及私密性，居住更舒适；北向双次卧设计，均带飘窗，可根据居家生活所需，作为儿童房、书房、娱乐室、工作间等多功能需求空间，满足三口之家、多胎家庭、三代同堂等。

  交通出行

  区域板块暂无轨道交通，距离万科莱茵公园项目最近的地铁站点为16号线桂子湖站，约12.2公里，距离较远。

  另外，未来区域内还将通行地铁10号线。根据武汉市政府批复的《武汉市轨道交通线网规划（2018-2035年）》，地铁10号线将从蔡甸常福出发，经由武汉火车站，终点桃桥湖地铁小镇站，目前该线路处于前期研究阶段。（具体轨道交通线路规划以政府公示信息为准）

  周边1公里范围内，设有常福大街奓山新社区站、白鹤泉西街碧桂园站、白鹤泉西街奓山街站、白鹤泉西街联村工业园站、星光大道奓山新社区站5个公交站点，通行263路、205路、275路、288路4条公交线路。

  项目步行800米可到常福大街奓山新社区站乘坐263路公交，途径东风公司、神龙三厂、美的集团等产业园。

  项目位于蔡甸区常福大街与云龙四路（规划中），南侧紧邻常福大街，北侧为白鹤泉街道，东侧靠近星光大道，项目可以较方便衔接绕城高速和沪渝高速。

  区域板块道路较为宽阔，且车少人少，车行路况良好，日常通行顺畅。

  周边配套

  万科莱茵公园自带一所9班幼儿园，未来业主孩子可近享学前教育。周边1公里范围内，有奓山中心小学、汉阳二中、奓山中学，未来就学较为便利；周边4公里范围内，还有星光小学、瑠环小学、常福中学、常福中心小学、奓山街大东小学等教育资源。

  项目周边5公里范围内，武汉佳瑞医院、武汉九康医院、武汉常福医院等医疗资源，可满足区域居民健康保障需求。

  武汉常福医院紧邻318国道，选址于蔡甸经济开发区（奓山街）霞光村，项目规划用地约291亩，总建筑面积22万方，平时将提供床位1000张，战时可转换床位1000张，已投入使用。

  项目自带约2652.77方商业配套，日常生活所需下楼即可享受；距离项目3.5公里即为常福商务广场，涵盖中影星美浩瀚国际影城、大润发超市等。此外，区域内还有中百仓储、奓山广场、富盟购物广场等商业，满足居民日常生活以及购物需求。

  项目距离奓山广场约1.3公里，闲时可携家人休闲锻炼；还周末还可和亲朋好友前往距离项目约6公里的九真森林公园，体验公园以自然景观为主，辅以人文景观，突出地方特色，整体规划为七大景区的休闲空间。