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  我们最新发布的《中国住房存量报告》(以下简称“报告”)研究结果显示，改革开放四十年来，中国住房实现了总体平衡，但全国区域间的住房供求关系还存在不小差异。随着城市化进程持续深入，国内人口逐渐向都市圈城市群流入，在未来一段时间内，中国仍面临住房短缺现象，中国房地产行业还有发展空间。

  中国城镇住房发展40年：从供给短缺到总体平衡

  从福利分房到住房商品化发展，得益于改革开放，中国城镇居民从筒子楼住上了住宅小区，从全民“蜗居”到基本“适居”，住房事业取得了巨大进步。

  “报告”研究数据显示，2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市的城镇住房套户比分别为0.97、1.08、1.12。可以说，中国住房在供求上整体已经实现静态平衡。

  套户比是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标(套户比=厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)。一般而言，套户比小于1，表明一国住房供给总体不足；套户比等于1，表明一国住房总体基本供求实现了平衡。考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况，一国成熟市场的套户比一般在1.1左右。

  从国际看，当前美国、日本套户比分别为1.15、1.16，德国套户比为1.02，英国套户比为1.03。经过四十多年发展，中国城镇住房从供给短缺到总体平衡，套户比从0.8提高到1.09，已基本接近均衡线1.1这个数据。

  从住房来源结构看，当前全国城镇存量住房中，商品房约占四成，自建房约占三成，还有三成为公房、保障性住房及其他类型。

  中国房地产市场仍有较大发展空间

  尽管中国当前20-50岁主力置业人群比例在2013年前后达到峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等因素，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

  首先，中国城镇化进程还有较大空间。根据我们在《中国人口大迁移》报告中的测算，2021-2030年仍有0.85亿新增城镇人口存在住宅需求。如假设安置房也是通过市场购买(如货币化安置)满足，且未被征迁、带房入城的比例为60%，则2021-2030年，中国大致还有约1.05亿的新增城镇人口存在住房需求。

  其次，与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房面积较小，随着居民收入增长和家庭规模迅速小型化等原因，国内人均住房面积存在至少13%的提升空间。

  一方面，随着未来中国向高收入经济体行列迈进，城镇居民对人均住房面积的需求还将进一步增加。另一方面，因生育率下滑、晚婚、寿命延长、人口流动等因素影响，中国家庭户规模迅速小型化，导致当前存在更多住房和更大人均住房面积的需求。如果以人均建筑面积40平方米为标准计算，未来中国城镇人均住房面积存在约13%的改善空间。

  再次，中国现有城镇住房成套率仅85%，且尚有20%的家庭居住在条件较差的平房，而这些平房存在着城市更新的需求。一是中国城镇住房成套率(成套住宅建筑面积占实有住宅建筑面积的比例，反映居民居住质量的指标之一)仅有约85%，还有约15%的住宅需要更新。二是随着拆迁新建，中国城镇尚有约20%的平房需要更新，以上这些都将为地产行业集中释放出一部分住房需求。