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  乐居买房讯   8月13日，福州市自然资源和规划局就发布了《关于2021年第三次公开出让国有建设用地使用权的公告》的补充公告。

  根据内容显示，福州年内第二轮集中供地政策将进行大调整，不仅土拍时间推迟，同时还从企业资质、资金来源、拍卖方式等多个层面增加限制条件。其中，19幅宅地的最高溢价率，全部下调至15%及以下。

△部分地块信息截图

  显而易见，在保持起始楼面价价、商品住宅销售指导价不变的情况下，福州土拍规则这一变化，让房企有了足够的利润空间，房企拿地或将更为积极。

无独有偶，除了福州之外，最近也有不少城市对于第二轮“两集中”，作出中止、延期和调整相关决定，包括深圳、天津、青岛、杭州、南京、沈阳、重庆等。

  与此同时，武汉这边针对8月份的供地工作也有相关讯息浮出水面，目前虽无官方正式文件，但据知情人爆料，该消息基本属实。

  从内容看，针对8月的供地计划，武汉主要从3个方面进行调整，包括：

  1、供地需包含城市设计等全方面资料准备；

  2、成交后10天内签订土地出让合同；

  3、恢复熔断机制，单宗地溢价率不超过15%，达到15%后采取一次性报价确定最终竞得人。

  这其中，恢复熔断机制毋庸置疑是8月供地工作调整核心所在。

  说起武汉的熔断机制，可追溯到2016年。那一年是武汉楼市上行的加速年。可以说，几乎每一宗抢手的优质居住用地，都遭到了房企围抢。

  据当时的戴德梁行统计，2016年上半年武汉土地市场合计推出79宗地，成功出让76宗，成交面积为357.9万平方米，同比增长62.4%；成交金额288.0亿元，比较同比上升39.2%。

  其中仅7月的3场土拍诞生了6个楼面地价“天花板”，2016年上半年武汉诞生了10个新纪录。

  面对楼面价纪录频繁刷新，房价预期猛涨的情形下，为了促使后续土地市场降温，进而保证楼市平稳发展，2016年8月31日，武汉市房管局、国土规划局联合出台调控措施，要求居住类项目竞买保证金比例，从以往30%左右调至60%。

  同年10月20日，武汉市挂牌18宗地，并首次对其中的11宗地块设定了封顶价，各地块溢价率均控制在100%以内。竞拍达最高限价后，这些地块的出让将转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等评比。当时的武汉国土交易中心称，这类似于股市“熔断”机制。

  2019年10月，武汉土地市场网发布公告，土拍熔断后竞企业自持租赁住房比例，单次增幅为商品住房建筑总面积的0.5%，上限为全自持，且不得将自持租赁住房对外分割销售。

  武汉的“熔断”政策直到2020年6月在疫情因素的影响下，才得以取消。

  从本次流传出的文件内容看，熔断机制虽然恢复，但本次的价格溢价率上限相较之前有着大幅萎缩。结合坊间流传的自然资源部闭门会议精神，第二轮“两集中”严格控制城市楼面地价创新高，除了实现“三稳”目标，还有一个很重要的目的，那就是：控制拿地成本，给房企留有足够的利润空间。

  此处，我们举例说明高溢价对于房企的“损伤”。

  以2016年11月22日，武汉“熔断”机制后首场土拍来说，当天有5宗地块因为竞拍太过激烈，达到最高限价触发熔断，进入规划评比环节。其中三宗由江苏中南竞得，这是该房企首次进驻武汉。

  3宗用地中，东西湖1宗，溢价率48.99%，即目前在售的中南熙悦项目；另2宗位于黄陂的地块，溢价均达100%，即已售罄的中南拂晓城项目。

  东西湖区的中南熙悦项目规模较小，占地面积2.67公顷，建筑面积8.39万平米，仅7栋楼合计639户，但其楼面价约10133元／平米，是彼时东西湖片区第二个楼面地价破万的地块（第一高为融创拿下的金银湖地块，楼面价10687元/平）。说到这里或许你还不知道意味着什么，那么我们继续看一组数据。

  2016年7月29日，安徽文一地产首进武汉，拿下东西湖P（2016）070号地块，楼面地价4555.63元／平米；

  2017年2月28日，电建地产拿下同区域地块，折合楼面价9690元／平米；

  2017年12月4日，金地集团二次进驻东西湖区，楼面地价约5155元／平米；

  2017年12月26日，武汉地产集团以9.92亿元拿下东西湖地块，折合楼面价7723元／平米；

  同日华发以13.08亿元拍下同区域地块，楼面价约7046元／平米。

  纵观东西湖区域这几年的土拍楼面价，2020年出让的7宗地中，仅1宗楼面价过万。直到2021年首轮“两集中”，在争相竞买的氛围中，该区域出让的7宗地中也仅4宗地楼面价过万，且最高溢价率47.21%依旧低于此前中南48.99%的比例。同时，今年楼面价的刷新也是基于起始楼面价抬高的基础上。

  由此我们可以说，中南提前4-5年的时间，花费巨额消费了当下的楼市行情。

  同时由于楼面地价较高，中南熙悦从一开始就失去了竞争优势。当时，项目周边在售新房，恒大城均价8500元/平米，九坤新城壹号均价9100元/平米。而中南熙悦首开价格毛坯备案价15500元/平米，另带装修3000元/平米。这个价格放在如今的东西湖吴家山市场，也不会有购房者为此买单。

  从中南熙悦的价格线看，项目首开必然遭受了严重的滑铁卢，所以在时隔1年之久后的第二次加推时，价格直降3000元/平米。

  这一点，也能从房管局数据显示出来，2020年1月中旬查询数据显示，中南熙悦开盘1年之久后，仅售卖了19套房源。不可谓不惨！

  虽然目前从价格来看依旧高于周边，但性价比相比之前还是有了实质提升，房管局数据显示，该项目可售住宅仅剩213套，约剩总供应量的三分之一。

  不过我们依旧可以看到，无论项目价格怎么调整，唯有一点不变，就是中南熙悦始终以精装模式销售，毕竟这也是项目唯一能回馈给房企的利润方式了，“天花板”缔造者最后的尊严与倔强，体现的淋漓尽致。

  这时再回头看看当时中南拿地后一些媒体的标题，“大赢家”几个字就显得有些微妙和刺眼，“美、强、惨”或许更符合人设。

  以上是“熔断”机制下，溢价率设置过高所产生影响的一个案例。那么在没有“熔断”机制的情形下，我们是否可以预判这种作用力的后劲或许会更为强劲呢？

  以武汉首轮“两集中”来说，最终成交的54宗用地里，10宗涉宅用地溢价率超过40%，东西湖、硚口、光谷东、花山等片区9宗用地楼面价创区域新高，其中东湖高新区光谷东3宗用地溢价率超100%。

  放眼全国溢价率前10里面，除去重庆，武汉独占6成。光谷东同一区域楼面价一天内3次刷新，最热门的一宗地竞价达412轮。而目前该区域周边房价还不到3w，新拿地价却超了2w，面粉即将赶超面包价格，谁能说“中南”事件不会再次上演？在今年武汉克而瑞的年中讲上吴洋也表示，光谷还需要时间沉淀，目前房价不大可能突破3万。那么高价的拿地的房企，短期内必然会站岗。

  “两集中”对于房企而言犹如一场夺宝大战，众多优质的地块，具有发展潜力的城市，在较为集中的时间内同时上新，房企大佬们难免冲冠一怒为“红颜”，但疯狂过后一地鸡毛开始显现。

  比如，较为出圈的杭州“宋都退地”。据悉，该房企在面对杭州这个兵家必争之地，最终脑袋一热拿了5宗地，可仅过了2个月零12天，宋都发布了放弃竞得土地使用权的公告：

  这对于宋都意味着：5000万保证金打了水漂。而宋都给出的解释为：审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

  8月10日晚间，宋都回复上交所时表示，退地结果一定程度上受到合作方祥生地产和另一家房企影响。但本质来看，终归是利润过低导致。

  杭州不同于武汉，该城市土拍采取“双限”+高自持，在房价限定的条件下，开发商的利润空间更加受到挤压。加上7月中旬，杭州出台的“限商墅令”，把开发商通过产品差异化，打造高溢价，从而提高整盘的货值和利润的另一条路堵死，此种情形下，宋都如果硬刚，可能最终损失将超过5000万，退地或许是断臂求生的无奈之举。

  同时7月26日有消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。这些都会加大房企资金压力。

  根据亿翰智库数据显示，越秀地产、招商蛇口、华润置地和保利发展等头部房企截至2020年底其“三道红线”均处于“绿档”，但拿地销售比均超过40%，如果要控制在40%的合格线内，下一步适当降低拿地力度是必然的之举。头部房企尚且如此，更遑论民营房企，尤其是一些扎根本地的民营房企。

  第一轮土拍中，已暴露出了房企严重内卷，没有利润还硬要拿地的畸形现状。及时对两集中实施“打补丁”，给予房企一定的利润去做好品质，也有利于全行业的健康发展。毕竟房企一旦陷入危机，受到冲击的必然包含上下游的供应商、金融机构和购房者。

  不过，对于武汉而言，最值得思考的问题是，第二轮“两集中”地块溢价率限价后，对首期“两集中”产生的“天花板”们会不会产生影响？购房者观望情绪愈发浓厚，房企也在对市场进行新的评估，新房入市时间是否推迟？第二轮起拍楼面价如何定价，从而维护前期的楼市成果？这或许是一个至关重要的技术活。