乐居买房讯 8月13日,福州市自然资源和规划局就发布了《关于2021年第三次公开出让国有建设用地使用权的公告》的补充公告。
根据内容显示,福州年内第二轮集中供地政策将进行大调整,不仅土拍时间推迟,同时还从企业资质、资金来源、拍卖方式等多个层面增加限制条件。其中,19幅宅地的最高溢价率,全部下调至15%及以下。
△部分地块信息截图
显而易见,在保持起始楼面价价、商品住宅销售指导价不变的情况下,福州土拍规则这一变化,让房企有了足够的利润空间,房企拿地或将更为积极。
无独有偶,除了福州之外,最近也有不少城市对于第二轮“两集中”,作出中止、延期和调整相关决定,包括深圳、天津、青岛、杭州、南京、沈阳、重庆等。
与此同时,武汉这边针对8月份的供地工作也有相关讯息浮出水面,目前虽无官方正式文件,但据知情人爆料,该消息基本属实。
从内容看,针对8月的供地计划,武汉主要从3个方面进行调整,包括:
1、供地需包含城市设计等全方面资料准备;
2、成交后10天内签订土地出让合同;
3、恢复熔断机制,单宗地溢价率不超过15%,达到15%后采取一次性报价确定最终竞得人。
这其中,恢复熔断机制毋庸置疑是8月供地工作调整核心所在。
说起武汉的熔断机制,可追溯到2016年。那一年是武汉楼市上行的加速年。可以说,几乎每一宗抢手的优质居住用地,都遭到了房企围抢。
据当时的戴德梁行统计,2016年上半年武汉土地市场合计推出79宗地,成功出让76宗,成交面积为357.9万平方米,同比增长62.4%;成交金额288.0亿元,比较同比上升39.2%。
其中仅7月的3场土拍诞生了6个楼面地价“天花板”,2016年上半年武汉诞生了10个新纪录。
面对楼面价纪录频繁刷新,房价预期猛涨的情形下,为了促使后续土地市场降温,进而保证楼市平稳发展,2016年8月31日,武汉市房管局、国土规划局联合出台调控措施,要求居住类项目竞买保证金比例,从以往30%左右调至60%。
同年10月20日,武汉市挂牌18宗地,并首次对其中的11宗地块设定了封顶价,各地块溢价率均控制在100%以内。竞拍达最高限价后,这些地块的出让将转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等评比。当时的武汉国土交易中心称,这类似于股市“熔断”机制。
2019年10月,武汉土地市场网发布公告,土拍熔断后竞企业自持租赁住房比例,单次增幅为商品住房建筑总面积的0.5%,上限为全自持,且不得将自持租赁住房对外分割销售。
武汉的“熔断”政策直到2020年6月在疫情因素的影响下,才得以取消。
从本次流传出的文件内容看,熔断机制虽然恢复,但本次的价格溢价率上限相较之前有着大幅萎缩。结合坊间流传的自然资源部闭门会议精神,第二轮“两集中”严格控制城市楼面地价创新高,除了实现“三稳”目标,还有一个很重要的目的,那就是:控制拿地成本,给房企留有足够的利润空间。
此处,我们举例说明高溢价对于房企的“损伤”。
以2016年11月22日,武汉“熔断”机制后首场土拍来说,当天有5宗地块因为竞拍太过激烈,达到最高限价触发熔断,进入规划评比环节。其中三宗由江苏中南竞得,这是该房企首次进驻武汉。
3宗用地中,东西湖1宗,溢价率48.99%,即目前在售的中南熙悦项目;另2宗位于黄陂的地块,溢价均达100%,即已售罄的中南拂晓城项目。
东西湖区的中南熙悦项目规模较小,占地面积2.67公顷,建筑面积8.39万平米,仅7栋楼合计639户,但其楼面价约10133元/平米,是彼时东西湖片区第二个楼面地价破万的地块(第一高为融创拿下的金银湖地块,楼面价10687元/平)。说到这里或许你还不知道意味着什么,那么我们继续看一组数据。
2016年7月29日,安徽文一地产首进武汉,拿下东西湖P(2016)070号地块,楼面地价4555.63元/平米;
2017年2月28日,电建地产拿下同区域地块,折合楼面价9690元/平米;
2017年12月4日,金地集团二次进驻东西湖区,楼面地价约5155元/平米;
2017年12月26日,武汉地产集团以9.92亿元拿下东西湖地块,折合楼面价7723元/平米;
同日华发以13.08亿元拍下同区域地块,楼面价约7046元/平米。
纵观东西湖区域这几年的土拍楼面价,2020年出让的7宗地中,仅1宗楼面价过万。直到2021年首轮“两集中”,在争相竞买的氛围中,该区域出让的7宗地中也仅4宗地楼面价过万,且最高溢价率47.21%依旧低于此前中南48.99%的比例。同时,今年楼面价的刷新也是基于起始楼面价抬高的基础上。
由此我们可以说,中南提前4-5年的时间,花费巨额消费了当下的楼市行情。
同时由于楼面地价较高,中南熙悦从一开始就失去了竞争优势。当时,项目周边在售新房,恒大城均价8500元/平米,九坤新城壹号均价9100元/平米。而中南熙悦首开价格毛坯备案价15500元/平米,另带装修3000元/平米。这个价格放在如今的东西湖吴家山市场,也不会有购房者为此买单。
从中南熙悦的价格线看,项目首开必然遭受了严重的滑铁卢,所以在时隔1年之久后的第二次加推时,价格直降3000元/平米。
这一点,也能从房管局数据显示出来,2020年1月中旬查询数据显示,中南熙悦开盘1年之久后,仅售卖了19套房源。不可谓不惨!
虽然目前从价格来看依旧高于周边,但性价比相比之前还是有了实质提升,房管局数据显示,该项目可售住宅仅剩213套,约剩总供应量的三分之一。
不过我们依旧可以看到,无论项目价格怎么调整,唯有一点不变,就是中南熙悦始终以精装模式销售,毕竟这也是项目唯一能回馈给房企的利润方式了,“天花板”缔造者最后的尊严与倔强,体现的淋漓尽致。
这时再回头看看当时中南拿地后一些媒体的标题,“大赢家”几个字就显得有些微妙和刺眼,“美、强、惨”或许更符合人设。
以上是“熔断”机制下,溢价率设置过高所产生影响的一个案例。那么在没有“熔断”机制的情形下,我们是否可以预判这种作用力的后劲或许会更为强劲呢?
以武汉首轮“两集中”来说,最终成交的54宗用地里,10宗涉宅用地溢价率超过40%,东西湖、硚口、光谷东、花山等片区9宗用地楼面价创区域新高,其中东湖高新区光谷东3宗用地溢价率超100%。
放眼全国溢价率前10里面,除去重庆,武汉独占6成。光谷东同一区域楼面价一天内3次刷新,最热门的一宗地竞价达412轮。而目前该区域周边房价还不到3w,新拿地价却超了2w,面粉即将赶超面包价格,谁能说“中南”事件不会再次上演?在今年武汉克而瑞的年中讲上吴洋也表示,光谷还需要时间沉淀,目前房价不大可能突破3万。那么高价的拿地的房企,短期内必然会站岗。
“两集中”对于房企而言犹如一场夺宝大战,众多优质的地块,具有发展潜力的城市,在较为集中的时间内同时上新,房企大佬们难免冲冠一怒为“红颜”,但疯狂过后一地鸡毛开始显现。
比如,较为出圈的杭州“宋都退地”。据悉,该房企在面对杭州这个兵家必争之地,最终脑袋一热拿了5宗地,可仅过了2个月零12天,宋都发布了放弃竞得土地使用权的公告:
这对于宋都意味着:5000万保证金打了水漂。而宋都给出的解释为:审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策。
8月10日晚间,宋都回复上交所时表示,退地结果一定程度上受到合作方祥生地产和另一家房企影响。但本质来看,终归是利润过低导致。
杭州不同于武汉,该城市土拍采取“双限”+高自持,在房价限定的条件下,开发商的利润空间更加受到挤压。加上7月中旬,杭州出台的“限商墅令”,把开发商通过产品差异化,打造高溢价,从而提高整盘的货值和利润的另一条路堵死,此种情形下,宋都如果硬刚,可能最终损失将超过5000万,退地或许是断臂求生的无奈之举。
同时7月26日有消息称,被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企,已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地,还包括通过收并购方式获地的支出。这些都会加大房企资金压力。
根据亿翰智库数据显示,越秀地产、招商蛇口、华润置地和保利发展等头部房企截至2020年底其“三道红线”均处于“绿档”,但拿地销售比均超过40%,如果要控制在40%的合格线内,下一步适当降低拿地力度是必然的之举。头部房企尚且如此,更遑论民营房企,尤其是一些扎根本地的民营房企。
第一轮土拍中,已暴露出了房企严重内卷,没有利润还硬要拿地的畸形现状。及时对两集中实施“打补丁”,给予房企一定的利润去做好品质,也有利于全行业的健康发展。毕竟房企一旦陷入危机,受到冲击的必然包含上下游的供应商、金融机构和购房者。
不过,对于武汉而言,最值得思考的问题是,第二轮“两集中”地块溢价率限价后,对首期“两集中”产生的“天花板”们会不会产生影响?购房者观望情绪愈发浓厚,房企也在对市场进行新的评估,新房入市时间是否推迟?第二轮起拍楼面价如何定价,从而维护前期的楼市成果?这或许是一个至关重要的技术活。
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