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  乐居买房讯  2021年转眼过半，多城出现过热现象，但一系列调控纷沓而至，严控贷款严查首付来源、人才购房门槛收紧、集中供地、增值税免征“2变5”、一手房限价、房贷利率连涨…全国楼市调控次数多达200余次。

  那么，上半年的武汉楼市整体情况如何？下半年又将呈现怎样的发展趋势？武汉新房价格怎么走？两集中下土地市场趋势怎样？调控下的地产商们将如何突围？

  面对这一系列的问题，克而瑞武汉区域总经理吴洋用大数据给出了答案。

  上半年武汉楼市创“三高”，但去化率仍处低位

  在分享会开始时，吴洋公布了2021上半年武汉楼市成绩单。数据显示，2021上半年武汉楼市有“三个”指标创新高：

  1、商品住宅新增供应量超千万平米。随着17-20年土地供应新增，今年武汉迎来了供应新高；

  2、2021年销售金额达1868亿，超越了2016年历史新高；

  3、上半年成交量再创新高，而上一次记录保持在2016年；

  虽然上半年楼市猛创“三高”，给市场带来了足够“惊喜”，但武汉整体开盘去化率仍处于低位，各区域之间的分化也是较为明显，呈现冷热不均的局面。

  吴洋指出，上半年武汉整个平均去化38%,相较去年没有太大改变。在此环境下，各区域项目分化加剧，低去化率项目不断增加。从区域看，长江主轴沿线及东湖高新去化较好，而沌口中心、武昌古城等去化均有一定困难。而古田中心、中法新城等区域去化情况更是不容乐观，销售情况不足10%。

   不仅如此，武汉上半年新增供应量仅成交不到40%，区域分化非常严重，很多区域销售不佳，市场真实情况不乐观。但部分区域价值凸显，如中心城区去化率持续提升，从2020年的56%提升至65%。另外，自2020年下半年以来刚需成交持续缩减，改善抬头显著。 

  在供应结构稳定的情况下，武汉中心城区成交占比大幅提升，占比六成以上。随着全国调控频繁加码，进一步趋严且向三四线城市下沉。相对而言，武汉市场比较宽松，主要以规范持续为主。政策的宽松提供了成交的温床，在武汉深度分化行情下，东湖高新区因区施策试点商品住房集中销售新模式效果相对理想，但从结果看对市场没有本质影响。

  全国新增供应量普遍上升，武汉下半年将新增1367万方

  从全国城市看，上半年新增供应量普遍上升。尤其是进入二季度后各城市成交量开始分化。其中，深圳的数据具有指标意义，其早于其他城市半年左右。价格方面，部分城市出现不同程度价格上涨。

  深圳的市场情况，可以作为风向标，给其他城市带来警示。

  武汉作为热点城市，供货量明显增加，案场客户来访量也有所回升，这主要和老旧小区改造有所关联，根据以往经验，拆迁后将会带来每年约有3万套需求回流进入市场。

  上半年，武汉暂停了两年的旧城改造重燃市场，将有300个小区纳入改造，将释放很大的需求量，虽然数据较以往有所下降，但会带来不低的人流进入市场再购房。

  在供求关系稳定的情况下，库存为增加，去化周期也有所缓和。预计2021年下半年新增供应量1367万方，主要集中在蔡甸、武昌南、盘龙城、汉口二三环等区域。

  武汉土地价格较去年上涨33%，光谷新房房价很难冲破3万

  开盘去化走低，供应量持续新增，那么武汉新房价格会不会涨呢？

  数据显示，上半年大部分城市土地价格较去年有所上涨，其中武汉上涨33%。从城市来看，城市间的分化显著，基本呈现“南北分化”之势，长三角城市土地溢价率普遍偏高，像常州、徐州平均土地溢价率分别达到45%和30%，而武汉总体溢价率17%。从数据看，全国首批集中供地仅长沙、重庆两地诞生新的单价地王。

  土地政策方面，武汉和重庆也较为宽松。但其他城市即便“双限”+配建+自持，房企拿地热度依旧较高。从房企看，武汉本土房企中仅有武汉城建集团拿地面积挤进全国TOP20。

  从房企进入的区域来看，TOP50房企在厦门、北京、无锡等城市拿地热情较高，进入武汉的企业仅24%。

  就武汉而言，武汉第一次集中供地溢价率大幅提升，达到56%，相较去年大幅提升。其中，得益于产业经济与人口的持续利好，光谷片区呈现一枝独秀行情，在第一轮土拍中得到房企大力追捧，该区10宗地中，7宗高溢价成交，溢价率最高达109.74%，楼面地价最高达20798.93元/平米。 

  而成交的高价地块后期入市表现如何，也将考验房企的成本管控以及产品打造能力。吴洋对此预测，TOP房企会依旧围绕产业核心区布局，部分房企凭借城市更新勾地，布局中心城区旧改板块。

  同时，老吴认为光谷中心城版块房价不大可能突破3万，光谷中心城版块还需要时间沉淀，从板块来看，更看好花山的发展势头。

  2021下半年判断与预期：未来15年武汉可能产生的居住需求约2.3-2.4亿平

  2021 年以来，全国释放出的经济反弹势头良好，无论是消费潜力还是投资，增速持续回升中。而武汉，2021年上半年GDP相较19年同期增长13.5%。于此，吴洋对武汉的经济增长保持着大好的信心和憧憬，他预计2021年全年武汉GDP约1.78万亿。

  在分享会现场吴洋谈到，截止今年5月31日 ，武汉常住人口1351.5万人（注：此数据非官方公布渠道）。

  从全国看，人口流动发生较大变化，东西部流出较多。全国多中心发展，上海、深圳，乃至武汉都是不错的流入地选择。

  根据武汉最新规划，到2035年武汉可容纳常住人口1660万，年增长率约4%，吴洋认为这一数据比较靠谱。由此推测，未来15年，居住人口可能产生的居住需求约2.3-2.4亿平方米，主城区中汉口可能成为人口流出区域。

  从各区库存去化压力看，他预计未来5年武昌房价会超越汉口。而车都、汉阳、光谷三大区域过去10年购房率过高，未来会出现下降。