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  乐居买房讯  5月17日起，乐居百城联动，在全国解锁“优选好房”。活动围绕楼盘实地深度测评展开，邀请行业专家和媒体人参与品评，旨在发掘区位优越、口碑过人、配套醇熟、户型出众并兼具性价比优势的城市标杆项目，诠释何谓“好房该有的样子”。

  今天让我们一起看看洪山区的清江锦城，在板块、交通、价格、户型、配套等维度的实际情况，供广大购房者参考。

  清江锦城位于洪山区。洪山区地处武汉市东南部，版图面积480平方千米，是武汉7个主城区中面积最大的区域。2020年洪山区GDP1036.16亿元，增速位居中心城区第二。在《2020年全国百强区榜单》中，洪山区位列全国第76名。同时，洪山区辖区内共有37所高校和15家科研院所，在校大学生近60万名，高校和在校大学生数量约占全市一半，是名副其实的“大学之城”。

  洪山区原有诸多城中村，在城市化的进程中，大部分改造成为住宅或者商业用地，洪山区的交通轨道建设以及商圈的建设，相对比较集中。区域纵向交通主要依赖于白沙洲大道，横向交通依靠雄楚大道、三环线和拥堵的南湖大道。后期随着地铁5号线和12号线的开通，交通压力会有所减轻。

  十四五期间，洪山区将全面构建“1211”区域发展格局，打造科技服务、文化创意、战略性新兴产业和商务服务四大产业。重点项目包括卓尔·电影小镇、洪山区人民医院（武汉市中心医院杨春湖院区）、新建或续建白沙洲公铁大桥、建设12号线、建设湿地公园，打造全市“湿地花城”先行示范区、建设口袋公园32个等。

  此外，洪山区从地理位置看，区域分布从武汉2环到4环，跨度较大，所以整个区域不同板块城市面貌差异较大，直接导致了房价的差异化。比如南湖片区偏向改善型，最高均价已超3万，白沙洲是典型的刚需版块，大部分项目均价控制在2万以内，而再南端一些的青菱片区均价则控制在1.6万以内。

  清江锦城位于洪山区白沙洲板块。洪山区的发展不平衡，白沙洲在区域内发展相对滞后，无论是城市的基础建设，还是城市的面貌，都有待进一步提升，在武汉也素有“武汉伊拉克”的称号。

  白沙洲地区是长江主轴沿线存量可开发用地规模最大、最集中的区域之一。区域内存量用地总规模约350公顷，目前区域已建成或在建的过江大桥有三座。根据《武汉总体规划2010-2020》和“武汉十三五规划”，白沙洲组团成为武汉向南发展的战略要地，整体规划为三园、两带、一区，白沙洲片区定位为大武昌的城市副中心。

  清江锦城目前在售的玥园，位于洪山区烽胜路和白沙四路交汇处，正属于白沙洲中央生态居住区核心轴上。目前这里是白沙洲范围内，地铁、商业、医疗等配套最集中的区域。

  近些年，随着武汉土拍市场楼面价的不断提升，区域房价也稳中有升，2019年白沙洲板块房价大约在14024元/平左右，到2020年已升至15227元/平左右。据房管局数据显示，今年白沙洲对外出售的8个已拿证项目中，7个项目备案价上调，平均涨幅达5.2%

  交通方面，清江锦城周围有地铁5号线和12号线。距离项目最近的是5号线的毛坦站（原白沙五路站），直线距离约324米，12号线的青菱站距离项目也只有约508米，均处于步行可到达范围内。

  地铁5号线为无人驾驶列车，线路起于武汉火车站终于白沙洲南三环，途经洪山区、青山区、武昌区三大区域，实现武汉从南到北的全线贯通，并可与地铁4号线、地铁2号线、地铁7号线等多条轨道交通进行换乘，5号线预计今年9月试运行，12月通车。

  地铁12号线是武汉市轨道交通中唯一的环线，该线路贯穿7大主城区，可与13条地铁线路实现换乘，预计2023年通车。

  清江锦城周边1公里范围内有多条公交线路，距离最近的白沙四路烽胜路站距离项目直线距离约321米。周边通行主要车次为399、632、636，其中399可直达武昌火车站，632可直达南湖区域，636可直达中南区域。

  自驾方面，清江锦城周边的道路路网呈井字型排布，东西走向有杨泗港快速通道、白沙三路、白沙四路、黄家湖小路、三环线等；南北走向有武金堤大道、白沙洲大道、光霞路、烽胜路、烽火路等，其中白沙洲高架可快速接驳二环线，三环线和雄楚大道高架。目前白沙洲高峰期往北比较堵车，往南则较为通畅。

  清江锦城3公里范围内规划有洪山实验小学、洪山区毛坦小学、洪山区武南小学、洪山区实验小学南校区、张家湾小学、洪山实验初中、张家湾中学、青菱中学等数十所中小学。目前，清江锦城前几期及周边楼盘，都是对口的洪山实验小学南北2个校区以及洪山实验中学。其中洪山实验小学规划为35班制，北校区距离项目直线距离约267米，洪山实验初中规划为36班制，距离项目直线距离约294米，两所学校可以达到“目送式”教育。

  洪山区整体医疗较为薄弱，辖区内至今没有一家综合性三甲医院。目前，清江锦城周边最近的医疗配套是武汉科技大学德康医院，直线距离约909米，该医院是一所二级医院，住院病床199张，日常病痛可以解决。不过好消息是，区域内目前有2所在建的三甲医院，也都在项目附近，一所是武汉大学人民医院洪山院区，该医院距离项目直线距离约547米，设计床位数1000床，另一所是湖北省妇幼保健院洪山院区，距离清能清江锦城直线距离约802米，床位500张，两所三甲医院预计将于2021年底前完工。这两所三甲医院的建设将极大改善区域医疗条件。

  商业方面，清江锦城周边规划有龙湖天街，其中龙湖天街A地块为清能清江锦城所有，距离清能清江锦城约400米，清能将与龙湖合作开发打造一个40万方的商业配套中心。龙湖天街，分A、B两馆，A馆：以家庭休闲配套和儿童游乐配套为主，包含生鲜超市，运动书店，影响，美食街，KTV游乐场等。B馆：地上3层包含有超市，零售生活配套，儿童游乐培训零售，家居，特色餐饮等为主，另外还有龙小湖翻绳乐园（生物园和儿童游乐区），生活集市，邻里客厅等。白沙三路附近的15万方居然之家商业体也预计今年10月1日开业。

  此外，清能清江锦城通过白沙洲大道可到达万隆广场，通过三环线往西可快速到达汉阳永旺商圈，杨泗港快速通道往东可快速到达南湖商圈的维佳佰港城、维佳体验场；同时，后期还可以乘坐地铁5号线直达司门口、徐东商圈。

  清江锦城最近一次拿证，带装修备案价约17414元/平，含2500元/平装修，相比上次价格上涨约714元/平，相比2018年三期收官价格来说，上涨了约4114元/平，涨幅还是比较大的，但也基本符合武汉的市场行情。

  目前白沙洲在售楼盘大多毛坯均价在16000-17000元/平左右，带装修最高已突破了19000元/平，同项目二手房价格也都在17000-18000元/平左右，再加上后期税费，显然性价比没有新房高。即使清能清江锦城项目房价涨至约17414元/平，带装修备案价依然比白沙洲大道西边的毛坯房备案价低了不少，价格方面还是很具优势。

  对比同梯队来看，目前后湖目前带装修高层价格已突破20000元/平，四新带装修高层备案均价也突破了19000元/平，三环外的光谷东带装修高层均价更是突破22500元/平。本次拿证楼栋，首套房三成首付约55万左右，属于白沙洲三环内目前较低的上车门槛。

  清江锦城目前在售建面约105-135平带装修房源，A1户型建面约135平四室两厅两卫、A2户型建面约125平三室两厅两卫、A3户型建面约105平三室两厅一卫。

  其中建面最小的A3户型位于2号楼中间户，户型非常方正。进门处餐厅、厨房横向并排设计，减少了对房间其它区域的油烟污染，餐客厅及阳台连线贯通，房间通透性较好。客厅和次卧连成一个大阳台，活动空间非常集中，动静分区明显。不过受面积影响，主卧没有做成套房，但好处是，三个卧室的面积都不小，实用性强，对于刚需家庭很友好 。

  清能清江锦城总体量180万方，小区生活氛围浓厚。目前在售的K9地块利用了小区内绿地、一楼架空层，创造更多活动空间。例如，设计了室内儿童乐园、健身区、休闲区、娱乐活动区等，不论晴雨冬夏，都不影响休闲健身。K9组团仅规划2栋楼，户户坐北朝南，组团采用封闭式管理，人车分流，安全性较好。装修方面均采用知名品牌，如德施曼智能锁、方太的烟机灶具、摩恩的洁具，另外还有灯具一键开关、主卧床头一键报警等。

  清能清江锦城有国企清能集团打造，前期交房的小区物业由清能与碧桂园联合成立，还曾获评“2020年度武汉市物业管理示范住宅小区”，疫情期间该物业获得了极高的社会赞誉。

  综合而言，清江锦城具有一定升值空间。首先，从今年武汉整体行情来说，备案价普遍上调是一个大的行情趋势；其次，白沙洲形成了非常清晰的居住群，区域的各项配套都在不断完善落地；最后，清能清江锦城周边配套是项目一大卖点，不仅距离地铁近，就名校，大型商业，优势在区域内也非常明显。