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  2020已去，2021已来！

  过去的一年，武汉楼市经历了什么？未来的一年，又会出现怎样的变化？

  1月13日，《2020年克而瑞武汉楼市年终报告》发布。在分享会现场，吴洋用大数据公布了2020年武汉楼市成绩单，告诉了我们过去一年武汉楼市的变化。

  回顾这一年，“新房价格上涨”、“存量创新高”、“总去化周期拉长”，这是武汉楼市过去一年的整体发展态势。

  从城市可售量来看，目前武汉住宅可售面积大约9489万平方米。如此高的库存量，武汉需要多长时间来消化？这个存量去化周期大约需要4.9年。可见，武汉当前市场供求存走势仍处于高位运行。

  那库存压力的背后，后果如何？

  最明显的便是市场呈现卖不动的局面，这也难免造成了一个尴尬的窘境。就拿东西湖区的吴家山板块来说，该板块除了市面上在平销的项目外，区域内仍还有大量待入市的项目。目前，吴家山有34个项目在售，待入市项目11个。

  那么，遭遇“困境”的吴家山片区楼盘卖得如何？

  根据统计，吴家山片区内至今早已没有日光盘，即便是此前片区内价格最低的佳兆业悦府也无法在开盘当日实现日光。而同为地处地铁1号线径河站地铁口的中梁天玺壹号，在2020年12月12日开盘当日也难逃开盘遭夭折的厄运，去化仅只有3%。

  此外，不少项目已经直接卖毛坯，以达到快速去化的目的，比如电建地产洺悦御府、华发四季等项目，早已加入“精改毛”大军，以看似“更低价”来吸引买家。 但事与愿违，改头换面后的它们去化一直都不理想，卖了一年至今还有房源在售。

  例如电建地产洺悦御府，该项目最近一次开盘是在2019年11月2日，至今还有少量建面约97-143㎡洋房和高层在售，毛坯价格13000元/平。华发四季最近一次开盘是在2019年12月7日，至今也有90-131平毛坯房源在售，均价约13525元/平。

  市场的尴尬，折射出的是楼市的畸形，吴家山楼市底裤的颜色是如此暗淡。

  然而，“花式”卖房也无法挽救惨淡的去化率。例如北辰金地漾时代开盘就打出享98折的优惠，而今，该项目仍处于平消状态，即将加推建面81平小户型，目前主推4号楼建面约97-128㎡地铁口高层毛坯房源，均价约12000元/平。

  为何吴家山的房子如此难卖？

  这主要原因还是源于该板块高地价催生的楼市价格陡然提升。

  回顾近几年吴家山的土地市场，在2017-2018年间，吴家山很多楼盘均价在带装修10500-12500元/平之间，甚至片区内还有7650元/平和9700元/平的低价毛坯房项目。

  但这批老盘卖完之后，片区内新房价格突然提升。目前吴家山在售新房项目中***的是佳兆业悦府高层带装修12500元/平，高的融创观澜府均价可达19000元/平。

  而整个黄陂片区最高价的山海观和南山十里星空等楼盘，价格也仅仅12500元/平，也就说东西湖***的楼盘价格与黄陂最贵的楼盘持平，作为大汉口两大并列的远城区，这显然是不合理的市场规律。

  前两年，由于市场热度不断攀升，开发商拿地也是情绪高涨，这也直接触顶了区域地价天花板，吴家山的融创观澜府、中南熙悦拿地成本都突破了10000元/平大关，彼时开发商拿地时吴家山片大多楼盘毛坯的备案价部分仅8000元/平左右。

  而进入2020年后，吴家山的土地市场再持续发力，各路开发商们“抢地”的热情更是难以阻挡。

  据统计，2020年东西湖吴家山板块共出让9宗地块，地价最高达到6847元/㎡，为保利于2020年12月15日拿下的P（2020）142号，该地块溢价率14.12%，位于东西湖区金北一路以南、九通路以东。

  此外，吴家山房子难卖的另一个原因是其对汉口刚需外溢辐射能力的不足。早年间，汉口外溢刚需群体比较偏向的置业区域是东西湖区的金银潭及金银湖板块，甚至盘龙城也承接了一部分刚需外溢，但盘龙城由于千亿级商品市场汉口北的带动，消化了不少置业者。

  虽然吴家山区域内的原住民购房者（工作和生活区域在吴家山）经济实力相对较为强劲，但支撑区域内新房去化还是有一定的限制。

  事实上，2017年后，武汉楼市开始爆发，市区内的房子普遍难买，一些刚需购房者也逐渐关注了吴家山，同时一些知名开发商也大举在吴家山拿地，目前整个东西湖的地王仍在吴家山（融创观澜府）项目。

  目前，吴家山片区已通车了轨道交通1号线，在吴家山的起止站设在泾河站。还有6号线，交通辐射可以通达武汉三镇。随着市政建设的推进，东原、新城、保利、当代、中梁、联发、华发等房企陆续进驻，吴家山新城正在历经一场轰轰烈烈且旷日持久的“造城运动”。

  2021年，吴家山在售项目颇多，加上纯新盘陆续面世，未来整个片区楼市呈现井喷态势，从以上项目开盘去化可以发现，区域的楼市竞争程度不言而喻。