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乐居楼盘测评系列 测评师：李梦梓

买房之前，需要我们先在心里绘制一个「雷达图」，用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。

【评测师点评楼盘】

项目位于汉阳区四新板块，全面积段刚改项目，主推建面约108-181平户型。

【项目亮点】

1、方岛位居汉阳四新核心板块，是未来整个汉阳乃至武汉的城市名片，内部产业、商业、教育、娱乐配套都很丰富。

2、双地铁规划，紧邻地铁12号线（在建中）和地铁11号线（规划中）的换乘站，周边紧邻主干道和快速路。

3、采用金茂旗下12大黑科技系统，集中供暖、供冷，室内无风感无噪音、四季衡温及24小时新风置换等。

【价格分析】

纵观四新板块的其他在售新房项目，毛坯均价在17000元/平米以上，带装修均价高达20000元/平米，周边二手房均价在16000-17000元/平，目前四新版块新交付二手房较多，诸如城投四新之光、华发未来荟、招商1872等，但多数为不满二，或者满二不满五的二手房，交易税费较高，性价比相比较新房略低。相对而言，方岛金茂智慧科学城带装修均价约19000元/平，另有金茂品牌、金茂科技住宅和园林品质加持，户型设计产品力可圈可点，受众较广。汉阳四新是一个新区，城市界面较好，片区快速路林立，路网也非常畅达，到武汉三镇都很快捷。目前片区居住氛围日益浓厚、三甲医院、公园、学校等配套也逐步跟进，四新万达已开业，山姆会员店在建，等金茂自带览秀城建成运营，地铁12号线通车后，区域内生活将会更加便捷。

【楼盘规划】

方岛金茂智慧科学城计容建面约130万㎡，综合容积率约2.07，用地面积约4.6万方，总建筑面积约20.8万方，其中住宅建筑面积约14.5万方，共包含约1024套房源，主推建面约108-143平户型。

方岛金茂智慧科学城是科技住宅社区，规划布局有12大科技系统。分别是污水源热泵系统、毛细管网辐射空调系统、24小时置换新风系统、抗霾防PM2.5除尘系统、分室智能控制系统、高效外墙保温系统及屋面地面热阻隔系统、高效节能外窗系统、抗干扰隔音降噪系统、全屋热水系统、同层排水系统、净水系统、智能家居系统（不同地块、楼栋使用的科技系统存在差异）。

金茂采用的地源/污水源热泵系统这套黑科技，能更好的保证集中供暖、供冷，运行效率还高出约40%-60%，更环保。毛细管网铺设在墙内和顶部，是以水为介质的能量输送系统，类似于人体皮肤中的毛细血管一样调节室内温度，从而达到室内无风感、无噪音、四季衡温的状态。维持在夏季约24-26度、冬季约20-22度；方岛金茂智慧科学城采用了24小时置换式新风系统。该系统采用的是地送顶回的方式，比普通的新风系统更能有效防止新鲜空气和污浊空气交叉。该系统保持24小时置换，四级过滤，将空气中的浮尘、花粉、二手烟等污染物隔绝在窗外。

【楼盘基础信息】

1、人行道和车行道路分开，保证小区内老人和小孩的安全；

2、规划为25-45层高层及超高层住宅；

3、武汉住宅产权年限均为70年；

【户型分析】

A4-D户型-四居室-建面约181㎡

建面约180平户型 四房两厅三卫

位于7号楼，完全南北通透，南北双阳台；3.5开间朝南且三面采光，客厅开间约8米，面宽约10米，进深达到12米，宽绰舒适；三个房间均有飘窗，有较多可优化空间；此外南向阳台约6米开间，采光和通风都非常好，整个客餐厅空间感不错；三个卫生间的设计，可以做到双套房，让整个户型的舒适度和功能性都得到提升。公摊约23%，在市场同类产品中较低，得房率超过77%。

A4-B户型-三居室-建面约139㎡

建面约140㎡ 三房两厅两卫

位于8、10号楼边户，三开间朝南，南北通透，客厅开间约6米，进深约6.5米，南北双阳台，南向阳台达到7米，采光效果也十分不错，且主卧带独立卫生间和衣帽间，舒适度提升不少，因为是3梯4户结构，该户型可以独享一部，整体私密性更强，空间利用率非常高。

【交通出行】

轨道交通：方岛金茂智慧科学城是地铁12号线（在建中）和地铁11号线（规划中）换乘站芳草路站地铁口项目，其中A2地块和A1地块大概率是正地铁口，目前地铁口位置暂确定，A4地块预计距离地铁站约300米，实际到地铁距离请以最终位置为准。目前距离项目最近的地铁是地铁3号线四新大道站约1.3-1.5公里。武汉地铁12号线（在建中）可以不换乘通达武汉三镇，这条地铁的战略意义明显高于武汉此前已开通或其他在建地铁线路。同时也将为地铁站点沿线带来城市地位的提升及更大的发展机遇。具体开通时间以有关部门对外公示为准，不过预计最早应该在2025年以后。

公共交通：方岛金茂智慧科学城门口有芳草路四新大道口公交站点，有585、325路公交，乘坐这两路公交可以直达汉阳钟家村、沌口等核心商圈。 

自驾：方岛金茂智慧科学城周边有四新大道、四新南路等主干道，还有江城大道、三环线、杨泗港快速通道、龙阳大道高架等快速路。项目从杨泗港快速通道出发可以快速到达武昌核心区域，从江城大道出发可以全程快速路到达汉口核心、汉口二环线、三环线，在汉阳区域内自驾更是畅通无阻。汉阳区域内路况相比武昌和汉口好很多，基本不太堵车。 

【周边配套】

教育配套：方岛金茂智慧科学城3公里内有武汉市晴川初级中学(英才校区)和全武汉都非常知名的重点高中武汉三中，武汉市第三中学创建于1705年，解放前即是闻名全省的“湖北省立汉阳高中”,解放后为武汉市重点中学。武汉市第三中学系湖北省示范高中，武汉市十所市区共管学校之一。A7地块西侧为一所规划30班小学（已签约进入钟家村教育源），项目总计规划有3所幼儿园（建成后移交给教育部门，即成为公立幼儿园的可能性极大）。

医疗配套：方岛金茂智慧科学城所处区域内武汉中医院汉阳院区和泰康同济医院两所三甲医院。武汉市中医医院始建于1955年,其前身为建于1910年的“万国医院”, 目前已经建设成为集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的三级甲等中医医院,

商业配套：方岛金茂智慧科学城A1地块规划为约16万平方米览秀城购物中心，目前正在建设中；项目距离经开永旺梦乐城约4公里，驾车前往也非常方便，目前大约步行500米左右即可到达以麦德龙为主体的商业综合体，日常生活需求均可满足。

公园配套：方岛金茂智慧科学城距离凤凰湖湿地公园约900米，公园总面积为444800平方米，其中水体面积为219800平方米。绿化基本上是采用耐踩踏的草皮，公园内种植了419株青桐，是武汉市青桐数量最多的公园，这里有梧桐树，又有凤凰湖，生态环境相当不错。

带装修均价约19000元/平，主推建面约108-181平户型，适合购买力较强刚需及改善群体。

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