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  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期测评项目--恺德南湖熹园，项目位于12号线富安街地铁口，周边生活配套全能，自身主推产品均为小面积段三居室，功能性强门槛不高。

  交通路网密集，12号线地铁口

  区域内交通路网密集，三地铁覆盖，多条公交线路途径，无论是自驾出行还是公共出行都十分便捷。

  区域发展成熟，配套资源丰富

  项目周边生活配套非常成熟，分布了7所中小学、4个大型商业综合体、3所便民医院，另外还有2个主题公园。

  康养全龄社区，万科物业加持

  项目规划有2栋住宅，另外还有商业、公租房、养老用房等综合用房。交房后由万科物业提供后期服务。

  适合人群：对生活配套、物业管理及园区绿化比较看重的改善型购房者。

  价格分析

  项目所处地块属于珞狮路以西的老南湖板块，区域发展较早，配套成熟，由于土地供应有限，片区近几年一直处于断供状态，在售新房并不多，距离项目较近的天地新力雅园2021年12月推出的带装修房源价格约21000元/平米，项目目前售价待定。不过周边项目价格价格基本都超过2W，相对高端一点的甚至突破3W。

  万科新都会4月份新一期拿证备案价约29000元/平米，前期还有少量房源在售，另外靠近珞狮路的还有中建福地星城毛坯均价约25000元/平米，东原印柒雅仅一栋住宅，带装修约26500元/平米，当代天誉一线临湖，主打城市大平层和叠墅，目前带装修价格约33000元/㎡左右，属于南湖片区的高端改善盘，与之相邻的南湖半岛目前毛坯均价约22000元/平米，已是现房尾盘。另外碧桂园碧乐城高层住宅带装修房源约27000元/平米，毛坯别墅单价约40000元/㎡。

  项目附近二手房居多，而且不同小区的价格相差较大。北侧的水域天际由于对口南湖第一小学和南湖中学这一优质条件，二手房挂牌价也是片区的第一梯队，均价约35000元/平米，东侧的南湖名都A区均价约18900元/平米 ，西侧的南湖名都B区均价约19800元/平米，南侧的招商雍华府约23000元/平米。

  恺德南湖熹园体量不大，后期对口学校也尚不明确，但结合项目周边价格预估，开盘价格大概率会在24000-25000/平米。

  *仅示意周边项目的大致方位，不代表具体位置

  项目规划

  恺德南湖熹园总占地面积2.3万方，总建面10万方，一共规划2栋住宅，另外还有商业、公租房、养老院等综合用房。项目总户数442户，包含公租房44户，可售住宅总户数398户。机动车停车位606辆，整体车位配比1:1.37，其中住宅机动车停车位406辆，车位配比1:1.02。

  内部园林景观是项目的一大亮点，规划了三园十景，分别为：亲氧馆、颐氧谷、臻氧园，和景观水系、乐活草坪、林下空间、阅读学堂、乐趣天地等景观空间，为业主提供了丰富的公区活动场景。

  另外值得一提的是项目由万科物业提供后期服务，万科物业的口碑和实力都非常不错，业主入住后体验感与满意度比较有保障，值得信赖。

  户型解析

  A1户型是1号楼的两个边户与2号楼西边户，建面约113㎡三房两厅两卫，整体格局方正，空间利用率高，丝毫无浪费面积；餐客厅一体连通南向阳台，活动空间尺度更大更宽敞；动静分区，活动休息互不影响，主卧带独立卫生间，私密性强，日常起居更从容、舒适。

  A2户型是两栋楼的中间户，建面约99㎡三房两厅一卫，三开间朝南，面宽7.9米，进一步扩大室内采光面。同样也是动静分区互不打扰的格局，户型南北半通透，但是卫生间按功能分开设计，不仅做到了干湿分区，而且使用起来也会更方便。该户型在全部住宅房源中的占比接近70%，是项目主推的户型。

  A3户型位于2号楼的东边户，建面约91㎡三房两厅两卫，户型南北通透，三间卧室均带飘窗，可拓展优化；与A2户型类似，该户型也是一间卫生间，但是将功能区巧妙地分开设计，在套内面积有限的情况下，缓解了多人对卫生间使用需求的尴尬。

  交通概述

  恺德南湖熹园位于富安街和平安路交汇处，二环到三环之间，更靠近二环，距离二环线约2公里，距离杨泗港快速通道约1.4公里，环线位置不错。因此自驾出行还是非常方便的。

  项目周边拥有四横四纵的立体交通网络，横向有文荟街、建安街、富安街、文馨街，纵向有南李路、平安路、丁字桥南路、书城路，可连接雄楚大道、杨泗港快速通道、南湖大道、珞狮路等多条交通主干道及快速路，便捷通达三镇。

  近年来，随着杨泗港长江大桥和地铁7号线的开通，南湖区域堵车现象得到了一定缓解，未来两湖隧道建成完工后，珞狮路的交通拥堵情况将会极大减轻，项目自驾出行条件进一步改善。

  项目周边最近的站点是12号线的富安街站，距离仅175米，12号线是武汉首条环线地铁，目前正在建设中，江南段预计2024年通车。

  除此之外，项目周边还有已经开通的地铁7号线建安街站，距离约880米。8号线文昌路站距离约1.2公里，需要先借助其他交通工具换乘。项目交付后轨交出行还是非常便利的。

  公交方面，项目1公里内有10多个站点，通行线路10余条，最近的是约100米处的富安街平安路站，另外丁字桥南路上的站点通行线路较多，覆盖的区域板块也非常广，不过丁字桥南路路况一般，经常出现交通拥堵情况。

  配套概述

  恺德南湖熹园目前对口学校尚不明确，但附近教育资源丰富，后期小孩入学问题，可以不用担心。

  项目周边1公里左右分布有武昌区南湖第一小学(南校区)、武珞路小学(金地分校)、武汉市英格中学、洪山区第一小学、武昌实验寄宿小学、南湖中学(南校区)、长虹中学7所中小学。

  项目1公里左右有方泰医院、南湖街与洪山街社区卫生服务中心，可保障业主基本医疗需求，大型医疗需求有距离5-6公里的广州军区武汉总医院、省妇幼保健院、湖北省人民医院、武汉市第三医院等三甲医院，距离不算远，加上项目交通出行条件较好，看病就诊还算方便。

  恺德南湖熹园周边分布了多个商业综合体，其中武汉维佳佰港城距离不到500米，泛悦MALL·南湖店、缤购城、南湖中央广场也都在1公里范围内，有沃尔玛、家乐福、武商量贩等大型商超以及影城、家居、服饰等业态，资源比较齐全优质，业主日常生活起居均能就近满足。除此之外，项目自带商业，也能满足日常生活。

  项目东侧距离南湖约2公里，南湖是仅次于东湖和汤逊湖的第三大城中湖，水域面积约764公顷，空气流通好环境较宜人。项目周边1.5公里左右有2个主题公园：南湖幸福湾水上公园和巡司河风情公园，公园内布置了一些娱乐设施，闲暇时光可以前往放松玩乐。