乐居买房讯 丁洁 “备案价”顾名思义即官方指导价,是各楼盘开发商在房管局里报备该楼盘或者楼栋房源的销售价格。楼盘开发商要销售房源时,必须在房管局备案,通过后发给预售或者销售许可证。
开发商拿到预售证后,必须对价格进行公示,包括基准价、允许浮动幅度,综合差价、单价、总价等,开发商不能随意上调价格。
百度百科定义中提到,商品房销售价格上涨不得超过备案价5%-10%的浮动,降价不得超过20%-30%的浮动,具体依城市而定。否则房管局不给予办理网签。
以武汉为例,2021年3月《武汉市住房保障房管局办理方案》发布。该方案,主要对一些责任事项进行了部署、规定了完成时限等,在具体执行中也设置了一些目标和工作任务。方案确保新建商品住房和二手住房同比价格指数原则上不超过5%。这一数据也成为民间一致认可的武汉房价涨幅上限的依据。
今年下半年,武汉不少楼盘打折降价幅度有目共睹。也有部分项目因为低价而被“网友”以“大幅降价,严重扰乱市场秩序”为由上报相关部门。但从降价幅度政策来说,目前武汉没有明确的官方指令支撑。
但湖北省今年也有两市发布了所谓“限跌令”。
9月30日,鄂州市住房和城乡建设局发布了《关于进一步规范新建商品住房预(销)售价格备案工作的通知》,对商品房的销售价格予以规范,房企不能超过备案价销售新房,涨价或降价超过备案价10%的浮动都需要重新备案。
继国庆节前鄂州市发布“限跌令”后,10月9日孝感市也发布楼市新政,严格执行明码标价,一房一价,所有项目,不得超出备案价格对外销售。
据不完全统计,截至今年10月,全国已经有湖北鄂州、孝感,山东菏泽,湖南岳阳、株洲,江苏江阴、南通,河北唐山、张家口,昆明、沈阳、桂林等10余城发布了“限跌”政策或约谈开发商。
但值得注意的是,武汉不少项目的备案价却在悄悄下降。
近日,武汉乐居从武汉房管局了解到,仅在本月内武汉已有8个区域18个项目涉及22张预售证,重新备案。
从区域看,蔡甸区2个项目、东西湖区5个项目、汉阳区2个项目、洪山区1个项目、经开区2个项目、武昌区1个项目、新洲区3个项目,就连东湖高新区都有3个项目重新备案。各项目明细如下:
蔡甸区景瑞江山悦,前期别墅同楼栋备案均价约18060元/㎡,新备案价16842元/㎡,备案价下降1218元/㎡,降幅6.74%;
蔡甸区汉水新城中法印象,前期同楼栋备案均价约10374元/㎡,新备案价9818元/㎡,备案价下降556元/㎡,降幅5.36%;
东湖高新区绿城凤起乐鸣,前期同楼栋备案均价约29000元/㎡,新备案价28397元/㎡,备案价下降603元/㎡,降幅2.08%;
东湖高新区中海光谷东麓,前期同楼栋备案均价约15583元/㎡,新备案价15162元/㎡,备案价下降421元/㎡,降幅2.7%;
东西湖区中梁天玺壹号,前期同楼栋备案均价约15892元/㎡,新备案价14000元/㎡,备案价下降1892元/㎡,降幅11.91%;
东西湖区东原印未来,前期同楼栋备案均价约16400元/㎡,新备案价13900元/㎡,备案价下降2500元/㎡,降幅15.24%;
东西湖区中南云城,该项目两个预售证重新备案,前期同楼栋备案均价约14500元/㎡,新备案价14150-14235元/㎡,备案价下降265-350元/㎡,降幅1.83-2.41%;
东西湖区新城桃李郡,前期同楼栋备案均价约13700元/㎡,新备案价13500元/㎡,备案价下降200元/㎡,降幅1.46%;
东西湖区武汉二十四城,前期同楼栋备案均价约13450元/㎡,新备案价13234元/㎡,备案价下降216元/㎡,降幅1.61%;
汉阳区保利青年荣耀,该项目两个预售证重新备案,前期同楼栋备案均价约14799元/㎡,新备案价12259-13651元/㎡,备案价下降1148-2540元/㎡,降幅7.76-17.16%;
汉阳区卓越大江,前期同楼栋备案均价约25197元/㎡,新备案价24282元/㎡,备案价下降915元/㎡,降幅3.63%;
洪山区新力城,前期同楼栋备案均价约15174元/㎡,新备案价14311元/㎡,备案价下降863元/㎡,降幅5.69%;
经开区禹洲新希望雍禧兰台,前期同楼栋备案均价约21177元/㎡,新备案价19616元/㎡,备案价下降1561元/㎡,降幅7.37%;
经开区禹洲朗廷元著,前期同楼栋备案均价约20426元/㎡,新备案价19351元/㎡,备案价下降1075元/㎡,降幅5.26%;
武昌区丽江龙城,前期同楼栋备案均价约37000元/㎡,新备案价31197元/㎡,备案价下降5803元/㎡,降幅15.68%;
新洲区阳逻佳兆业浣溪璞园,该项目两个预售证重新备案,前期同楼栋备案均价约9800元/㎡,新备案价9370元/㎡,备案价下降430元/㎡,降幅4.39%;
新洲区阳逻上坤大都会,该项目两个预售证重新备案(含首开价),前期同楼栋备案均价约10500元/㎡,新备案价10117-10119元/㎡,备案价下降381-383元/㎡,降幅3.63-3.65%;
新洲区阳逻武汉宝龙世家,前期同楼栋备案均价约10000元/㎡,新备案价9698元/㎡,备案价下降302元/㎡,降幅3.02%;
以上项目,最早拿预售证的是禹洲朗廷元著,预售证号武房开预售[2021]305号,拿证时间可追溯至4月26日,同时该楼栋已于4月27日开盘,本次重新拿证也意味着,拿证8个月后重新备案。
而降幅绝对值最大的是位于武昌区的丽江龙城,降价值为5803元/㎡。
降价幅度最大的则为汉阳区保利青年荣耀,降价幅度达17.16%。
从备案价下降的项目来看,主要集中在以下几种情况
1、竞争激烈区域:主要体现的东西湖的项目上,区域本来就是开发商肉搏区,区域不少项目首开去化率不足两位数。
2、明降暗升:以中梁天玺壹号为例,彼时武房开预售[2021]410号备案价15892元/㎡,项目因为毛坯变精装价格较前期上涨了2000元/㎡,本次重新备案,依旧为带装修,但价格再前期上涨了2000元/㎡的基础上,下降了1892元/㎡,对于同一个预售证而言,实际上价格还是上涨了108元/㎡,不过鉴于带装修,对于购房者而言性价比还是有较大提升,当然购买时需注意装修标准;
3、多见于新盘,比如武汉宝龙世家、上坤云启都会,以及未统计入表的弘阳云栖玖著等,都是纯新盘首开重新备案,相比老盘,试水后回旋余地比较大;
4、一些被投诉、涉及学区、地段等负面,或是配套很匮乏的项目。
总体来说,房价上涨的动力一个就足以,但下调的原因,则多种多样。大行情下行的情况下,购房者依旧需要保持清醒的头脑,按需购房才是重点。
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