公寓之殇

2021-09-18 15:31:06|来源:乐居财经
摘要| 房价打五折,你敢信吗?

  房价打五折,你敢信吗?

  然而这样的事情正在武汉乃至全国上演。

  价格没有底线,没有最低只有更低也成为了一种趋势,但认真了解后你会发现,8折以下的大多为公寓,住宅价格依然坚挺。


朋友圈截图朋友圈截图


  认真的购房者不难发现,公寓打折从年初延续至今,在众多打折的项目中一些规律:

  打折从近郊向中心蔓延

  公寓对折引发住宅价格松动

  头部房企加入打折大战


公寓之殇

  这些现象以往不敢想象,如今却在金九银十汇聚。无人能回答:公寓的底在哪里。但阳逻的开发商用关门封盘表达了态度。

  对此,开发商表示:拿地3年,明面上的楼板价近4000元/平,摊上公建,楼板价接近5000元/㎡,拿地之初市场向好,虽然区域市场售价约7000元/平,但凭借长江新城起步区的势头我们依然进入。3年过去,市场售价没有突破万元,反而因为扎堆供应,造成供大于求的局面,价格一再突破新低,上月某些项目利用各种打折名目,将区域价格拉回3年前,于是我们选择关门应对。接近5千楼板价,无论是住宅还是公寓,都不可能拼折扣,避免资产流失我们选择关门封盘。

  对于公寓打折这一情况,武汉知名分销公司商业负责人张先生表示:“作为分销公司,自砍一刀找我们的项目越来越多,公寓项目越来越多,降价求分销的情况越来越多,年初开发商合作的价格大约为预售价格的6折,现在大约为3到4折,因为我们还需要保留15—20%的利润作为资金成本+营销成本,所以当我们对外售价为预售价6折,我们的成本大约为4—4.5折。”

  打折是否能促进公寓的销售?

  对此,另一家分销公司商业负责人吴女士表示:“有质量的打折会引发大量讨论,从而引发优惠信息爆破,扩大渠道引起群体性关注,对信息释放及上访咨询有一定帮助,但最终能促进销售量的不仅仅是打折。从我们经手的众多公寓总结,小面积段、市中心具有一定投资价值的最好卖,例如总价60万以内,三环内+轨道交通通达的公寓是市场交易主力。近郊,大面积段的公寓和商墅,即便折扣巨大,仍然去化困难。”

  武汉克而瑞数据也侧面证明了吴女士的说法。

  根据武汉克而瑞数据,2021年上半年共成交公寓7015套,其中主城区成交4746套,占比达到67.7%,东湖高新、汉阳、洪山是公寓成交主要聚集区。

来源:武汉克而瑞来源:武汉克而瑞

  2021年上半年武汉公寓市场持续呈现供给过剩的趋势,整体供应60.25万方,同比增长38%,成交43.51万方,同比增长125%,截止二季度末成交均价11794元/㎡,同比下跌6%。

来源:武汉克而瑞来源:武汉克而瑞

  从数据表可以看到,公寓的成交价格从18年第四季度15843元/平的顶点,一路下滑至21年第二季度的11794元/平。

  以公寓在市场中SOHO、LOFT两种形态统计,LOFT去化快竞争更为激烈,2020年除一季度外,LOFT产品持续高位供应。截止2020年末,公寓整体库存量达348万方,同步增长32%。

来源:武汉克而瑞来源:武汉克而瑞

  21年上半年新增供应60.25万方,即便去化43.51万方,上半年武汉市场仍有365万方存量,按照目前去化速度,该库存在无新增的情况下需4年去化完。

  量变引起质变,因为大量积压的公寓无法消化,新增的供应持续增加,最终导致价格战四起,打折看起来很美,但无休止的价格战最终将引发市场崩塌,开发商无法保证利润,谁来捍卫购房者的权益?

公寓原罪

  提起公寓,我们首先联想到的便是SOHO,而这一词语的认知大多来自潘石屹,最后在市场中广泛流传,但官方对土地性质分类中并没有公寓这种说法。

  无论是公寓,还是“商住公寓”,都是开发商培养出来的概念,无论SOHO还是LOFT,在不动产证书都写着:商业、40年。所以公寓原本就是商业,为何要将商业包装为公寓?原因无他,利润使然

  开发商购入的土地为住宅、商业混合用地,但写字楼、商业成交周期长、运营成本高,为增加快周转、资金尽快回笼循环使用,开发商便在政策允许范围内,将部分商业用地建成住宅,冠以精装修拎包入住、总价小、不限购等优势,让“商住公寓”成为诸多白领入职后的第一套房。

  武汉市场中的公寓,同样适用。武汉市于2018年9月发布《武汉市建设工程建设面积计算规则》(168号令),规定:高层商业的单元分割最小面积及层高限值按照办公性质控制,而办公建筑如需设置专用卫生间或专用管通井、烟道、风井、空调室外机搁板的单元式办公建筑单元分割最小套内建筑面积限值为150㎡。

  根据规定来看,套内建筑最小面积为150㎡,市场如何充斥30—60㎡面积段的公寓?

  破解:

  通过布置公共卫生间和集中式上下水报规,后期再进行二次改造的方式来突破规则对面积的限制,最终实现套内面积50㎡。

  即:商业建筑面积的50%可后期调整为公寓。先以办公楼、酒店报规,最后分割、精装修等,使之变为小面积的公寓。

  未来还有多少公寓入市?

  根据武汉2020年土地成交情况来看,2020年商用土地成交约219.51万方,同比下降32.69%;三环内成交15.5万方,其中大武昌成交量仍维持高位。

  2020年三环外成交204万方,远城区为商办土地成交主力,其中军山大量商办土地供应推高成交,光谷未来城产业高速发展拉动商办需求,成交量持续走高。

来源:武汉克而瑞来源:武汉克而瑞

  而这一年内成交的位于三环外的商业用地,或许可带来100万方公寓的新增供应,即便有各种公建用房、商业等…… 乐居财经预估仍将为公寓带来不低于60万方新增,且他们均位于三环外

  联想前文那个被迫关门封盘的公寓项目,正是三环外的阳逻,这一景象是否将成为公寓市场中的常态?

  或许政府早有预料。虽然2020年三环外商业新增较大,但对比历年商业成交数据,呈量价齐跌,由其商住用地这一细分市场中,商业占比量也逐渐降低,由以往的50%商业调整为商业占比30%。

  2020年,武汉市房管局针对商业、办公用房提出了商办新规。武汉市房管局关于允许商业和办公用房等存量房改造为租赁住房的通知,《通知》提出:武汉部分区域将允许商业和办公存量用房改造为租赁住房,已建成闲置低效的商业、办公、厂房等非住宅存量房屋,可以改造为租赁住房。根据规定,商办用房改为租赁住房,不得改变基地原有建设用地规划性质、房屋类型和建筑容量控制指标,改建项目不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售、以租代售。改建租赁住房的运营、管理遵照对租赁住房有关管理工作的规定,纳入全市住房租赁管理系统统一监管。

  政策一方面提高部分区域商办存量房屋的利用率,为租赁市场新增供应;另一方面为疫情期间遭受重创的商办营运市场提供税收减免政策性支持,激活商业市场复苏。然而盘活商业、办公用房并不仅仅是出台相应对策,商业改租赁仍不被房企接受。

公寓市场乱象

  公寓扎堆入市,去化减弱双重压力下,公寓市场存量一再突破新高。经过多年洗礼,无论是自住还是投资,购房者清楚认识到,公寓需要优质的运营加持。引入各类知名酒店管家,包装为酒店式公寓是最常见的方法。引入产业、双入户也是分摊的另一种噱头,然而宣传的是否能落地?因为运营不善造成的公寓乱想,一地鸡毛。

  正因为利益使然,各种骗局围绕公寓相继展开。

  2018年,还未“砍头”的第一高楼——绿地国际金融城,推出其公寓产品——绿地铂瑞公馆。

绿地铂瑞公馆宣传示意图绿地铂瑞公馆宣传示意图

  同时,引入希尔顿欢朋酒店。精品酒店+武汉超高层地标+绿地品牌,无疑为临江的公寓的发售打下良好基础。

绿地铂瑞公馆酒店签约实拍图绿地铂瑞公馆酒店签约实拍图

  进入2019年峰回路转,绿地推出:10万元做希尔顿的房东。分割销售这样被明令禁止的骗局,让人无法相信这是头部房企,绿地的行为。

绿地铂瑞公馆宣传广告绿地铂瑞公馆宣传广告

  根据宣传总结如下:

  投资 10 万购买绿地铂瑞公馆,可获得收益如下:

  收益一:投资 10 万本金,您将获得同等金额价值 10 万的希尔顿酒店消费券。

  收益二:保底租金收益 55%,100000*55%=55000 元

  收益三:10 年物业保底增值 120%,(购房合同金额)100000*120%=120000

  收益四:推荐返佣收益=每年推荐 10 个朋友一次*(1000*0,15*10)*10 年=15000 元

  收益五:年底希尔顿按49%给客户分红,10万块钱一年    预计最低分红3000-5000元 10年收入30000-50000!

  即:以酒店房间30平为例,每个人投资10万(其中包含3万的装修款,合同上只写明7万),“买”到的面积仅有3个平方左右,并且标明不能用来自住。也就是一间房,加上希尔顿,总共6个股东,你拿10万块买来的,只是一个虚拟产权,以及不到10%的股权。

  换句话说,你如果买了,跟这套房子,没有受法律保护的产权证书,仅仅是拿到一个承诺的“房东身份”

  而这一切均在绿地售楼部进行,因此吸引大量购房者认购,做“希尔顿的房东”然而,在大家纷纷计划当房东时,工商局“低调”出场,叫停这一分割销售的方式,并将此行为认定为虚假宣传

公寓再现骗局

  这样的虚假宣传并非个案,2019年,武昌某知名品牌房企再推出一栋均价3万元的公寓,并对外进行公开签售会。

  对外公开宣布:项目引入馨乐庭公寓、希尔顿、等国际酒店入住。

图片为项目宣传实拍图图片为项目宣传实拍图

  最终,公寓因为各大品牌放加持成功售出。

  乐居财经在1年后向其中一家签约酒店询问后续事宜,雅诗阁回复:签约后该项目决定不再租于雅诗阁

雅诗阁BR回复雅诗阁BR回复

  然而,已购买公寓的业主无法退房,只能接受开发商的出尔反尔。

  正因为这样的“骗局”出其不意,让购房者无法判断,防不胜防,且骗局的缔造者不乏头部房企,公寓逐渐变成不靠谱,骗人的代名词。

公寓:穷途末路?

  公寓是否真的穷途末路?我想答案必定是否定的,房企拿地之初的测算中有这样一项,计算货值,除住宅参考周边售价+市场预期,还需要将公寓、商业、停车位全部折算为必须可以卖掉的价格记入最终货值。

  大多房企对于公寓的测算,是对比地块周边售价,如周边没有公寓,参考住宅价售价的5—6折作为一定能售出的价格记入总货值

  以目前武汉市场情况,当年通过竞配建高价拿地的项目,现今公寓售价无疑低于当年测算价,即便当初计算仅参考住宅售价6折,仍然高于目前市场上公寓的跳水价。

  覆巢之下安有完卵??不,真的有!它不仅完美躲开所有的坑,更创下区域新高,公寓五开五罄的神迹。

  那是发生在上一个寒冬的故事—2018年。

  2018年5月18日,龙湖联手京文置业以12.28亿拿下位于光谷东的P(2018)034号地块,位于神墩三路以南、光谷五路以西,楼面地价2482元/平米。地块净用地面积100756.34平方米,住宅、商服用地,容积率在1.5-13.4之间,总建筑体量约为50万方。

  成交价12.28亿,楼面地价2482元/平米,放在今天是无法想象的低,但综合拿地要求,以及彼时的市场情况,这是一块无人敢染指的地块。

2017、2018年东湖高新区住宅、商服综合用地成交情况2017、2018年东湖高新区住宅、商服综合用地成交情况

2017、2018年东湖高新区纯住宅成交情况2017、2018年东湖高新区纯住宅成交情况

  乐居财经统计显示,2017、2018年东湖高新版块并没有想象的火爆,纯住宅竞价的并不多,溢价的现象多集中在2017年,光谷中心版块的商业、住宅混合用地楼面地价在3000—4000元/㎡。从表面看,龙湖拿下的P(2018)034号低于市场价格千元,但是一宗无人竞价的项目一定有无法攻克的难点。

  根据地块参拍要求,竞得人须在宗地范围内建设一座建筑面积不低于10万平方米的购物中心,且该购物中心建成后由竞得人自持,建成后10年内不得分割或整体销售,建成10年后不得分割销售。

  体量约为50万方,可售住宅仅有13万方,35万方的商业体量中有10万方需建成购物中心,10年不得销售,且需自持运营。剩余25万方需建2栋180米、1栋250米超高层办公楼。

  如果依据传统测算方式,需要在商业中合理分出50%的公寓,以住宅+公寓来分摊写字楼、商业的建筑、运营成本。

  彼时,地块对标参考项目为2016年11月开盘的绿地国际理想城,毛坯1万元/㎡,一直到四期开始卖精装修,高层均价1.2万左右,最后清盘价大约在1.5万元/㎡。

  龙湖拿下这块地时,绿地的另一个神盘绿地光谷中心城尚未开盘。

  当所有房企望而却步的时候,龙湖出手了,10万方商业体的神圣任务交予天街。2019年3月,拿地后7个月,龙湖首开推出叠拼别墅,面积158-184㎡,毛坯,将光谷的价格带入18000元/㎡大关。

  在龙湖光谷城开盘前,光谷东版块售价一直停留在17000元/㎡以内。首开后,龙湖又推出住宅、公寓等一系列项目,并将周边项目通过收并购纳入,打通规划变为一个项目,从50万方变为70万方超大体量项目,并将公寓的价格卖到和几乎住宅等价。

  但龙湖从不包装单价,而是打出入住天街上的公寓,只要30万噱头

  这便是龙湖成功之处,当大多数房企还在用公寓平摊成本的时候,龙湖用10万方天街创造了项目神迹,不仅没有打折,更刷新了新高。

  或许你会提出问题,如果市场并未回暖,天街和公寓未被市场接受,龙湖又该如何?

  翻开龙湖在武汉的布局版图,你会看到,2018年拿下龙湖光谷城时,龙湖冠寓在武汉已布局18处,这便是龙湖最后的底线,市场售价如低于成本,冠寓接手。

  当大家思考公寓如何卖掉,可以先考虑为何龙湖可以干!

价格大战≠公寓出路

  公寓打折并非只有武汉,放眼看向全国,同样位于华中区域的长沙,也开始出现公寓跳水打折。长沙的房价向来是华中区域的洼地,相比武汉1.8万/㎡、郑州1.6万/㎡的均价。小资长沙1万出头的价格十分非常友好了。甚至有长沙市民都认为房价太低了,但是这样亲民的长沙,也开始出现5千元的特价房。

  认真查看降价详情,你会发现折扣大的大多为公寓项目,更为侧目的则是头部房企也加入了这场公寓打折战。

  发文前,乐居财经采访一家头部房企的营销总监,还有多少公寓没卖完?回答:这年头在武汉拿地的房企,哪家手里没点库存公寓?住宅已经够难了,谁还有空考虑公寓怎么卖……


公寓之殇

  正如这个中介写着的,北京公寓限购、上海、深圳停止审批公寓用地,武汉不会远…… 但这是我们想要看到的吗?


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