这批楼面价天花板即将入市,光环之下冷暖谁知?

2021-09-11 10:50:52|来源:乐居
摘要| 拍出高楼面价的两面性逐渐显露,在“高楼面价”的光环之下,冷暖自知

  土地溢价率不得超过15%,已经成为新一轮集中供地的标配,近期武汉将迎来的第二批集中供地重启地价“熔断”,溢价率上限15%。

  以前拍地面粉带动面包价,现在溢价率有了上限,地价再创新高的比例或将大幅下降。

  政策宽松的几年,地价成本间接使得房价窜涨,但随着限价调控政策频出,也进入尴尬期,一边是政策,一边是成本及销售压力……

  拍出高楼面价的两面性逐渐显露,在“高楼面价”的光环之下,冷暖自知,有的找到小伙伴分担联合开发,也有拿地超过n年迟迟不推。

  近期,有一批“前·楼面价天花板”将入市,今天,咱们就一起看看他们的情况吧。


  2021汉口单价次天花板

  楼面地价2.65万,两栋高层

  越秀+中交

  2021年3月,经55轮竞拍,武汉楚祺房地产开发有限公司以13亿拿下汉口大智路的P(2021)005号地块,楼面地价26530.61元/㎡,溢价率26.21%。

  这个位于大智路的P(2021)005号地块,将由越秀和中交联系开发,整个地块被分割为两块,规划两栋高层约409套房源,做出品质感或许较难。

  日前,此地块项目规划方案批前公示发布,项目案名暂未对外公布。

  从规划方案看,P(2021)005号地块分为A、B两个地块,每个地块包含1栋高层住宅和部分底商。

  项目体量本来就不大,两个地块又被交易街分割开,呈半围合状分布,沿交易街、铭新街道小路分布。

  A栋分为5个单元,含部分公租房单元,公租房单元位于A区西侧,临瑞祥路,共约41户,其中,A1单元20层(包含公租房);A2、A3、A4为17层;A5单元朝东。

  B栋楼分为3个单元,连廊结构设计。其中,B1单元为21层;B2单元13层,主采光面为东向;B3单元20层。

  据日照平面图显示,由于周边有建筑遮挡,及楼栋半围合设计,A1单元西、A5单元东,以及B1单元南侧等部分楼层,存在大寒日采光不足1小时的情况。

  P(2021)005号地块规划净用地面积约1.6万方,总建筑面积约7.5万方,容积率约3.02,建筑密度约42%,绿地面积约25%。

  绿化25%和1.62万方的体量,决定了小区园林空间难以形成体系,但项目地块东侧和北侧控制总用面会配建6670㎡的公园绿地,或将增加一些绿地率。

  项目地处汉口内环大智路板块,周边吉庆街、兰陵路、江汉路等老汉商业云集,集汉口城市资源优势与一身。

  目前P(2021)005号地块周边在售的项目有华发外滩荟、华润万象城幸福里、越秀国际金融汇等,毛坯单价约在3000万/平左右,精装单价在40000万/平左右。

  而大智路板块的二手房整体均价在2万/平,因为房源量大、房龄老,卖不出价格,且不太有参考的价值。

  P(2021)005号地块3月网上挂牌,竞争激烈,吸引了包含中海、华润、越秀、中交、北京国锐、旭辉、德信、招商、时代中国、等房企参与竞拍,最终竞价55轮,最终该地块被武汉楚祺房地产开发有限公司拿下。

  据天眼查,武汉楚祺房地产开发有限公司由武汉市东煌实业有限公司(越秀)和武汉锦绣雅郡置业有限公司(中交)联合控股,其中越秀占股51%,中交占股49%,越秀进入武汉的时间很早,开发的项目大多耳熟能详,在这里就不一一列举了。

  中国交通建设集团有限公司(中交集团),是特大央企,旗下有中交地产、绿城中国两家上市房企,中交与越秀联合并不是首次合作,之前开发的还有花山的中交越秀知园项目。

  2020年江夏次天花板

  弘阳云栖玖著 3栋高层、6栋洋房

  2020年12月15日,由武汉市名维安置业有限公司以总价35400万元竞得编号P(2020)144号地块,溢价10.63%,楼面价6666.67元/平方米,放眼区域内这个楼面相当高,后期比较考验开发商的综合实力。

  P(2020)144号地块近期公示案名为弘阳云栖玖著,共包含3栋高层和6栋洋房。

  据规划显示,弘阳云栖玖著项目规划用地总面积为25290.48平方米,计容建筑面积53110平方米,建筑密度不高于25%。

  弘阳云栖玖著共包含3栋高层和6栋洋房,总户数497户,包含公租房44户,机动车停车位625个。整体地块采用南高北低的布局形式,正南北朝向,整体形状方方正正。

  据规划总平面方案显示,弘阳云栖玖著地块北侧的G-01和G-02均规划为24层,G-01号楼为两个单元,2梯4户连廊结构;G-02号楼为1个单元,也是双连廊结构。

  另外G-03号楼一个单元,15层,含公租房。

  地块内的6栋洋房都是6层楼1梯2户配置,其中,Y1号楼与Y5号楼为4个单元;Y2、Y3、Y6和Y7号楼为3个单元,楼间距约22米左右。

  项目体量较小,建筑容积率在1-2.1之间,所以后期基本没有位置去规划大面积的园林景观。

  弘阳云栖玖著位于江夏区大桥产业园豹山村,靠近四环,属于黄家湖新区。

  黄家湖新区在楼市中属于武昌南板块,武昌主城区外溢客户多来此购房。周边在售新房项目包括万科保利联投理想星光、五矿万境水岸等,周边基本都是在建新房,片区没有什么二手房价格可以参考,项目规划低密产品,在一众竞品中较有优势。

  但周边未来交通、教育、医疗、商业还需时日发展,随着黄家湖板块军运会的利好的延续和规划进一步落地,生活居住环境将日趋完善,后期发展潜力大。

  2021年3月,据北京产权交易所消息,武汉市经夏源房地产开发有限公司拟转让旗下全资控股公司-武汉市名维安置业有限公司95%股权及34146万元债权,转让底价35132.122万元。

  同年6月,根据工商企业变更资料显示,弘阳地产武汉子公司-武汉弘坤房地产收购武汉市名维安置业有限公司95%股权。

  弘阳地产此前在武汉开发的项目有汉阳区的弘阳印月府和经开的弘阳天玺尚院,此次首次布局江夏。


  中铁阅湖郡

  东西湖万元地块,刚需板块内定位偏改善

  14栋住宅、套均面积约113.8平

  中铁阅湖郡正是武汉在6月首场“两集中”土拍中出让的P(2021)044号地块。根据当时信息,P(2021)044号地块,最终由中铁置业以总价231670万元竞得,楼面地价11641.71 元/㎡,溢价率40.26%。

  从规划图看,中铁阅湖郡项目地块为不规则形状,楼栋多为西南朝向,仅最北侧两栋楼为东南朝向。

  项目规划有14栋16-33层住宅、一所9班幼儿园及少量底商,从规划图上,我们还能看到住宅地块之间被一条公共道路一分为二。

  另外,中铁阅湖郡还有少量房源将用于还建安置东西湖区海口村片区、吴西北村片、公路局片的被征收人,售价为11000元/平,还不到拿地价,这无形也提高了项目成本,而周边项目多,东西湖区还是一个刚需板块,购房者对于价格尤其敏感,项目的定位和定价会是一个比较难的选择题。

  中铁阅湖郡楼栋多采用连廊板式楼。据日照分析图显示,项目所有楼栋满足相关日照要求。项目占地面积约6.6万方,住宅计容建面约19万方,容积率约3.01,建筑密度约22%,绿地率约30%,总计1672套房源,车位配比约1:1.45。

  按住宅计容建面计算,中铁阅湖郡楼栋套均面积约为113.8平,可以推断项目在区域内的定位整体偏改善。

  中铁阅湖郡北邻金山大道、西侧吴中街,金山大道地铁口地块紧邻 6号线,南侧紧邻竹叶海公园;距离万达、宜家等大型商业综合体都在 2 公里范围内,周边教育、医疗配套成熟。

  中铁阅湖郡周边在售的新房包括金辉世界城、金地悦海湾等项目,均价大约在15000元/㎡左右。而中铁阅湖郡的邻居融创观澜府,前期售完的带装修产品均价约18500元/㎡。

  中铁阅湖郡地块网上挂牌,原起拍总价约125370万元,调整后起拍总价约165170万元,起拍楼面价由6300元/平,上调到8300元/平。

  最终该地块被中铁置业集团中南有限公司以总价2311670万元拿下,溢价率约40.3%。中铁置业目前在武汉开发有诺德逸都、诺德逸园等楼盘。

  目前吴家山板块二手房挂牌价约15000-19000元/平左右,中铁阅湖郡在区域内环线位置不错,自驾可以快速上三环,约200多米处就是地铁站,整体交通状况不错,周边配套能满足生活需求。

  华润联投半岛九里

  华润+联投,叠拼为主

  华润联投半岛九里是2020年12月竞价86轮,最终被武汉鸿信世纪置业有限公司拿下的P(2020)163号地块,楼面价约12634元/平,成为当时花山天花板。

  P(2020)163号地块楼面价高,加上景观资源、和规划定位来看,项目整体偏改善,预计入市价格高。

  从总平面图上我们可以看出,整个地块规划以叠拼为主,高层、小高层占比少,可以初步推断项目定位高端改善型产品,另外从日照图中可以看出,项目整体的日照条件都不错,在大寒日基本都能保持2小时以上日照。

  根据规划方案显示,华润联投半岛九里共由3栋18层的高层、8栋11-17层的小高层、40栋4-6层别墅组成。

  临湖的是170平的两叠产品,中间的是140左右的三叠、170平的两叠户型,地块东侧的是5栋小高层的住宅。

  华润联投半岛九里优势之一是一线临湖,整体居住环境不错,生态资源好。

  华润联投半岛九里位于东湖高新花山,严西湖板块,属于东湖高新区,花山整体居住环境不错,有一定利好规划,但是整体推进速度较慢,现阶段配套不足。

  项目周边新房有的联投安屿那、碧桂园生态城、联投武汉城建花山印象、中交越秀知园等,均价在18000-40000元/㎡之间不等。区域内大多都是低密住宅,地块西侧紧邻严西湖,居住环境较好。

  目前华润联投半岛九里的邻居-碧桂园生态城左岸,近期二手房挂牌价约16000元/平,近期二手房在8月里成交三套,分别是94、95和138平米的房源。

  该地块由武汉润联志合房地产开发有限公司开发建设。

  据天眼查,武汉润联志合房地产开发有限公司,由武汉润置房地产开发有限公司 (华润)控股51%,武汉鸿信世纪置业有限公司(联投)占股49%。

  整体看来。华润联投半岛九里地块规划改善型,整体看来定位为高端改善,圈层较纯粹,项目门槛会较高。

  “刷新楼面价”的另一种说法——贵。

  土地成本上涨,拿地一时爽,但后期的运营还要配的上“楼面价”的身价,而对于不断上涨的房价,购房需求减弱,房企压力也不小。

  如今对土拍出让规则的调整,核心是为了控地价、降房价,符合中央“三稳”调控机制。

  今后土拍能得到多方“监管”,按住地价,对购房者是个利好,而对房企来说也不一定是件坏事吧。

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