正文

  2021年上半年，房地产行业发展稳字当头。得益于去年末热点城市市场热度延续，叠加一季度春节期间一二线城市购房情绪升温，提振了上半年楼市的整体表现。1-6月，行业****00房企累计销售操盘业绩规模同比增长36.7%。但从单月业绩表现来看，百强房企6月单月环比增速仅14.6%，不及往年同期。

  市场层面，上半年房地产市场成交持续高位运行。30个重点监测城市累计成交同比增长44%，较2019年同期增长21%。其中，一线城市市场持续高热，成交显著放量。26个二、三线城市市场整体成交稳步提升，但各城市市场之间分化加剧。6月，房企冲刺半年度业绩供应有所放量，成交整体仍处高位但弱于预期。

  企业层面，在行业增速放缓叠加“三道红线”压力下，规模房企投资和扩张动能承压。长期来看，在“房住不炒”长效机制以及整体政策环境边际收紧的主旋律下，预计未来行业整体销售面积规模将步入无增长时代。新常态下，未来房企整体战略需以谨慎经营、防范风险、适应市场变化为主。下半年仍需积极供货推盘、深化销售渠道、提高周转效率、加速现金回流。

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  业绩：上半年百强房企累计业绩同比增长36.7%

  2021年上半年，中国房地产市场表现整体平稳。年初部分热点城市延续了去年末的市场热度，叠加春节期间一二线城市购房情绪升温，一季度淡季不淡。二季度以来，市场热度持续，房企把握销售窗口期积极去化，供货及营销力度加码，进一步提振了上半年楼市的整体表现。

  百强房企1-6月累计实现销售操盘金额61499.1亿元，同比增长36.7%，业绩规模整体提升。从单月业绩来看，****00房企6月操盘销售规模12829.6亿元，较2019年同期增长21.5%，略高于2020年6月。单月业绩增速自一季度以来呈放缓趋势，6月单月环比增速仅14.6%，不及往年同期。

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  格局：百强房企各梯队门槛稳定增长

  TOP30房企保持规模优势

  2021年上半年，各梯队房企销售业绩门槛值继续提升，相较2020年和2019年同期均有明显增幅。行业龙头房企稳健发展，保持规模优势，****0房企销售操盘金额入榜门槛1558.8亿元，较2020年上半年增长70.9%。

  TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛较去年同期也分别同比提升逾50%，实现规模稳定增长。此外，百强梯队的房企也表现出较高的业绩增长，****00房企销售操盘金额门槛同比提升54%至125.5亿元。而截至上半年末，TOP200房企销售操盘金额门槛仅30亿元，增幅略低于其他梯队房企，增长空间受限。

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  企业表现：6月业绩表现分化

  3成百强房企单月业绩环比降低

  从企业表现来看，2021年上半年绝大部分的百强房企相较2019年同期均实现明显的业绩增长，近半数百强房企上半年累计销售业绩较2019年同期的增幅在50%以上。（考虑到2020年上半年受疫情影响，部分企业规模负增长，业绩可比性较弱，故与2019年上半年进行比较）。

  从6月单月企业的业绩表现来看，百强房企中有27家企业单月业绩环比增速在30%以上。其中如绿城、招商、华润、滨江等房企6月单月同环比均实现了明显的增长。而在大部分房企单月业绩环比提升的同时，本月也有近3成的百强房企单月业绩环比下降。一方面，近期大湾区市场疫情防控出现反复、网签备案放缓，影响到部分企业6月的业绩冲刺。另一方面，也有少数房企在业绩冲刺过程中，货量供应未能及时跟上，整体去化情况不及预期。

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  目标：规模房企目标完成度较高

  近9成企业上半年完成40%以上

  上半年，有近半数百强房企披露了2021年业绩目标。整体来看，行业平均目标增长率近年来呈降低趋势，企业对业绩规模增长的总体预期延续谨慎的态度。其中，以龙头房企为代表的部分规模房企由于规模基数较高且投资和扩张动能承压，目标设定更趋保守。而千亿规模以下的中小型房企仍有一定的业绩增长诉求，部分企业目标增长率高于20%。

  从目前企业的目标完成率来看，得益于谨慎的业绩预期和上半年的市场表现，规模房企整体业绩完成情况优于历史同期。截至6月末，在提出目标的房企中有近9成企业上半年的业绩目标完成率在40%以上，其中25家企业目标完成率高于50%，业绩完成度较佳。但同时，也有7家企业截至6月末的目标完成率不及40%，下半年去化压力较大。

  具体来看，上半年大发、信达、新力、景瑞、首开、金地、正荣等房企的业绩表现较为突出，目标完成率在50%以上，预计全年大概率能超额完成业绩目标。其中，大发近年来的业绩增速和目标完成率都居于行业前列，2021年650亿元的总可售货值相对充裕，上半年目标完成逾7成。此外，融创、招商、华润、绿城、旭辉、金茂等规模房企截至6月末的目标完成情况也处于行业领先水平。

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  市场：上半年一线成交放量、二三线分化加剧

  6月中西部成交转暖重庆创新高

  2021年上半年，房地产市场成交持续高位运行。30个重点监测城市累计成交同比增长44%，较2019年同期增长21%。其中，一线城市市场持续高热，成交显著放量，上半年累计成交同比增长79%，较2019年同期增长44%。四个城市成交均升至高位，较2019年同期涨幅都在30%以上，预计全年成交有望齐创2017年以来新高。26个二、三线城市市场整体成交稳步提升，上半年累计同比增长41%，较2019年同期增长19%，但各城市市场之间分化加剧。

  2021年6月，房企集中冲刺半年度业绩，供应有所放量，成交整体仍处高位但弱于预期。30个重点监测城市成交环比下降5%，同比基本持平，较2019年同期仍增长9%。

  具体而言，一线城市成交迅速回升至高位，同、环比分别增长23%和27%，较2019年同期增长6%。其中，北京供应持续低迷，成交却创年内新高，同比实现翻倍增长。主要原因在于房管局加快网签备案，例如限竞房中海寰宇时代网签近400套，共有产权房亦城亦禧家园网签500余套，改善盘海淀幸福里更是网签近30亿元，豪宅融创香山壹号院、西钓鱼台嘉园等同样陆续网签备案。上海第二批次新房集中入市销售，主要集中在宝山、南汇、奉贤等远郊区域，供应一举创年内新高，成交迅速回升至高位，热销盘虹桥悦澜、大华公园城市、大华朗香公园里等开盘即磬。受限于疫情防控出现反复，难免波及广州、深圳楼市，供应持续低迷，成交跌至低位，同比也出现下滑。受限价政策影响，广州黄埔区、南沙区这类热点区域网签备案持续放缓，仅增城区成交仍处高位。深圳各区域市场明显分化，新开盘项目成交去化冷热不均。“十四五”规划重点打造的坪山高新区市场持续火热，热销盘万樾府三开三磬，本月加推379套住房，开盘当天全部售罄。而此前持续火爆的西部区域市场出现降温迹象，限价盘万科都会四季花园首开并未如期出现抢购潮，去化率约64%。受交通出行不便、市政配套不佳等多方面因素影响，外围区域部分新开盘项目去化率不足10%。

  26个二、三线城市成交似有走弱的迹象，同、环比分别下降2%和8%，较2019年同期仍增长10%。超4成二、三线城市成交同比有所提升，重庆成交显著放量，同比翻倍增长。厦门、南京、武汉等热点城市成交环比有所回落，同比涨幅明显收窄，郑州、海口、大连等压力城市成交低位回升，同、环比均实现正增长。宁波、杭州、佛山等热点城市成交明显走弱，同、环比皆步入下降通道，南宁、昆明等压力城市成交持续走低，同比跌幅渐有扩大的趋势。

  各区域市场持续分化，长三角地区市场略有降温，受限于供应增长乏力，热点城市杭州、宁波、徐州等成交高位回落，仅限于上海供求明显放量，热销盘频频开盘即磬，真实反映市场热度不减。粤港澳大湾区因疫情反复市场阶段性遇冷，核心城市广州、深圳以及卫星城市佛山成交均拐头向下，东莞成交虽低位提升，但较年内高点仍存在较大差距。中西部地区市场持续转暖，武汉、长沙等成交持续高位运行，重庆更是创近年来单月新高。即使如西安，表面看成交明显缩量，主要还是受限签政策影响，实际热点区域高新区、曲江新区市场持续火热，保利天悦加推当天全售罄，紫薇·华发CID中央首府、中海曲江大城等更是“万人摇”。

  展望7月，房企供货节奏或将有所放缓，届时供应或将明显回落，成交也将缓步下行。各城市、各区域市场或将持续分化，那些供地紧俏土拍火热的热点城市及区域市场或将持续火热，地价上涨难免将推升房价上涨预期，倒逼恐慌性购房需求；那些供求显著失衡的压力城市及区域市场依旧难言乐观，去库存仍是市场主旋律。各项目成交去化仍将冷热不均，一、二手价格倒挂以及有学区资源加持的热销盘或将频现“万人摇”，交通出行不便、生活配套仍有留白的滞销盘导客或将严重依赖于渠道分销，佣金比例的高低将在很大程度上决定成交流速。