解读产业地产发展之路 业内研讨沙龙

“解读产业地产发展之路”业内研讨沙龙

　　网络传播：新浪乐居武汉

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　　主题：新浪乐居武汉站2012年产业地产沙龙系列之“解读产业地产发展之路”业内研讨沙龙

　　 主持人：我们这次想做一个关于产业地产的沙龙，现在住宅市场比较好，商业地产、产业地产领域房地产都还比较关注。刚才我跟梁总聊了一会儿，这几年产业地产项目大概有30、40个，仅光谷都有10几个。今天大家一起讨论一下产业地产，以及产业地产和商业地产、住宅地产的联系和区别，首先请梁总先说一下。

　　 梁春：今天的这个活动很好，我参加新浪的活动已经很多次了，这次应该是最小型，也是最精致的一次，比较聚焦一点。现在谈产业地产，这么多年也谈了很多了，不管在国内的其他城市还是在武汉。产业地产这几年应该是武汉地区逐渐被开发商、政府和老百姓所认识的领域，跟现在传统的住宅项目、商业流通类的项目以及一些科技类的项目一起，很多都是复合型的组合。特别是今年以来，去年我们部分业务全部是做产业地产，做的四五个，今年上半年有六七个，从数量上来说今年的产业地产的行情井喷式的，和现在的住宅市场的打压和限制形成了强烈的反差的对比，异军突起，而且在全国形式了燎原之势，既有长三角、珠三角、京津冀等发达地区发展的形式，也有新一轮地区产业转移、自身复兴、崛起的大背景下的创新道路，每个地方百花齐放，不管是大的定位还是整个的具体操作。总而限制，现在对产业的认识老百姓还是刚刚开始接触，它不像老百姓的消费型住宅项目和生活息息相关，这应该是和创业、和生产相关的项目，也不太通俗的行业，也不太能了解，现在不是要让它专业化，而是要更通俗化，不要一说产业化就是很生硬，很生冷，不要纠结与搞产业，不要纠结与定位和名号，更多是是否能让它进入寻常百姓家，不一定是老百姓投资购买工业地产的项目，但确实目前工业地产受浙江温州、广东投资群体的追捧，他们也是先知先觉的一个群体，去年到今年以来，包括我们亲自操作的项目，温州人购买了大量的工业类的地产，他们不仅是使用者，而是从投资者的角度，他们不仅有从低级介入的，工业用地自主开发，还有从二级市场购买已经建成的，还有拿来作为投资长期回报，作为出租、租赁的。

　　 现在的工业地产不像我们传统理解的住宅和商业地产那么通俗，大家觉得这还是一个小众群体，但是小众正在逐渐的扩大范围。说得宏观一点，联系到中国的经济发展，现在中国进入一个全新的创业型经济时代，大家都在谈创业谈投资，但是也不是都去搞房地产，还是要多元化多样化，无论如何还是需要有一个空间和载体，产业地产应运而生，在里面找到了各自投资的倾向，有钱出钱，有地出地，有项目有资金，大家在这种情况下共同演绎新的财富机会，可以逐渐让它进入寻常百姓的视线之内。我们这段时间不仅是在培育市场，更多是要让很多的投资人特别是普通的投资人接受这个观念。

　　 主持人：怎么用通俗的方式去定义它呢？

　　 梁春：产业地产如果从地产角度来理解还是属于大的商业地产的范畴，产业地产实际上还是以大商业地产定位，还是属于商用，更加有商用价值，还是用来作为创业、生产，以企业服务性为主的特征。但是从整个行业来说，产业地产业构成了自身产业的模式，不是抓住地产硬件的东西，更多还是研究的地产发展的规律和区域经济发展的特点，更多的找到和政府、园区、产业三者共同的结合点，自身形成一个独具模式的新行业。在中国国内现在还没有一个完全意义上的标准和定义说产业地产应该这么定义，但是国际上应该有类似的标准，包括工业的标准、商业的标准等等，国内还更多是一些工用建筑、民用建筑，从建筑学意义上的标准，还没有太多功能意义上的标准出现。现在既是有磨合的成分，同时也是市场机会。老百姓认为这还是生产性的品种，不是生活性的品种，它有双面性，如果有它的增长空间和自身的价值就应该具备投资属性，工业地产具有投资属性，而且具有未来的预期和回报。而且它对抗风险的要求和整个国家国民经济的发展息息相关的，它的抗风险性要比股票、期货、重金属的稳定性更强，它的收益率并不是最高的，但是它的稳定性是最强的，可能也是有避险的需要，财务成本的考虑，投资的安排等等，因素很多。

　　 近两三年时间价格几乎番了三到五倍，几万块钱的地现在变成几十万，工业地产正在实现商业化的转身。下一阶段不管是叫工业地产还是产业地产，每一个开发商、政府、投资者都要找到自己的切入点，不像住宅就是满足生活的需要、小区环境以及舒适度的需要，它更多看中的是政府区域经济的环境，园区的运行系统，链条的完备，自身集群的形成，内生发展的动力等，还是比较系统和庞大的一个系统，一般老百姓对它的选择和判断还是需要专业人员给予一些建议和参考，不像住宅只是考虑地段，商业也是考虑地段，工业地产对地段的要求不是按照商业理解，而是按照整个区位来理解。

　　 竹叶山周汉生：我们主要的产业是建立市场，农贸市场、钢材市场、汽车市场等。竹叶山集团是一个村办企业，最初是一个打鱼村，刚开始养牛、屠宰，后来卖调料、卖汽车。我们这个企业现在做的市场目前在武汉有一个竹叶山集团，目前规划准备在襄阳做一个大型的农贸市场，这个市场主要是做蔬菜批发、物流、屠宰等一系列产品。在咸宁地区我们准备做一个大型农产品市场，考虑在赤壁或者在嘉鱼，因为嘉鱼是湖北省最大的蔬菜生产基地，而且那边的农副产品比较多，竹子、矿产比较多。我们这个产业不仅是开发房地产，还要把当地的产业联合在一起，形成特产。嘉鱼希望我们建立一个农机、农贸、农用机械的大型市场，把当地的资源联合在一起。嘉鱼当地的政府官员说他们需要这样的东西，把整个市场联合在一起。湖北除了武汉有一个四新，襄阳有一个，在咸宁没有大型的市场，咸宁很多蔬菜都被北方买去了，我们这里就没有一个整合的市场。我们在咸宁希望把当地的东西和产业结合在一起，今天的话题比较适合竹叶山集团的开发和发展。

　　 目前住宅市场库存量很大，卖三年都卖不完，商铺也是一样的，很多地方的商铺空置率很大，我们去了很多地方，很多地方没有人住，去蔡甸新开发的很多地方，空置率达到80%、90%，商铺都空着，没有人去，有的偏远地区的写字楼空置率很高，我觉得要把房地产和产业联合在一起，应该是今后房地产发展的一个方向。政府要求带来税收，为当地带来就业率，现在和政府谈第一就是税收，第二就是就业率，如果空置率很大政府会很头疼，做了以后扯皮就不行，要给当地的老百姓带来实惠，给政府带来税收。很多地方都喜欢竹叶山这样的集团，给他们真正带来效益，不是说空话，搞一个工程而已，而是要和当地的资源结合在一起。

　　 梁春：目前产业地产结合到各行各业的都有，只不过以前不这么叫而已，以前叫批发市场，产业的范围太广了。

　　 周汉生：现在生产资料也是这样的，襄阳是一个农业大地级市，农业产量很大，他们的农业市场很大，襄阳的种子市场、干货市场、调料市场，那边还是有点分散，现在武汉市慢慢都结合在一起，武汉市以前的调料市场都搬到中环商贸城去了，它有汽车、有钢材、有调料市场，现在汉正街也是在往汉口北搬。整个中环商贸城一期开发完了，二期要进行升级。

　　 主持人：现在租金达到多少呢？

　　 周汉生：据我们老板说有不少的百万富翁都在里面。

　　 主持人：杨总，您在全国各地看地非常多，请您说说。

　　 开元地产杨总：今年以来特别集中的井喷，产业地产的需求突然爆发出来。现在产业地产非常火，我补充一下，关于这个产业链怎么火起来的，我们也做过一些探讨，跟政府、跟资本市场、跟开发商，以及进入到产业地产去居住、生产、生活的居民和群众聊了很多东西。我们有了一个这样的想法，产业地产怎么火起来的？我大概从两个层面说。

　　 首先是政府层面。现在房地产市场住宅基本上动不了了，开发商如果要到一个地方去拿地建房子非常非常难，政府也不想让你建，你也不要来。商业地产方面，很多人都在开发，但是目前业面临天花板，在建，但是未来能不能租得出去很难说。现在无论是对于房地产的开发商还是对于政府而言，他们都需要一个新的形式，土地这个载体没有变，但是怎么用好土地是一个新的形式，这时候产业地产就冒出来了。产业地产给政府带来非常大的好处，住房地产除了解决人的住房问题之外没有给政府带来任何的好处，人住在这里和住在其他的地方税收一样，房地产开发企业在这个地方建完了交税就完了，商业地产无非是长期的租金，但这主要是对于开发商的收益，而政府也没有什么收益。但是产业地产不一样，它对于整个区域的产业升级有好处，产业升级之后区域价值提升了的，无论是商业还是地产有很多源源不断的人要进来，原来建设的商业和住宅就有人用、有人住了。

　　 产业地产有很多形式，如果给产业地产下一个定义，无论是产业链条形式，还是链条某个环节的高端聚集，这两种形式都可以形成产业地产。我们在浙江嘉兴有一个项目，普遍都很有钱，他们在嘉兴有一个金融产业园，它不是生产型的，也不是销售型的，是一个投资产业园，它聚集了全国高端的私募产业，我们帮助它做的前期研究和土地运作。目前这块地还没有动工，地已经拿下来了，是嘉兴市政府零地价给他们的。在所有的过程中土地的收益是以很大的比例返还给他们。第三，这里产生税收的10%又返还给你，现在有很多私募的基金跟着进来，它把注册地全部放到这个产业园里，成了这里的公司，交税在这里交，但是它的投资是全国各地投资，甚至世界各地投资，在这里地也没有动，生产也没有进来，但是这个区域开始运作一年不到的时间已经产生大笔的税收，政府就是零地价供一片地出去，很诚心诚意地把拉客户进来，他们做了很多工作，和我们以前的房地产开发和产业园开发已经很不一样了，颠覆性的，政府是非常喜欢的。

　　 我们现在做住宅、商业都没有太多事情可以做了，我们不光是没有钱可以赚了，连做事情的空间都没有了，怎么办呢？我就关注到了产业地产。现在关注的形式也非常多，一方面是自己进入产业地产的开发，比如做一个物流园区、工业园区、经济开发区，我参与进去建设。还有一种以资本形式介入，比如说一家开发商可能自己做住宅不行，钱根本投入不进去，但是手里的钱怎么办呢？我把钱投入做产业地产开发的基金，或者做专业地产的股权投资公司，做私募基金或者股权投资，让它们替我运行产业园区和开发的项目。

　　 对于产业地产这几年推动这么快，这么井喷式爆发的背后有一个很大的助力就是资本市场。我们前一段时间一直和全国工商联房地产商会交流，他们目前面临很多的困惑，各种形式的地产都不好做，该怎么办？他们自己总结了一种模式，叫做产业+地产+金融。产业地产为什么要加金融呢？通过我们对项目运作的实践，我们总结出来产业地产资本运作，我通过各种方式大量的资金投入进去，加速产业地产的开发建设和招商，产业地产的投资周期非常长，收益其实很低，虽然很稳但是很低，投资周期又长，收益又低，还不如赚点快钱，我为什么投入进去呢？因为资本市场进入，比如专门为这个产业项目做一笔基金，它加速了产业的开发，速度拉起来了，原来打算三年建起来的东西可能两年或者一年半建起来，资本后面跟着很多产业运营商，同时资金后面跟着很多产业，只要这个地方有这个机会符合城市的功能，一旦让我进来，我投50亿，如果是一个医疗产业园，后面的医药制造、医药销售、医疗器械等等相关产业都马上进来，马上配套起来，不像一个工业园建成几年还在招商，但是这个税收可以先进来或者注册地进来，无论对于商家、产业运营者、投资商来说都是很好的。

　　 现在更好的一种做法叫“产城一体”和“产居一体”，产业和城市、产业和居住放在一起考虑，而并不是说这里是一个产业园是一个工业区而已，我白天到工业区上班，晚上回来住宅区睡觉，但是产城一体化之后，我今天白天在工业园区上班，下班回家之后就可以到下面的商业街购物生活。这样的模式出来之后居民对产业就有兴趣了，产业引进的同时会有整个居住和商务的配套。比如像瑞安，以及原来做住宅商业开发的现在正在积极和产业地产进行联合，我们在上海参与过一个项目，上海的大虹桥枢纽，它是以虹桥机场和虹桥高铁站为核心，以交通枢纽站为核心向周边扩散出去，做高端住宅等项目，万通和瑞安全部进去了，和产业结合起来商业和住宅就马上市场了，整个推动力目前还是比较隐性的，但是产业地产已经火热起来了。这是我们今年以来结合自己运作的项目，以及我们考察和研究得出来的想法。

　　 梁春：如果在一个更大的受众层面大家对它的理解希望是很直观的表达，从分析的角度来看，政府、企业、产业、规划等等，是一个很大的系统，每个区域情况、开发商的情况，各个模式交织在一起，目前的产业园呈现一种综合的开发模式，更多是集合了产业、园区、配套的服务，不是简单地在做传统意义上的工业园区和产业区。比如枢纽型的产业，现在还有港口型，科技园区型的，文创型的，形式表现非常之多，而且政府也是希望通过产业特别是战略性新兴产业的拉动能够对区域经济进行新一轮基础设施的升级，投资商也迎合了政府的导向，不管从项目立项、定位和规划都是在政府的引导作用下实施。

　　 现在很多项目都是在前期的酝酿期、规划期，真正建成的项目未来几年才慢慢出得来，现在大量的项目还在前期阶段，而我们现在看得到、摸得着的有几种类型。工业地产业不是一个新生事物，由来已久，从蛇口工业园区开始，30年改革开放一直都有。为什么这两年被大家重新提到这么一个关注度上，它在不停地破题，一个是破房地产的题，一个是破中国经济发展的瓶颈。现在房地产的十年高速发展期逐渐放缓，意味着新一轮投资的拉动需要通过创新平台去做，中国经济的发展原来更多是纯制造业、低附加值的生产，现在慢慢变成内需市场的增大，以及产业链市场的高端和外向型经济的提升，特别是“十二五”以来谈文化产业，生产型服务业等等，无一说明一个问题，中国产业到了非升级不可的地步了，新一轮产业基础设施建设拉动起来了，它是有历史和未来发展的客观规律在里面。

　　 这几年我们做的好项目应该在近期年和未来几年才慢慢出来产品，现在也还处于研发的阶段，或者是在整个项目的定位立项、审批、政府沟通以及设计阶段，很多项目大概都是处于这个阶段，实际上并不是在做工业地产，而且因为一些产品遗留问题，陈留下来的工业用地，现在整个城市规划调整了，它已经具备了商业价值和商业用途了，就是工业地产商业化的问题，实际上不是做工业地产，是做以工业地块为依托做商业地产的开发，这是一个很现实的状况。这又是中国的土地制度造成的，在国外没有这种现象，造成了倒挂的现象，哪怕是商业投资几十万，但是他们造成的价值相差无几工业地产一下子进入了投资人的视线。现在大量卖的产生利润的一般是这种项目，现在大项目的园区真正能实现盈利模式和效益的不多，而且大多数都是属于探索阶段，毕竟这不是一个成熟的行业，也没有行业细分、专业细分，借鉴性并不大，只不过大家在行业交流和资源的诉求上有共同点，真正到操作层面各有各的看法，因为开发商的资源和政府的政策千差万别，到浙江做产业到武汉不一定行，在武汉是行的，但是到下面的地级市可能也不行。

　　 产业地产领域中最不可缺乏的就是创新，可以借鉴，但不能照搬，这意味着对于我们专业机构、行业机构服务机构提出了更高的要求。工业地产领域中拼的不仅是资金实力，更多是资金整合能力和智慧，预示着产业地产的勃发给了专业机构和专业的开发商投资人充分的机会，以前是只要有钱拿地就可以当开发商，只要可以卖，现在工业地产就不同了，土地很容易拿的，但是拿到地以后是烫手山芋，操作得好可能一本万利，操作得不好可能是无底深渊，这是两个极端，这对于操盘手和投资人来讲是一个非常理性的领域，来不得半点感性和虚假。现在武汉产业地产群雄割据，毒手争霸，老牌光谷板块是湖北乃至中部地区的高端中的代表，产业链某个环节聚集得比较多，特别是在研发领域，它借助高新区和中国光谷大的背景烘托，前十年完成了园区聚集，未来十年继续向东部扩展，你中有我、我中有你，分不清谁是城谁是园了，在城市功能中进行产业开发，在产业地产规划的同时也有城市的功能，具体区别只有在单个的项目上体现得相对明确鲜明一些。光谷有几个老牌的，东湖高新、高科控股、光谷联合等等大企业园区开发公司，他们是多年前沉淀下来的土地资源，现在在逐步释放和消化，但是他们生存有土壤，他们是最先拓荒的，是原始股，拿到第一手资源。还有现在外来的投资商、开发商进入这个领域中，他们大多并不是做产业地产的开发，更多是住宅的开发。整个东湖开发区、光谷就是一个大的产业地产，既有产业也有地产，整个东湖开发区的微观、宏观来看都是这个产业体系的综合表现。

　　 再看看看盘龙城板块，这个板块更多是武汉传统的商贸业、现代的物流，大物流大流通升级版和代表。近几年汉正街的转移搬迁，这是一个历史背景，但是有些东西也有很多政府的推动和企业的投资行为的使然，汉正街不可能被取代，也不可能在另外一个地方重新复制汉正街，但是汉正街的功能可以在相近区域内进行分离，现在的汉正街未来传统业态会转移出去，创新业态还是会在汉正街树立起来。还有阳逻新洲板块，以港口为依托的，还有天河机场空港物流，这是利用武汉大交通大枢纽的优势。武汉“1+8”城市圈中的每个区域、每个开发区、每个城市的行政区都是在做差异化，差异化一是来源于政府宏观调控的安排，特别是唐市长搞工业倍增计划，他们仿佛又回到很多年前搞招商引资，大跃进，要有招商的指标，大家都很有压力，现在工业地产突然成为了迎合招商引资的很有利的平台，整个土地资源是有限的，做一级土地转让和集约式招商有很大的区别，现在政府不仅要招商的数量，还要质量，投资的强度和对GDP的贡献等。现在武汉市虽然有板块的差异，但武汉市也面临前所未有的招商高潮期，给工业地产开发商带来一些机遇，这些年政府、企业、机构我都做了一些，特别是以武汉为代表中部地区工业地产会有大的发展。以前很多人说武汉的条件不成熟，科技资源、人才资源、工业资源、产业资源不如长三角、珠三角，但是现在后发优势目前正在暴露，正因为没有以前长三角珠三角的过度开发，有很多土地资源、政策资源没有完全被低端东西所耗费掉，武汉也就有了更多的机遇。

　　 德成金晟：我觉得各位老总说得都很好，我从项目的实际上说一下。我们公司德成控股主要是以产业地产为主，目前在武汉市周边有所布局，比如阳逻港、汉口北，前一段时间和孝感区政府谈了一个产业项目。产业地产为什么这两年发展得这么快？原因有两方面，第一，武汉市工业倍增计划，地方政府有增强地方工业底蕴的欲望，有一种推动力，现在政府的职能也有所转变，按照以前来讲大家招商引资，政府大的也引进，小的引进，只要是觉得可以投资的都引进，但是现在的政府职能在调整，成为一种调控式模式和方式，规划好区域大的背景，提供一个大的平台，我可以引进一些龙头型的企业，一些在全国或者是世界上知名的产业过来，相应的配套和生产服务型的企业政府不可能有那么多精力完成这些很细节的操作，这时候需要有大量专业型的服务机构和服务商帮助，同时也帮助政府完成小的工作，这时候就促使了所谓的产业地产这几年蓬勃发展的现状。同样，大家都属于摸着石头过河的阶段，谁也不能说自己的产品在目前很好，全国近几年做的比较好的，万通走的模式很特别，基本把现有有的产业闲置资产重新包装重新利用，产业园上做得比较好的上海的张江产业园，成都的青阳，这几个在全国层面做得比较好的，他们做的也就是一种服务，在整个大区域大产业背景下，把这个产业丰满起来，政府提供好骨架，我把骨架中的血肉填充起来，政府希望有很多人完成这个工作。现在政府角色转变也很理性了，住宅地产只能带来人，但是带来不了土地价值的升值，也带来不了区域价值的升值，但是如果有产业自然也会有人来，产业不仅是提供税收，整个区域的区域价值会提升，有工人、区域就业都可以提升，就业就需要消费，需要居住，这时候周边的住宅地产自然有会水涨船高，具有一种磁极效应，把各种各样的资源吸引到这个区域来，这样才能完成整体的升级。

　　 目前来说，在后几年，十年以内产业地产可能会取代住宅地产，取代商业地产，它成为一种指引型地产来指引行业，来指导一个区域的发展，后期可能需要更多的交流，来探索探讨产业地产发展的模式。产业地产可以作为一种风向标型的东西来引领一个区域的发展，只有产业地产达到了一定的规模、一定的数量它自然会有一种居住的需求，有了居住的需求自然会对商业的需求提供很好的载体，很好的平台，比如说阳逻港项目为例，总共是3000方，我们在完成招商工作之后，在当地接着就会形成5、6万人甚至到8万人产业的综合体，在这个产业综合体里面的工人、企业是不会选择远离城市的工作方式，大多数企业还是希望工人能集约在工厂的周边。在这种形势下，阳逻港项目形成就会对周边形成很强大的住宅需求，一旦住宅需求成为现实就会形成商业需求，毕竟它属于远城区，工业地产基本都是属于城市远城区，也就是说到城市的核心区、商贸区不是很方便，远城区需要形成一种复合性，武汉周边本身有一个比较现实的例子，比如东西湖地区，它最早的时候作为一种产业区来形成的，但是目前来看东西湖区因为十多年的发展居住产业已经很发达了，它现在已经成为武汉市的居住副中心，在城市中心生活工作的人居住在东西湖区，每天早上由轻轨作为连接往返，东西湖区商贸也很发达，那里的人有商业需求。产业地产的发展会创造更多的产业需求，这是产业地产未来会成为主流性产业模式的趋势。

　　 中加科技城周燕：产业地产这个词很热，类似这样的交流会越来越多，很多开发商投资者会关注这方面，我们集团也一样，我们集团以前一直都是以住宅商业开发为主，从去年开始往这方面有了计划。我们更多认为这是属于工业地产加商业地产的结合，以前很多地产都是在比较偏远的地区，距离市区比较远，可能导致这个园区到最后虽然有土地价值，带来了税收，但是根本带动不了商业，我们最近的一些商业地都是市中心，地价越来越贵，工业用地价格比较合理，比较低，只要一起做，可能它的空间会更大一些。我们现在集团目前第一个项目是现代浙江科技城，估计在仙桃，武汉的“1+8”城市圈，我们也跟行业内的领导探讨，目前尽量往产业地产转移，我们园区设计也是一样，有工业园、住宅、产业园、办公楼等，但是招商是前提，只有把招商基本工作做好以后之后的商业是水到渠成的过程，我们项目对面是一个仙桃的南城新区，未来发展很不错，目前招商还是前期的工作，最近也去了很多城市。从目前投资工业来说，在珠三角是非常的发达，如果在中部地区投资产业可能回报会很慢，但是在珠三角回报率非常高，厂房的租金一般在50—80，最差也有20，也不卖，是持有物业，长期的。目前中部地区，特别是武汉，这种大的产业园比较少，最集中就是光谷那边，最近也一些项目起来，比如汉口北，汉口北也是守了好几年，突然因为政府要求整体搬迁汉正街，那个地方整个形势非常好，也要把浙江的小商品引入进去。

　　 德成金晟：海宁地区是最新最快的皮革产品在那里释放，再由各个地方的皮革城把一些商业中常用的分一级市场，二级市场，一级市场是最好的，二级产品是相对差一点的过时的产品。就像合肥那边，合肥那边也是有一个海宁皮革城，合肥周边的县市和下面的地级市都蜂拥而去选择皮革制品，真正要买好的产品也会组团到海宁去，对区域而言形成一种区域性的中心，对周边形成辐射和吸引力。我觉得目前来说全国的产业地产发展模式还是从已有的商业地产和住宅地产的模式学习借鉴过来的，还在探索的阶段。比如现在的招商形式都是这样的，我选择拿地，然后建好物业，在建物业的过程中开始招商，这是房地产的模式，住宅地产的持有模式。我们集团现在不是这样的，我们集团通过多年招商积累了很多资源在手上，在下个项目的时候我根据我手上的资源和当地的主要发展方向规划产品的定位和模式，在定位的过程中就已经开始进行招商工作了，已经对下面的一批产业资源进行整合，来探讨这个地方适合做什么主导型产业，来进行新的项目开发。比如说万达，万达所有商业地产都是这样，在这个地方做一个万达广场的时候，已经从招商资源中做好了很大部分的资源分配，大家都是在相互学习探讨的过程，随着做的时间越长，手上掌握的资源越多，以商定产，市场需要什么产品的时候才开始做。

　　 周汉生：甚至在成都青阳还有定向开发。

　　 德成金晟：那个地方已经形成了品牌效应了，很多企业想进入，我会思考什么企业符合我的项目定位，我再根据项目定位选择入驻的企业。政府只能做骨架，做大方向的调整和控制，比如说我把一个世界500强企业招进来，比如西门子，它再大能提供多少税收和就业呢？作为区域价值的提升肯定需要很多配合的东西，需要服务型的企业来配合，政府可能没有精力去投入，这就需要产业地产的各种服务机构做规划、定位和招商服务。只要说到产业不可能跟政府撇开关系，我们为政府服务，也是提供一种服务型的工作。

　　 周汉生：我这里放一个产业进来一定是符合区域功能需要。

　　 主持人：产业地产如何选址，需要整体规划才可以保证产业的持续发展。

　　 开元地产杨总：我们现在肯定需要跟政府打交道，有些地有可能是空的，有可能不是空的，如果这里确实需要产业发展，而且对城市发展和区域发展有好处，政府需要考虑把这个地进行变更或者腾地。文化地产项目这几年非常火热，十七届六中全会提出全国大力发展文化产业，很多跟文化沾边的产业，比如基金会、出版城、出版公司都想做文化项目，文化项目也不能做偏远了，必须找到市中心，哪怕不是在市中心起码要离高端人群进一点，但是这个地方没有空地的，有空地也是建住宅区了，那就需要跟政府打交道，文化产业进来之后对区域价值也提升，对周边的人群和机构带来价值，如果你觉得合适可以在现有的地方进行调换，想这样的办法，政府是愿意做这样的事情。现在产业地产选址真的有是看功能而定，而不是说买地便宜而已。

　　 主持人：武汉也有一些外来的开发商先把地圈着，最后就觉得上十年没有动静。

　　 开元地产杨总：圈地到后来往往都是为他人作嫁衣，没有任何意义，特别是发展到产业地产的阶段，产业+地产+运营，是开发商、投资方、政府各方利益都捆绑在一起，这么大一个结合体下你不得不让步。

　　 主持人：现在很多开发商做产业地产的前景怎么样呢？

　　 中加科城周燕：产业地产的空间应该不如商业和住宅，产业地产的税收其实是很大的一部分资金，不但政府返给客户，可能开发商有几年的税收减免，好项目的增值税也有返还。

　　 开元地产杨总：这方面的吸引力肯定有，如果做了一定的阶段，由施工队变成产业运营了，现在市场刚刚火起来，已经有一些产业运营家了，如果这时候开发商觉得这个市场好，一头扎进来，但是发现后面没有商家跟着进来，还要去招商吗？现在并不是说某一个开发商做住宅不行，做商业不行，做产业就一定行，它仍然有一定的积累，无论是资源还是资金，它才能进来，这是整个产业的升级导致的，不是某一个东西火了就可以的，不是种萝卜不成就种白菜。

　　 梁春：大凡做的有点成功的工业地产开发商一般都不是做住宅出身的，因为这里面有惯性思维，如果做了很多年的住宅和商业地产大家有一种很自信的东西在里面，有一种不由自主的惯性代入到决策、管理、用人、合作机制、专业的合作模式中，原则性的东西就错了，很多开发商做到半路很尴尬，不知进退，还是停止，导致的很多半拉子工程。现在很多开发商观望拿地的很多，虽然很火爆，但是远远不及住宅地产。

　　 开元地产杨总：虽然现在市场是不好，你就老老实实做住宅和商业，如果有闲钱可以进入产业地产发展中去。

　　 梁春：整个中国的工业地产模式有，日本模式、新加坡模式也有很多研究，中国模式不是这几年形成的，一直都有，我本人认为中国真正在全球叫得响的模式就创业基地，是中国的内核，而且从数量和质量上几乎排名全球第一了，美国在十几年前遥遥领先，因为这几各个地方的政府把创业基地作为一个很好的孵化器，可以支持物业、支持中小企业发展，它就需要平台，反而现在中国的工业地产产业地产内生发展模式和可持续发展模式就在这一点上。

　　 开元地产杨总：为了享受经济繁荣必须让股市做得很好，但是整个经济不行的时候可以搞新三板、创业板，把门槛降低。

　　 梁春：大家对政府有两种诉求，一种是拿地的诉求，一种是做产品的诉求，拿地肯定要紧扣政府的兴奋点，但是不是拿地就成功了，还要把产品推向市场，这要联合起来，要平稳过渡，重在操作。

　　 主持人：工业地产这块地拿了以后有50年的产权，你们也可以做住宅吗？

　　 开元地产杨总：这是不行的，可以申请政策做保障房，可以配套，但是整个项目拿下来配套不可能超过7%，武汉的规定是这样的。

　　 梁春：但是现在很多做擦边球，做办公的产品。

　　中加科城周燕：现在商业和工业怎么结合，做产业地产可能需要商业和工业相结合。

　　梁春：这是一个敏感地带，政府没有条款，大家就有很多自己的词法解释，大家可以沟通，有些东西就看你的语言和它的语言对接上，这不是一个不可解决的问题，这不能怪开发商，也不是开发商游走于边线之中，中国城市化进程这么快，规划调整已经赶不上发展进度了，这不是一个很刚性的东西，有很大的弹性。

　　主持人：武汉的产业地产是群雄争霸的状态，阳逻这方面呢？

　　梁春：这个板块中还没有做得特别突出的，虽然有代表性的项目，但是在全国能叫得响的屈指可数，他们也是无缘无故，莫名其妙的成功，中国在土地制度和招商引资大背景下有很多矛盾，首先发展是硬道理，在这种硬道理之下就需要尝试。在武汉目前各个板块还是比较原始依托资源合力来形成强大竞争力，而不是依靠商业模式，自身产品体系形成独步江湖的模式，反而在江南地区很多产业地产公司已经形成了核心竞争力，特别是物流、电商、商业园区的，他们已经在前几年有了一定的沉淀，他们已经有一定的雏形了，他们不一定拿到最好的地块，也不一定有政府的强力支持，产业地产的开发商路还更远，因为竞争比较激烈，政府之间的竞争，区域之间的竞争，资源只有这么多，此消彼涨的，不管怎么转型转移，总量在这里，增量部分并不是太大，如何找到成本的洼地，收益的高低，这就是选址的法则。选取实际上是做批发选址，企业的选址完全是利益最大化的选址，企业选址做工厂、仓库、研发总部还是区域性的营销中心，很明白功能、资金的支持、政府的支援等 等，园区不一样，一下就是几百亩，政府有很多可选择的，单纯的项目招商是政府最喜欢的，真正的园区成建制拿地是政府不喜欢的，要么要有资本，如果什么都没有就很难了，选址并不是很简单的技术问题，还有很多综合的实力问题。项目成败前期已经都定了，前期都定好了，和住宅商业完全不同，大家的分析工具都是不一样的。

　　主持人：为什么会吸引这么多人去做呢？

　　梁春：现在吸引了这么多人，但是不代表每个人都敢下手，因为它的空间和回报率太强了，投资和产出的利润率远远高于住宅和商业地产，如果它只是作为一种经营性、持久性的，是一个很长期很漫长的过程。操作手法是商业地产的模式，拿地的行为和政府谈判的博弈又是工业地产和商业地产交织在一起的混合模式，不是泾渭分明的，它的魅力、价值和难度系数也正在如此，就看谁在这种理不清理还乱的价值中找到自己的模式。

　　德成金晟：比如说万达，它是不是做商业呢？它可以说做的文化产业，比如是汉街，也可以说是做文化产业，不是做的商业街，但是它又包括很多业态，包括商业、办公、住宅，基本上涵盖所有门类，现在很难去界定，现在也不可能形成一个成熟的模式给谁照搬，大家都在摸索。

　　开元地产杨总：现在探讨的模式是关于如何把项目做起来，项目本身如何运作真的是八仙过海各显神通。目前也是有很多的模式，大概有三种模式，已经超出了产业地产的范畴，更多是融资平台为代表政府方面和市场方面的博弈。

　　梁春：今天这种平台是一个大众化的平台，过度专业也不是好事，越说越复杂，下沉一下比较好一点。首先大家要有一个很正面的认识，不要认为产业地产就是打政府的主意，就是做擦边球的地带，产业地产不能一竿子打死，好像开发商地产商钻政府的空子，没有看到里面蕴含着巨大的风险，不仅是现金的投入，以及产品的建设和销售，实际上对整体资源的把握和运作提出了更高的要求，除非你想清楚了，不然不要轻易进入这个领域，虽然蛋糕很大，但也可能是毒药。

　　周汉生：招商局、商务局一般给我们提一个要求，商铺不能卖，必须持有，必须三年内带来多少的商户和经营者，做写字楼和住宅都可以卖，但是写字楼和住宅必须卖给商户，只有这样的人来了那个地方才可以慢慢搞活。不是像以前有很多小城市、开发区做一个市场就像一座死城一样的，不是那个地方不行，但是那个地方不能形成人气，没有商铺进来，租金60、70元还没有人进去，形成不了任何效益，政府部门很头疼拿地做住宅的，很多后遗症难以解决的，政府很希望房地产能够带活一个产业。

　　周汉生：我们不太愿意进市中心，市中心的交通太花费时间了，我们把市中心的市场迁到高速公路旁边，我们的产品要很快进入物流。

　　主持人：未来产业地产的方向是如何的呢？

　　周汉生：我们市场里面更多的是屠宰业、加工业也有，设计中都涵盖这些东西了，这种市场把很多零散的都集中在一起了，提高它的生产效率，减少物流成本。从我们竹叶山集团角度出发，产业市场的发展潜力很大，汽车市场也是一样的，我们的竹叶山靠近三环线，我们的钢材材料很快就运出去，大进大出很快，不像以前到汉正街里面去，从三环到汉正街花要两个小时，现在很快，大概十分钟就出去了，而且现在电子化商务，一个电话来了车就可以跑出去了。

　　梁春：未来的模式追根到底还是会回到本原的，大家都在谈做擦边球，本来是工业非要搞产业，搞产业就搞战略性新兴产业，这是发展过程中的阶段必须渡过，但是发展到一定程度之后，最终该干制造干制造，该干研发干研发。工业化和城镇化是一对孪生兄弟，双轮驱动，在特定时段两者混合在一起，先发展起来，从规模上先做起来，然后再来集约化、专业化、细分化，现在还没有到那个阶段，最终会达到这样的。在美国没有产业地产之说，物流就是物流，产业就是产业，商业就是商业，中国无法这样，开发商土地中有寻租行为，有明确的成本，只能打擦边球，要获得它的利益最大化，但是从功能、用途和标准上来说这是不合理的，现在还没有到，发展到一定程度之后未来真正的产业地产开发商是不存在的，真正出来一大批商业领域的服务商、工业领域的服务商，在某个领域的，化工、钢铁、能源，独树一帜的，做大做强，就是具体的产业了。我预言马云做电商未来会做成中国最大的物流开发商，他有客户有资源，还有一些国字号的公司，以及国内大的产业品牌，只要换一牌子就是工业地产开发商了，只不过他们还没有大面积突破这个市场，如果等他们一转身过来，现在很多没有发展起来的产业地产开发商根本一败涂地，没有办法在正面市场上竞争，未来还是要还原到本原，目前十年成长起来就起来了，没有成长起来也就无法成长了。

　　主持人：谢谢大家，我们开了一个工业地产的二级频道，也希望大家提供相关的资料，把工业地产的服务向更多人传递，谢谢大家！