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主题：新浪乐居武汉站2012年地产沙龙系列之“高端小户型异军突起”业内研讨沙龙
时间：2012年10月24日
近几年消费市场日益成熟，基本上已经结束大户时代的盲目消费，进入户型革命时期，多样户型与特色规划将形成创新产品的市场主导。
而房价的飞涨，也让越来越多的人将注意力集中在小户型上，相对能够接受的总价，让更多的人离家又近了一步，与大户型不同，小户型的强劲卖点并不在充足的居住空间，相对高端的价位，也使其有别于普通小户型。
放眼武汉楼市，中小户型楼盘以其总价低、户型结构精巧等等诸多优势逐渐赢得多数市民的追捧。而随着武汉轨道交通的不断完善，其沿线的小户型不再仅仅是一种过渡性住房，而是代表了一种全新的居住方式和良好的投资选择。
小户型从自住向投资的转变，让更多的开发商对该产品的定位更加明确，据了解，无论是从售价、地段、投资环境等因素，普通的小互信无法同小户型媲美，业内人士认为小户型项目建设的初衷是缓解市民住房压力，故早期的小户型很少附带精装装修，居住的结构也较为简约。购房者选择小户型的目的，也无外乎于自住鲜有投资。而高端小户型的出现，也大大解决了这一问题，不仅能够自住，也有巨大的升值空间可谓投资自住两相宜。
主持人：今天很感谢大家，我们第一次在泛海做沙龙活动，这次的主题比较有意思，我们在上半年做了很多相关的主题，有别墅类，有高端市场，也有专门的产业地产，工业地产，但是小户型的产品是第一次。小户型的产品一致认为是一个很有趣的话题，我们看到很多在大量的小户型是有限的，如果是地段不好，但是社区足够大，足够成熟，也有一些大社区中的小户型产品的出现。反过来也有很多朋友在问，小户型是不惜一个万能产品，在什么区域，都可以涌现出来，都可以卖得好，它的目标人群是什么呢？
我们今天带着这个问题，今天有我们的开发商，也有专业的代理机构，也想听一下大家的意见。大家怎么看待小户型的产品，是不是像我们所说的是一种万能的产品，在任何区域、何项目都可以复制？
彭彬彬：小户型不能说是万能产品，还是有它的目标人群，小户型正是因为小，所以在面积段上和户型设计上都有一定的局限性，使用功能和舒适度都有一定的局限，人群上也有一定的限制。地段的问题，房地产的最核心问题还是地段，有些地段适合做小户型，比如城乡接合部，三环线以外的地方，我认为户型过小市场空间会比较小，市场需求会比较小一点，地段也会受到局限，因此从产品本身来说、从地段来说会有局限。
主持人：地段决定了一切。
彭彬彬：房地产最核心的就是地段，其次就是产品本身，房子做出来是给人家使用的，空间面积还是受到局限。
三金华都：我们目前有一种小户型叫十号公馆，是精装的，面积一般在57到91平米，小户型的产品在武汉的房地产市场是一个很重要的组成部分，有着不可取代的优势，总价比较低，功能定位，有自己的优势，有不可取代性。我们十号公馆也是一个小户型，但是它定位在高端小户型，产品优势主要有三个方面，一是区位地段比较好，二环以内，靠近菱角湖。二是产品品质比较好，包括外墙涂料、密码锁、电梯等方面。三是社区配套，三金华都也是一个大社区，小户型和市面上的常规理解的公寓式酒店小户型有区别，它依托了一个大社区的配套，有会所、有园林，从这三方面体现出我们小户型的优势。
主持人：我们前两个项目都是在核心区域以内，现在很多涌现小户型产品可能在二环以外，甚至这种产品底下没有商业体，也没有大户型做配套。这种户型是不是找不到它的目标人群，或者市场上的声音注定弱一些？
明志勇：对小户型还是要有一个界定，到底多大的一个范围称之为小户型？现在说80多平米也是小户型，在香港100个平米就是豪宅了，70、80平米就是很好的房子，一般都是五六十平米，两房就是一些很贵很好的房子了。我个人认为，55平米以下的称之为小户型是一个比较靠谱的数字，界定一个范围，小户型中也应该分两种，一种是豪华小户型，可能这个面积不在我这个面积里，可能有60、65、70平米，有衣帽间，有两个厅，有一间房，有两个阳台，以后小户型也会分化，小户型未来是一个趋势，随着房价的增加，一万两万三万，如果说大家的收入水平没有提高那么快，总价是固定的，这段时间七十万是一个总价的坎，可以把户型做小一点，这是一个市场的趋势。三环以内的小户型有它的做法，可能会做得更精致，精装修，产品做得更好，适合我们投资，大家现在都不愿意跟老人住在一起，分户分得比较厉害，小年轻自己住，做投资用。三环以外的小户型也有两种，周边的工厂有要求，而且只有那个收入，远郊到市区里面来，买不起房，在城乡接合部买房子也有，我个人觉得小户型的使用范围还是很广的，可能在中心城区小户型是一个比较好的产品，我们在后湖也有，我们当时做的是70个平米的两房，卖得非常快，一年卖50000多方，基本上在三环以内，也快到三环了，在后湖那边，金桥大道上面的。未来的小户型应该是一种趋势，但是小户型里面也会分化，会分化成豪华的和不同的适居型的，跟我们以前做的房子是一样的户型。
主持人：我们在很多小户型的开发商也听到过，可能周边有一些企业，有一些私营老板，他们是主要的购买人群，一类是投资，另外一类是解决员工宿舍，都是这种说法。但是我们认为如果从解决员工宿舍来说，我们听的很多了，有没有这种案例？反过来很少有把小户型当成宿舍的，是不是从成本因素考虑，很多可能只是把小户型功能设定了，但是操作上有一定的难度。
明志勇：现在有专门的这种产品，工业地产中配套的，专门定做一个区域，一栋一栋的，还没有做好就已经定了，附近很多工厂，自己做办手续批准很困难，租下来大概12块钱一个平方，根本租不到，我们现在有些就是专门定做的。
主持人：周边大量的这种厂房，企业。我们今天的主要话题是高端小户型，我们一直在想高端小户型的标准如何界定，你不能简单地认为带装修就是高端，这是两个概念，我们有高端的小户型，还有普通的小户型，如何从硬件和功能把这两者做一个区分呢？
彭彬彬：泛海目前即将面世的是泛海国际区悦洋园项目，这是一个中小户型项目，85到100平米。所谓高端的中小户型有几个标准，第一个标准就是产品本身，产品的户型设计上要有居住的舒适度，我们有88平米的户型做了南北通透，在中心地段能够做到这种程度很少的，几乎没有。第二个标准，100平米做成了小商品，两房变三房，有一部分的面积赠送，也是市场上目前的热点，房价很贵，单价很高，赠送一点面积性价比会高一点。第三个特点，我们在产品本身的保值增值上下了不少工夫，我们有一个独一无二特点，所有CBD产品都是石材外立面，所有的花岗岩的外立面，这种工艺只是体现在公共建筑上，百年建筑上才有这种工艺，我们这是普通公共住宅也用了这种工艺，在下雨之后自洁性非常好，不像涂料有年久失修的现象，翻新，裂缝，外立面，石材就不存在这样的问题，外立面材料非常好，历久弥新。在建筑材料上，我们是A级的保温材料，门窗是德国进口的，非常环保的，包括类似小的五金配件，我们会在品质上有所提升，所有都是围绕产品本身。
市中心城区高端项目就不可能做成很好的内部园林景观，我们就需要大社区的配套，大社区配套小组团居住舒适度的概念，组团内要精致，大社区内要配套完善，要有大的配套。我们悦海园项目也是配套了46万方的城市广场，包括了一个五层楼的购物中心，定位在国际时尚一线品牌，有一栋5A级写字楼，目前上面高区是武汉市推荐给每个领事馆的备选单位，中低楼层是我们泛海集团自己持有使用的，另外一栋就是塔楼，超五星级的酒店，喜来登酒店，已经签约了，预计在明年年底开业。整个配套设施衣、食、住、行方面的都已经很完善了。
在大的环境上、交通上的配套，地铁二号线马上要通车，对整个青年路是一个利好，地铁三号线也正在动工，2015年通车。景观绿化方面有两个功能配套，一个是市政的后香湖公园，我们在家里楼顶上就可以直接看到后香湖。另外一个就是泛海自己做的王家墩公园，也泛海国际居住区做一个配套市政公园，也是提升了绿色环保和健康的生活理念。综合起来看，所谓的高端社区既要有内部的小环境，又要有一个完善的大客户，再加上产品本身的品质和户型设计的细节，这样应该就可以满足市区中心城区居民的居住要求。
主持人：我们谈论泛海的小户型，多小才是小户型呢？国家认为90平米以下是小户型，泛海的产品整个面积都比较大，在这个里面一部分称之为高端小户型，跟我们传统意义上认为的小户型有差异，三金华都的小户型比例会高一些，整个户型配比怎么样？
三金华都：就十号公馆来讲还是100平米、90平米以下的，市面上户型很多，但真正高档小户型有稀缺性，包括区位的稀缺性，配套的稀缺性，区域内的产品品质也都是高端小户型的标准。市面上很多小户型大部分都是以酒店式公寓的形式出现，比如说开口都是面向临街的，主干道的，我们的商户们就在小区里面，有别于酒店式公寓，很多酒店式公寓把口开在大街上，把小户型的业主做了一个群体性的分隔，如果商铺开在社区里，小户型的居民也可以享受大配套，园林商铺都是共享的。整个二环之内，小户型产品可能就不多，能在二环之内做小户型的都有一定的稀缺性。产品品质方面，虽然我们也是小户型，但是每个大户型都进行装修设计，升级换代，公共走廊都是酒店式的，电梯间也有装修，产品品质上有一个大的提升。
主持人：我们认为高端小户型依托与高端社区的配套，一个是本身的硬件配套，不管你是精装还是不精装，整个社区大配套全部是可以无分隔的使用。我们谈到门从哪里开，原来我们没有很注意这个问题，因为很多小户型产品设计中基本上随时可以变，要么是酒店式，要么改成公寓，全部做成酒店也可以，一开始我们在项目立项的时候会考虑到如何充分地运用大社区的配套，这也是大社区小户型的优势。我们现在在谈小户型更多的从它的居住性舒适度上考虑，另外我们也不能忽视小户型的投资性，如果从投资产品而言，一般我们联想到投资可能有商铺，有写字楼，这个是投资的主体，小户型可能紧接着，我们跟很多购房人群交流，小户型的投资概念比较模糊，商铺、写字楼是有租金回报率的，小户型很少有租金回报率的说法，我也咨询了一些专业的机构，可能存在一些采样的问题，在全国范围内都没有小户型投资回报率的成熟体系。我们作为开发企业和代理机构，现在越来越多的年轻人考虑投资商铺和写字楼成本太多，可能小户型作为了投资的一个渠道，针对年轻白领投资小户型几位有什么好的建议？
彭彬彬：首先是地段问题，年轻人的生活是丰富多彩的，所以需要最完善的交通体系和生活配套，娱乐休闲，首先是要选择中心地段，中心城区，周边商圈要发达，交通系统发达，出行要方便。其次是居住的环境，环境的安全，物业管理的水平，安保性，年轻人对这个比较重视的，人身安全要求比较高，居住人们的素质，绿色的配套设置，社区的私密性、安全性也是有很高的要求。
谈到投资回报率，房地产本身最主要的功能是居住，舒适度，有些年轻人现在是单身，但是他们的生活方式变化是非常快的，有可能两三年之内组成一个家庭，你现在买的这个房子至少有五年的前瞻性，你的面积要适合既能单身使用，也能够适合刚刚组建家庭的第一阶段、前期阶段的需求，甚至于要考虑到第二个阶段，有了小孩子阶段的使用，这样的产品是最好的，最合适的，对于普通老百姓来说也是最划算的，将来还要有一定的扩展空间，装修的扩建功能。
第三个是考虑保值增值性，年轻人买房子要想投资主要还是考虑保值和增值，他买的产品本身所属的这个小区是否具有增值的潜力，看这个小区所在的地段怎么样，周围的商圈、社会价值、区域经济的发展如何等，因此一定要找一个区域经济发展成熟的地方最好。目前武汉市规划最好的几个区域，一个是光谷区域，高新科技产业园，一个是市中心的王家墩中央商务区，商务区也是代表着武汉的未来，区域发展还是很重要的，它可以保证物业形态随着这个区域的增值一起增值。同时，本身出租方面也要考虑人群，周边谁来租你的房子，如果是租给普通老百姓打工一族的话你的房租肯定不高，单位面积的收益率就会很低，但相反如果你是租给写字楼里面的白领阶层，上市公司的高管，你是贴近商务区周边做出租产业，你的房屋租金回报率会比较高，因为有很多是商务人群，有些是公司的行为，有很多租住的需求，以及装修的要求，租金收益会比其他的地方高一些。我们建议投资的话也要考虑贴着商务人群走，靠近商务人群集中的区域，投资回报率会比较高一些。
主持人：汽车工业园在规划中有这样的产品吗？
明志勇：汽车工业园是综合配套，包括酒店、小户型、跟汽车配套的期房等等，在二期都会建成。现在开发区也有小户型的项目，小户型从投资的角度也存在刚需，最核心的还是效益，有了小孩以后大部分都是围着小孩在转，如果上幼儿园，离武汉太远近就要不方便，上小学、上中学，起码这要八年时间，如果前面买了房子，因为小孩的原因可能都会变，可能自己的房子拿去外面出租了，然后在以小孩为中心的地方去居住，这可能是一个很重要的选择标志。假如你在华师一附近有房子就很容易出租，在水果湖附小、一中、二中旁边都很好，围绕着中学，或者是一些高端的幼儿园、小学、中学，这附近两三公里范围内小户型都是非常稳定的，不像有的写字楼买了以后可能几年都租不出去，你还要给它付房租和物业管理费，这种学区小户型应该是比较稳定的投资产品。
主持人：汽车工业园投资属性比较强，产品线也比较强，有商铺、小户型，如果对于同样一个投资者做选择，你认为他们会选择商铺还是会选择小户型？
明志勇：人群不一样，商铺毕竟价值高一些，小户型便宜一些，如果小户型卖4000块钱平方，20个平方10、20万左右，很便宜，适合年轻人，无所谓，首付10万块钱就可以买套房，他觉得是无所谓的事情。我们本身有固定的客户群，4S店很多员工要租，周边配套的人也要租，而且我们的量也不大，一、两万方，这不是一个很典型的小户型，相当于给社区配套的小户型，跟整个大产业配套。
主持人：三金华都的产品当中自住的多还是投资的多？
三金华都：严格来讲自住的多一些，小户型的投资也有，很多投资的人群属于年龄稍微大一点，养老的需求，年轻人购买大部分还是居住，说是小户型，其实户型也不是很小，使用功能都很到位。小户型最重要的还是区域板块的升值，小户型产品最多的使用者还是年轻人客户群体，你要考虑到这一部分人的生活习惯和产品喜好，小户型必须要考虑到使用者，靠近使用者群体，靠近使用者活动场所，靠近高档写字楼，成熟商圈，年轻人都喜欢城市的流光异彩，喜欢繁华，靠近电影院，新电影上映随时都可以去看，很便利的城市生活很有吸引力。如果是这样的小户型在市场上会受欢迎，就会有市场，投资购买的人群就会多。
主持人：小户型投资会有风险吗？
明志勇：只要是投资都有风险，包括出租，你租不出去肯定还是有风险，特别是装修好的老社区都有折旧，但是我觉得和写字楼商铺比起来风险非常低，应该是最低的，至少还有保值增值的空间。
主持人：小户型的投资出租方面，市中心的项目很有优势，小户型的下面就有很多的商业体，有不同的出租人群，我们也看到武汉市的一些项目，小户型的量太大了，包括沌口开发区，导致整个投资回报率不高，如果50平带装修带家电可以做到4000多块钱，但是沌口区域可能就做到800―1000块钱左右，这跟区域有一定的关系。有可能投资者会反过来说，因为地域不一样，购买的成本也不一样，可能在二环附近买一个小户型所花的成本只有市中心的1/3，我们既然谈到房屋居住的属性，投资的属性，这肯定是不能回避的，投资的属性，如果想放到一个比较高的点，因为现在市场上没有一些硬的指标指导投资回报率如何如何，不像商铺和写字楼有城市有区域有板块，我们单纯看小户型投资。
明志勇：我们最近卖的一些商铺和小户型进行了比较，回报率都差不多，大概4%―5%，不会超过这个数，一套五六十万的小户型，万科的小户型，大概能够租到1700、1800元左右，售价60万，租1800元，大概5%，而且现在商铺也是这个水平，只是说中心地方卖得单价贵一些，商铺返租回来卖回报是另外一回事，那是商户承担了。一般来说三年之内，可能买了十年增值的回报率就又不一样了，三年之内买了当时能够体现的回报率应该不会超过4%到5%的水平，没有租出去就无法谈，只要租出去了基本上就是这个水平，很少有租到10%的。
主持人：我们现阶段在整个项目当中购买的小户型的中年、老年、青年比例是什么样的？
彭彬彬：主要还是看价格，单价高的项目购买的年龄会大一些，但实际上可能不是自己使用，父母一辈买给年轻人的，出资方并不是使用方。市中心的中价位的人群可能就是婚房，年轻人打拼奋斗一族，自己买房子结婚，这样的年轻人比较多一些。更小一点的50、60平米的户型年龄层更年轻一点，刚出道的学生或者参加工作三年以内都买得起，主要是解决漂一族在城市中扎根的问题。还有就是纯投资，看中周边的学区房，或者是一些商务人群，单纯投资，同样的面积价格不同也有不同的人群和市场选择。
主持人：针对大社区的话，在规划设计的时候小户型的比例取决于什么？
彭彬彬：政策是90、70。
主持人：我们刚才谈到了小户型更多的是针对大户型的小户型，而不是我们认为的30、50平米的小户型，这两年武汉市场的小户型产品并不算少，我们感觉这两年变化比较大，高端的住宅变化比较大，小户型的变化好像跟其他产品类别比起来变化不是很大，这是什么原因呢？
彭彬彬：本身的面积受到局限，建设设计师、规划设计师已经有了很大的局限性。其次是受到地段和容积率的限制，既然是选择做小户型，肯定整个小区规模不是很大，在配套上、内部景观上有一定的限制，受到局限。在产品方面，这几年主要的变化是用材方面，建筑材料方面，因为户型已经变不出来了，直接从空间上变化，在建筑用材、建筑材料、建筑工艺性、配套五金件设施、装修的档次品牌等上面做一些改善和改良。
主持人：您的意思是小户型未来的可能就是在硬件上面提升，如果要做得更好的话。
彭彬彬：主要是产品本身硬件上的提升，产品在用材、建筑材料上面的提升，特别是环保节能方面有很大的提升，最近万科专门在建材建筑工法、设计工艺上都在做一些改良突破，像搭积木一样，会有很多半成品直接运到工地去组装，这也是一种发展趋势。
主持人：三金的项目很多消费者提到舒适度的比较强，你们认为小户型未来的发展趋势是什么？除了硬件标准逐步提高，在其他方面还有什么可以挖掘和延展的呢？
三金华都：对于小户型的理解我们是这么看的，怎么去定位是一个小户型呢？我认为50平米以下的，市面上的一房，80平米以下两房，100平米以下三房，基本上是满足小户型的定位。三金十号公馆这个项目除了在硬件条件、环保低碳上做到位，满足科技住宅、未来住宅发展的趋势。三金十号公馆50平米的小户型可以做到两房，80平米的户型可以做到四房三室，有区别与现在市面上的小公寓。除了我们的地段在核心的位置以外，周围所有商圈都是非常成熟的，内部的环境中有一个3000平米的会所，3000平米的大社区，小户型放在这里面，舒适度是非常高的，从各方面满足年轻群体的需求。
主持人：我们小户型的优势是基于整个大社区，包括大堂开门，并不是对外而是对内的，毕竟小户型投资客居多，租住的多，出租率转租率必须高，很多小户型的产品三年以后70%是出租的人群，这就带来感觉的问题，三金和其他的开发商相比有什么差异呢？
三金华都：我们目前的成交客户绝大部分是以自住为主，我们在空间利用上实用功能上做得比较到位，投资客大部分还是以年轻的、高素质的人群为主。可能有转租率的情况，这对管理有一定的影响，但是可以通过租金来限制出租的目标客群。
主持人：我们谈到了分组团管理的问题，比如泛海这种大社区肯定是分组团的，有一个开放的空间，有一个封闭的空间，我们这个小户型的项目在整个大社区里是没有分组团管理的，全部打通了，可能人流就没有区别了。我们说物业形态越多的社区管理起来越复杂，管理成本越高，但是站在舒适度方面考虑是可以全部打开，这可能代表两种开发企业不同的思维模式，一个是尽量用我的大型的配套，这对小户型人群有更大的吸引力。另外一方面是考虑到今后几年主管和综合方面的考虑，至于哪一个更先进，哪一个在未来预计可以占领更多的优势，让我们今天去判断判断不出来，可能三年五年之后会有一个变化。明总做的项目大多是投资性的，你接触的客户大多也是投资型的，我希望您站在投资的角度，小户型基本上分很多种，不是一个大的名词，感觉是一个动词，90平米也是小户型，我们认为小户型就是30多平米、或者是50多平米，一种是大社区里面依托的小户型的产品作为配套，另外更多的是围绕着综合体的项目，我有一些小户型就是给年轻的白领，或者是员工解决过度问题，小户型的种类很多，但是在市场上现在逐步认识到小户型可能是一个投资的亮点。在整个活动的最后，您站在投资专家的角度，也给投资人群提供一到三个建议，如何选择小户型，更看重什么，风险在哪里？
明志勇：投资小户型和商铺、写字楼是一样的，还是要算投资回报率，虽然可能买的便宜但是租得也便宜，商铺买得贵租得也贵。如果给别人包租是另外一回事，如果是自己租，要是租不出去，因为有一个整体氛围的问题，比如说社区里面做商业，租金太高了没有人租，有一个瓶颈。小户型跟整个城市的生活水平有关，原来可以租500元，现在可以租到800元，然后可以到1500元，有一个心理上承受的过程，随着GDP的增长也是一个增长。比如说我们汽车工业园的小户型，周边一间房子可以租到800多块钱，如果自己买就是10多万，如果周边大环境跟上去了价格会更高。投资有两点，一个就是风险，怎么样能够使风险降到最低，不会一空空几年。二是增长的速度很快，刚开始可能租几百块钱，一旦周边成熟起来可能呈现几何倍数增长。南湖以前很便宜的，一间门面租几百块钱一个月，现在几千块钱一个月，呈十倍的增长，一旦大的社区环境成型了以后，实现了当时整个社区的目标以后，整个心态和感觉就改变了，不一样了，如果买了这样地方的投资品是一个比较稳定和可靠的产品，我认为小户型的投资第一就是风险，相对来说会比商铺和住宅小得多，这是毋庸置疑的，我还很少见到三环以内的房子租不出去的，只是说租得价格高低而已，愿不愿意租而已。但是商铺就有这种情况，可能有五年十年租不出去的，二楼、三楼、四楼或者是一个死角地方，几年都租不出去，还有背街的门面几年就是租不出去。
主持人：今天下午我们围绕着小户型的主题，也请在座的专家给我们的网友提供了一些建设性的意见，我们分析了市场上小户型的大概的种类和形态，另外也对小户型今后的发展各位专家站在各自的角度谈了一下自己的意见，谢谢大家！
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主题一：“高端小户型异军突起” 业内研讨沙龙
