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主题：2013武汉CBD·中部财智精英论坛
时间：2013年3月24日下午
地点：香格里拉酒店二楼宴会厅
主持人：尊敬的各位来宾，女士们先生们大家下午好，很荣幸能够代表主办方感谢各位所有来宾莅临2013武汉CBD 中部财智精英论坛的现场，我是田野，让我们用掌声彼此表示一下问候，欢迎各位。今天我们也是特别荣幸，邀请到了两位重量级的嘉宾为所有关心财经问题，关心未来经济走向的朋友们解疑释惑，分享他们的智慧成果。首先有请武汉中央商务区建设投资股份有限公司副总裁冯松先生为本次论坛致辞。
冯松：尊敬的各位来宾，女士们先生们下午好，今天武汉CBD有幸邀请到了著名的财经评论专家叶檀女士和袁岳先生共同论道两会以后中国经济的发展趋势。借此机会我代表武汉中央商务区建设投资股份有限公司向出席本次活动的各位领导各位嘉宾，新闻界的朋友以及社会各界人士的光临表示诚挚的欢迎。前不久全球最著名的最顶点的管理咨询公司针对世界经济发展的趋势提交过一份预测报告，其中预测武汉将是未来全球经济发展速度最快的城市之一，这份报告也有很多朋友都已经看过。预计到2025年武汉市的GDP将超过2万6千亿，13年之间综合的增长率超过400%，成为中国中部地区的龙头。预测这个排名本身有作为一家企业的自身的观点，但它也客观反映了武汉的发展势头。进一步增强了作为泛海在武汉投资发展的信心，也进一步增强了在座各位嘉宾对武汉投资发展的信心。武汉中央商务区作为武汉市实现跨越式发展的一个重要举措和建设国家中心城市的三大支点之一，在各位的关心和支持下，现在的建设进展进程取得了飞速的进展，大家现在已经可以从青年路项目周边看到这个项目的形象在日趋完善。今年除了我们在开发建设上面要上新的台阶以外，很多建设项目要有一个新的形象出现，举一个例子，武汉中心在今年会达到了地面48层，在结构高度上会成为目前江城的海拔第一高。除了这个以外，今年商务区还将出现两个重大的转变，一个是我们要引进更多更大的品牌企业，龙头企业入驻商务区，去年下半年我们和招商银行联手，使得招商银行武汉分行入驻商务区，今年我们还要引进两家大的商业银行的总部入驻商务区，还有一批金融机构、商业企业和世界500强企业在今年都要入驻商务区。二是商务区今年正式进入到运营期，今年三季度泛海城市广场、泛海SOHO城都将交付使用，从今年开始我们在淮海路沿线进行道路的提升和环境的升级，现在和政府一起就商务区投入使用以后整个市场的环境问题、交通问题、配套问题在积极进行升级换代。因此，今年商务区已经进入到原来大家还在建设商务区，现在商务区已经开始要向社会作出更大的贡献。商务区也将进入到一个全新的发展时期。中央商务区是一个城市的功能平台，能通过武汉市更有效参与区域经济乃至全球经济的竞争。武汉CBD的发展与国家经济城市经济发展的大环境息息相关，中国经济的快速健康发展能够充分带动CBD的发展，我们今天非常荣幸地邀请到了叶檀女士和袁岳现实和大家共同探讨两会以后中国经济走向话题，我们也期待着他们的精彩演讲，最后预祝今天的活动圆满成功，祝大家万事如意。
主持人：在不同岗位上的朋友们看来可能有很多的事情不确定，想找到答案，今天我们眼前并没有比以往的任何时候问题更多或者更少，因为在发展的过程当中问题总是不确定的，不到盖子揭开的时候永远不知道。我们有一个习惯的口头禅说等等看，等什么什么以后再说，比如说在去年的下半年的时候我们会说等到十八大开了已经我们再看看，结果等的十八大以后我们看到很多问题还是不知道，结果我们说等两会以后看了再看，后来我们两会以后说等到总理答记者问的时候再看看，结果等到总理答记者问的时候我们还是不知道。我们掌声欢迎叶檀女士开始她的演讲。
叶檀：谢谢田野，谢谢泛海建设。经常到武汉来，我觉得我们很少有这么一个历史时期，是让我们每天都生活在不同的阶段，我每次到武汉来就觉得是一个新的武汉，每次过来我都在想我们中国事实上是一个有五千年历史的这么一个文明的古国，但是事实上我们有可能前一秒钟的历史都没有，我们把所有的这一切都推倒，我们再建设一个红彤彤的新中国，在这一点上武汉市表现得非常明显，我们还经常说到武汉市长的绰号，大家都知道，满城挖，确实是满城挖，到现在还在挖。这到底是好事还是坏事，这说明在中国在发生一种变化，这变化是前所未有的。中国五千年的文明古国，中国在五千年中大部分的时间是一个农业社会的国家，但是我们现在2011年是一个转折点，我们的51.63%变成了城市人口，也就是说中国正在成为一个城市国家，中国以前是一个农业国家，但是在温家宝的时代尽管无数的人说他做了无数的错事情，没错，但是他做了一件对的事情，就是把农业税减掉，这是中国历史上从来没有过的，我们政府要养活政府，一直靠的是农业税，但是我们现在可以农业税一分也不受，我们把所有的大病保险给农民，是因为中国的工业起来了，中国前所未有处于一个工业化的时代。我们经常说上世纪20、30年代中国的民营经济，工业经济不错，但是那时候虽然有上海，但是上海这座工业的孤岛被农业经济所包围，大家看张爱玲的小说或者是散文的时候，你看的时候就会知道当你看散文的时候，她回到宁波，苏青回宁波，宁波离上海很近，而且宁波是一个商业重镇，但是当时在宁波女性有一个产业，是什么产业呢？生孩子。我们说这是不是生了孩子送人，然后卖点钱？不是的。生了孩子把孩子送到育婴堂，这个妈妈把自己当做产业，去当人家的奶妈。说明当时中国的穷困是超户所有人的想象。今年的房地产业从全球来看非常现在非常好，预计今年全球交易量超过1万亿美元，大家会觉得这个数据太抽象了，我们在最高的时候2007年金融危机爆发之前，当时最高了我们全球的交易量也只有1.25万亿美元，大家去伦敦，或者是去加州，所到的地方所有的发展房价都在涨，只要是资金和移民进入的地方房价就在涨。你到加州你会发觉很奇怪，你到新城，70%，你会觉得很亲切，你会发觉70%是亚洲人，你根本没有陌生感，你根本不用说英文，你吃一碗面条，我排了差不多半个小时的队，大家会觉得特别好吃所以才排队吗，不对，吃的就是一碗味千拉面，排了半个小时的队。当地的房地产在大扩展，当地商业物业在大大拓展，从去年下半年开始到今年到现在为止，中国房地产的价格尤其是一线城市，北京、广州、上海这些城市房地产的价格已经跟2009年的增速持平了，这是一个很可怕的数字。2009年我们的房价上升了50%，我们现在的房价依然在这么涨，这意味着什么？很多人说泡沫要崩了，不知道，但是房价依然在涨。我是从贵州一个苗族自治州过来的，我到了那之后我发觉苗族自治州没有看到一点苗人的影子，我在那个城市看到的是一个大片的新区，一个小城市里，我没有看到有任何一点影子，你在那个新区里面可以有最好的宾馆，可以吃到任何地方都可以吃到的东西。这说明什么，这说明中国经济在发生什么？
大家知道未来十年是经济李克强主阵的时代，那么他会给我们带来什么呢？他说的最多的三个字，他说改革红利。但是事实上他把所有希望寄托在三个字里面，叫城镇化。城镇化就意味着中国城市群的扩展，你肯定觉得我们的CPI数据不准，GDP数据不准，CPI被低估了，GDP被高估了，新经济学人杂志从07年推出一个新的指数，克强指数。这位新任总理也不相信中国的统计报告，统计数据，那么他看什么数据呢？维基解密里面说李克强总理在跟海外朋友交流的时候他说了，他说我不看这些数据，我不信任这些数据，但是我看3个东西，经济学人就把李克强看的三个东西做了一个指数。第一个他看的是工业用电量。工业用电量占的权重是40%，第二个他看的是我们的长期的信贷，中长期贷款增速，这个占的比例是35%。第三个他看的是我们的铁路货运指标，铁路货运占的权重是25%。45、35、25%这样的格局，我们来看今年一到二月份，尤其是二月份中国的经济在下降，中长期贷款在下降，工业用电量在下降，尤其是铁路的货运量增长是多少？零。这就说明中国的经济好象不好，但是另外一个数据又非常奇怪，我们二月份贸易顺差在上升，我们的汇丰的采购经理人指数在上升，那说明中小企业在扩展。大家到沿海地区去你会发现有一些核心的企业的能接到订单，只是它赚不到钱，订单已经恢复了，为什么克强指数在下降呢？这说明重工业，尤其是央企情况不好。比如是钢铁，现在有哪个敢给钢铁企业贷款呢？比如说电解铝，但是我看到贵州、甘肃所有的地方都在上马电解铝项目，为什么呢？是因为那个地方有煤矿，坑口煤就可以发电，成本就非常低，这些地方还在恶性竞争。中国企业的生存哲学就是走别人的路让别人死去吧。在这些行业我们都能看到，比如说中国远洋，这个是中国上市公司里面最悲摧的一家公司，到现在为止还在巨额亏损的过程中，那说明我们整个工业体系，重工业这一块完全彻底的过剩，但是中小企业的订单在上升。我们来看，如果是说资金和人流进入的地方房价能上升的话，那么我们来看全球什么地方房价在上升？大家请记住一点，资金和人流是最重要的，只要资金和人流在不断进入，那个地方的市场价格就能够起来。我们来看看，跟着中国移民的脚步走，中国移民的脚步第一是北美、加拿大、温哥华、多伦多，美国的东海岸纽约附近，第三美国的西海岸加利福尼亚，哪些地方都是房价大涨的地方。大洋洲、悉尼这些地方的房价都在上涨，整个欧洲，最近塞浦路斯闹得一塌糊涂，黄金在上升，为什么塞浦路斯，南欧一塌糊涂，但是以前房价下跌最厉害的地方，或者是一直非常平稳的地方房价在上升呢？比如说中欧，很典型的慕尼黑，汉堡、奥地利，北欧，这些地方房价一直非常稳定，但是从2007年以来房价一直在上升，南欧最糟糕房价一直很高，中投公司在这个地方投资，中投公司有两个生意赚了大钱，第一个生意是买了两房债券，我们当时觉得两房债券要完蛋了，但是中投公司赚钱了。第二个赚钱的是伦敦买了大量的商业物业，伦敦的房价在大涨特涨，有三类推高了伦敦的房价，比如是中东的富豪，莫斯科的富豪，给普京赶得无路可走了跑到伦敦去了，比如说香港的富豪，因为历史上的亲缘关系现在觉得受了委屈，投奔亲爹去了。包括北欧、丹麦、瑞典房价都在上升，这些地方很典型的是资金和人口大量进入的地方，大量导入的地方，十年之后预计丹麦的人口会增加一倍，这些人口都是从南欧来的，当南欧那边一塌糊涂，跟中国一样，到处逃税，腐败很严重，债务危机崩盘的时候，我们发觉南欧的富豪们牵着牛羊、带着妹妹，捧着金银器到了北欧，北欧的房价大幅度上升。在全球最大的十个CBD中，八个在中国，一线城市根本不用说，1.5线城市怎么样？1.5线城市最近商业大规模渗透的地方。
在城镇化过程当中，这个是中国中长期高速铁路网，中国要城镇化，我们来看城镇化里面包括什么东西。第一，轨道交通。轨道交通经过几乎所有的省会城市，除了西部两个省会城市，然后轨道交通经过500万座左右的大城市，地下轨道交通，地下轨道交通最典型的就是，我们以前觉得是小城市，旦夕人口已经增长到648万，比如说苏南的无锡和常州这些城市，这些城市在上升，我们近两年转移支付项目最大的项目，包括全球最大的企业，代工企业在往哪儿走？以前在珠三角，现在在往这里走很典型的，像富士康，河南有基地，富士康的机器人的基地是河南的洛阳和山西的晋城，最大的基地是中西部地区。现在很多创业板的公司往哪里走呢？像武汉的高新园区，新三板是很重要的一块，再继续往西走，重庆和成都，成都现在是很多公司二次落脚的地方，税费便宜，政府行政效率特别高，可以在三个月之内把几万个工人全部找齐。我们在看到中国的经济在发生很大很大的变化，一线城市现在处于饱和状态，一线城市如果是东部沿海地区要继续往上走，中国政府需要干什么呢，需要伤筋动骨，需要进行制度性的改革。对于我们的政府来说，制度改革是最痛苦的，尤其是政治体制改革，那简直是不可思议的事情，牵一发动全身。最好的拉动经济的发展办法是在腹地投资，这么宽广的腹地。发改委告诉我们有几个城市群，我介绍几个城市群，第一个是已有的城市群，这个城市群已经非常成熟了，比如说XX，从北京到天津高铁线路居然有两条，同时平行的高铁线路有两条，每半小时一班，同北京到天津，从天津到北京的，不停地开，未来所有这些地方都会连成一块，当然这个地方也有鬼城，比如说营口、鹤壁这些地方都非常危险，但是未来的趋势是非常明显的。第二个城市群，是中国唯一跻身全球前六大城市群的唯一一个城市群，长三角城市群，毫无疑问是全球前六大的，现在已经跻身全球前五大，这个地区的城市群发达到周边小城市的人口苏州1000万，无锡600万，常州460万，事实上都已经是大城市了。接下来就是珠三角城市群，我们看这些城市群里面城市跟农村已经没有什么太大的区别了，你是东莞人，跟是广州人有区别吗？你是东山或者是佛海的跟广州人有区别吗？没有任何区别，只是说你在这些地方如果是户口放开，中国政府真的进行进一步的制度改革的话，这些地方的量是不得了的，非常大的一个量。接下来我说两个我本人特别看好的城市群，第一个就是包括武汉在内的中部城市群，武汉、长沙、南昌，再往北一点点到郑州，这个城市群人口密度特别特别大，而且是中国最大的一块腹地所在，我说的腹地你可以理解为洞天福地，也可以理解为肚子腹部，中国的一块最大的腹地。大家看这个地方，为什么我还比较看好武汉呢？
武汉是九省通衢，以前在长江作为中国主要的货运水道的时候，再加上有殖民历史，我从来都把殖民历史当做商业发达的一个标志，九省通衢的一个地方，它有商业文明的历史。接下来我们会看到武汉这个地方有非常强大的吸附能力，这个吸附能力首先是表现在对于武汉市内的，就像长沙对于湖南人的吸附能力一样，中国人是这样子的，你在外面发了财，如果是县级富豪，必须在县城买个房子，温州人不管是在巴西发的财，还是在澳大利亚发的财都要回到村里去造一栋大房子，笑傲邻居，长沙南昌都有这个效应，南昌的红谷滩的房价近几年已经涨了三四倍了。武汉同样也是如此，武汉对于湖北这个地方，我们经常在说湖北省政府打造湖北的城市圈，把包括十堰、黄石这些小城市全部包括进来。在武汉最典型的两个数字，衡量一个地方到底未来得生存情况怎么样，看两个数字。第一个是人口，第二个是资金。克强指数里面的存款和贷款是特别有用的。我们来看看武汉，2010年11月1日是我们的第六次人口普查，就是那一天，2010年11月1日零点零时，那个时候人口有多少？我们武汉人口十年时间从2000年到2010年武汉的人口增长了多少？增长了294万人口，我所说的都是常住人口。也就是说，在武汉当地住了半年以上的人口，增长了294万人，我们来看看，平均增长了25%左右。到2012年它的常住人口到达多少了呢？1404万人。这个是非常吓人的一个数字，说明最近几年它吸纳的人特别特别多，当然里面有一点，65岁的老年人口也在急剧上升，这说明未来的老年行业特别有希望。这是我们在武汉看到的情况，同样的道理，我们再来看一个城市群。比如说这个城市群，都是沿着长江的，长江上游、中游到下游分别有三大城市群，上游的城市群，一开始肌肉展示的最好的是哪一个地方呢？是重庆。重庆的人口的增速，包括原有的人口基数都非常非常大，可以跟一线城市持平的，但是重庆吃激素过量，我觉得它过HIGH，前两轮，所以现在重庆有点摸不到北了，不知道该怎么办。与此同时我们看看成都的常住人口，到2012年的时候它的常住人口居然可以到达1405万人，十年的时候它的常住人口上升了21.59%，每年的常住人口在以31.5万的速度上升，这些大城市作为区域中心吸附能力是非常非常强的。很多人会说这是不是意味着周边小城市有指望呢？别做梦了，没戏。中国的大城市像一个巨大的黑洞，把这些资源全都吸收到这些黑洞里面了。我们知道在辽东半岛上有两大城市，第一个沈阳，第二个大连，这两大城市，只要是辽宁的有钱人都在那个地方买房子，叫做铁岭，现在大家都知道这个城市，但是有谁愿意专门到铁岭去买房子专门去看二人转呢？中国的大城市在大规模建设的时候出现了鬼城的现象，最典型的，比如说从沈阳往大连走一路上都是工业园区，比如说IT产业，尤其是医药产业都集中在高速公路的两边。但是离大连、沈阳稍微远一点的城市大规模建设上去之后，它的招商引资就出现了问题，最典型的就是营口这个城市。这个是我们看到的在中国的城镇化情况，中国的城镇化有几句话，中国的企业是说走别人的路让别人去死吧，中国的城镇化是“走大城市的路，让小城市当鬼去吧”。有一些中小城市，比如说营口、邯郸、鄂尔多斯边上的榆林、安阳、开封，这些城市现在除了负债之外还有什么？比如说像最近争论很激烈的大口，开封市1000个亿要修古城，他一直在做梦，他一直想回到宋朝去，穿越不过去，他应该投资拍个电影穿越到宋朝去。我为什么不说兰州这些城市呢？我看好西安，兰州现在要推掉200座山头，现在市中心的房价居然已经到达了每平方米两万块钱，比武汉还高。那个地方就属于一个透支型的城市，这些中小城市现在日子比较难过，这是我们看到的未来发展的情况。
我们再来看看，这个是交通优势的评价图，我们这里的交通优势不错，交通区位不错，这个是人口聚集度，大家看到深红色的地方，大家再看看这个是开发区的分布图，这个是人均可利用水资源评价图。水现在最重要，中国不是像山东那样打个井往地下灌污水，颠覆我的想象，我以前觉得打井是给人喝的，现在才知道中国的打井产业是往地下灌污水的，到处都是的。这个地方在喝猪肉汤，我们看看武汉，武汉之所以还能够叫板是因为南水北调工程，南水北调工程通过我们这个地方往北京调，第一步就是要净化水源，实在太脏了，这对于我们这里确实是有利的。在这方面我对于武汉的未来前景还是看得比较好。我想说的是，虽然我看得比较好，我想说第二部分，城镇化过程中武汉有红利，而且非常大，但是现在的商业模式在变化，城镇化过程中成都有红利，但是大家想过没有，去年年底成都就推出了30万方，成都商业地产供应量太大，我们看看未来对于武汉来说它要看的我们中国的商业或者是写字楼的变化是什么。北京的甲级写字楼最贵是哪里呢？金融街。最近有一个笑话说五道口已经成为宇宙中心了。五道口是十年前的老工房，老的房子，那个看起来破破烂烂的，就因为它在五道口，是金融圈的中心，就变成宇宙中心了。一个老工房，现在的叫价是每平方米10万块钱。我们来看看，北京的金融街的最贵的，北京现在光荣地超越了上海成为中国商业物业最贵的地方，也是写字楼最贵的地方，每年以两位数的速度往上涨，租金也好，售价也好，每天每平方米300块钱。现在北京旺金、包括CBD价格都非常高。事实上全国各个城市都是如此，现在大家都在做1.5线城市。
未来中国的商业到底会怎么样？有一家企业大家都知道，叫做百思买，百思买退出中国了，万德成也退出中国了，他们为什么退出中国呢？撑不下去了，这么好的物业居然在中国的核心城市撑不下去。很典型有一点，去年一年，包括前年，像李宁、七匹狼这种门店，仅仅一年的时间李宁关了1500家门店，我们到美国去看到的情况非常清楚比如像这种超市连锁店，有一家对冲基金赚了大钱，中上等的有机食品连锁店，在美国到处开连锁店，但是我们发现百思买在他们的本土也差不多要接近完蛋。为什么会出现这样一个情况呢？百思买一开始到中国来，或者是宜家到中国，宜家在美国的生存状况也不好，为什么会出现这样的现象呢？宜家到中国来，当时有一件事情，夏有凉风，东有暖气，是一个体验店，李宁把1500家关掉了以后每个地方还是要保留几家店，要让人家体验穿上之后看一看到底怎么样。宜家也是如此，条件太好了，百思买这个企业条件太好了，你躺在沙发上，他给你倒茶，消费者享受了之后认为不错，要买，我们会发现第一个他先上网看在淘宝是多少钱，看在京东是多少钱，先上网看是多少钱，看了之后决定这个价格是多少。我有一次到苏宁电器去了之后，在两个小时的时间里我只看到了三波客人，一波客人没有买，另外一波是买电视的，我是去买冰箱的，结果我们看了同一型号之后，两波客人都作出了同样的反映，拿出手机，赶快上网看看多少钱。我不知道怎么维护那边的人工的，还有空调，那边的售货员非常非常明白，他一看到你拿出手机来他说你不要看了，我给你报一个最低价，这和网上的价格一般相差不超过十块钱。以前是大规模超市的现在是什么情况，但是并不是所有的连锁超市商业模式都不行的。比如说有机食品超市，有没有人敢在网店上买食物、买猪肉、买三文鱼、买青菜的？基本上没有，我们发现有机食品店，三年的时间在美国全国各地遍地开花，因为它是食品。第二个是化妆品，有一句话说女人和小孩的钱最好骗。在德国市场奶粉的20%莫名其妙消失了，他们预计是中国人在超市买了奶粉带回家了。我们来看看女孩子的化妆品，有哪个女孩子现在敢在网店上买化妆品，最近有一个化妆品官司打得不亦乐乎，叫做聚美优品，这家店该是因为买出来大部分是假的，逼的这些厂商没有办法说没有到这家店开店，比如说300、400块钱的一瓶霜根本看不出真假，这时候你会到专门店去买，或者是百货店，你必须要看到这个东西才决定要买。马云同志说了，他说电商是改变商业生存状态的，和王建民打了一个赌。
未来电商大规模起来，我们会看到商业地产往两个地方流，第一个地方体验店，第二个地方是写字楼。我们已经看到了非常清楚的，第三个是休闲，你到国外一个新城里面，完全是新城的规划，那个地方宠物店，咖啡店完全是新的，年轻人在那里非常非常舒适，这个感觉大家想象一下，想象一下在丽江的感觉你就能够知道了。事实上它只是把一个微型的丽江搬到了新城里面某一个区域。
中国的写字楼实在是涨得太快了，以前是做一线城市的写字楼，最典型的上涨得最快的一个写字楼，现在广州有新地标了，以前都是老地标，五羊城，现在有一个新地标叫小蛮腰，这是广州新的电视台。为什么要拼命开亚运会呢？中国人开运动会是最起劲的，奥运会开不成开亚运会，亚运会开不成开全运会，全运会开不成开大学运动会。开了之后两个地方的房价都变成最高，土地大规模置换出来，一个就是很典型的广州的海星沙，现在成为广州市区最好的一个区域，也是房价上涨得最快的地方，浦发行在那里买3.5万，未来涨到十几万不是不可能。上海开了世博会之后市中心接近黄浦江的地方有很大的一片被空置出来，这个地方未来会成为房价最高的区域之一。写字楼同样也是如此，从去年前年到今年，写字楼租金上涨最快的城市，中国荣列其中，全球写字楼中心，比如说像很典型的亚洲国家，有三个写字楼租金最贵的地方，第一个是东京银座，这是亚洲写字楼最贵的，虽然说日本的房地产泡沫崩的，但是它依然是最贵的地方。第二个是香港中环，第三个是现在的后起之秀，所有人都在那里，富豪都想在那里定居，因为那里歌舞升平，声色犬马，税还很低，如果加入美国籍的话，伴随在绿卡背后的成本太高了，如果要一个美国的绿卡在全球任何地方赚的每一分钱都要给美国政府交税，美国人要找一个最便宜的地方，但是又是最好的地方，比如说这个地方，新加坡，新加坡成为全球的基地，对冲基金也在那里，中东的富豪也在那里，巩俐都移民在那里。最近华尔街日报把新加坡全部拍出来，确实是歌舞升平，可以重现上海20年代的繁华，所有的富豪都聚集在新加坡，难以想象的奢华，两个地方，第一个是迪拜，摩天轮、亚洲之眼都在迪拜。本地人如果不经太太允许不允许进他们的娱乐中心，事实上是一个全球非常大的赌场，他们叫娱乐中心，都在这个地方。现在大概3万家左右的对冲基金集中在两个小岛上，跟中国的富豪一样，公司注册在英属威尔金，或者是开曼群岛上，现在已经成为了典型的生活方式。中国所有的集中全球绝大部分的高层建筑和全球绝大部分大型CBD的70、80%，全部都在中国，中国是一个所有的建筑师都能够在中国找到职业，所有装修人员都能够在中国找到职业，中国可以允许大裤衩，可以允许秋裤，可以允许所有的东西在中国找到试验田。这是一个很不可思议的东西，我们今天是泛海建设，比如说像万达这样的模式，用工业克隆的方式可以在全国各地克隆，在工业化时期我们需要的是一个快速的，比如在武汉做了楚河汉街，在最短的时间里面，大家可以想象它到自己的店里面，到北京去扫货拿到武汉来，可以在最短的时间用工业化的模式进行运作。我们可以想象未来我们到底需要什么东西？
回过头来说，1.5线城市和2线城市继续需要高端写字楼。我们需要工业化的东西，但是差不多应该告一段落了，你带着孩子牵着你的狗高了CBD里面，从早上逛到晚上，晚上心满意足地出来，这样的地方不需要太多，一个核心的区域有一两个足够了，其次，我们需要休闲的地方，文化活动的场所，所有的这些会构成中国未来的一个商业生态。我一直在想，有一次到云南，云南是非常有特点的地方，旅游地产非常发达，虽然现在旅游地产也被搞烂掉了，大家知道云南是有特产的，三大特产，第一个是中药，比如像很多人囤积的三七这两年赚大钱了。第二个是喝的，云南的红酒，是传教士带过来的，是比较有名的。第三个是云南的咖啡，在北纬里面。我一直在想，到了丽江之后，当地的政府告诉我说我们要引进一个品牌，我说你要引进什么品牌他说我要引进星巴克，我在想你这里有那么好的东西，他居然要引进在北京上海随便任何地方都能喝到的东西，他不知道他的慢生活，他的特色生活才是他真正的特点。你到丽江去之后，我一直在说现在是一个快生活时代，工业的地产，旅游地产都是快生活时代的标志，像万达就是快生活时代的标志，快生活时代的标志就是消除个性，然后我们在这里得到一个东西，得到一个快节奏的东西，但是如果说你到丽江去，你需要的是什么，如果你到西双版纳去需要的是什么？我觉得很可惜，现在云南的咖啡都是在为雀巢公司做配料，成为速溶咖啡的一种，所有的咖啡变成速溶咖啡就完蛋了，真正的喝咖啡的人是不会喝速溶咖啡的，咖啡就是在于打磨和冲泡的两个时间的香味，变成速溶咖啡之后所有的变成工业品，附加值一定低，这是毫无疑问的。
从一线城市的写字楼到1.5线城市的写字楼，这里有很多数据，比如说我们的租售比的回报，写字楼的回报，我们看到写字楼的租金，像广州的西塔小蛮腰附近已经到了每月每平米300多块钱了，还在继续上升过程中，这些数据大家可以查到。从商业物业到写字楼物业是出现了一个未来写字楼市场的大分化，比如说很典型的SOHO中国现在自持商业物业的比例增加了，很多人是说因为煤老板不买他们的房子了，他们只能自持，自持说明商业生态链条的变化。另外一个方面我们也看到九龙仓，大规模抛售在一线城市的商业物业，现在大规模开拓1.5线城市的商业物业，所谓1.5线就是人口在1千万以上的省会城市，在大规模开拓这样的商业物业。
既然商业物业在上升，既然我们的城镇化在这里拓展，最后商业物业分成两类，我们要看城镇化，我们要看这个看那个，最后要告诉大家的是，看货币。比如说你要买一个商铺，商铺买了你也不想做生意，就是想转手的，跟炒作住宅地产是一样的，看房地产，就看央行，只要央行在不断发货币，只要中国的通胀在上升你就买，毫无疑问，因为它是一个通胀的表现，你能不能买，为什么前十年所有人闭着眼睛买房子都能赚钱，因为所有人都是这只会飞的猪，当央行货币台风来的时候所有的产品价格都在上升，买玉器、黄金、房地产，所有的，除了股票风险最大，其他的所有都在上升。如果你是要做商业，我告诉你，看租金回报率。如果租金回报率在5%和6%之间，跟我们的持平，跟我们银行里的理财产品持平就可以考虑，如果是7%、8%已经相当高了，如果是10%你的额角碰到天花板，在中国基本上很少有这样的物业可以租金回报率达到10%以上。未来如果大家只是做投资看城镇化，看人口，看资金，最后请看央行。
袁岳：我今天要跟大家讲的是从服务业的角度分享我们在武汉这样一个地方，在湖北这样一个地方，或者是在武汉CBD的角度来说，我们看看可能会有的一些新的机会和发展的契机。说到服务，昨天晚上我在华中科技大学给省发改委的服务业企业家训练班讲的也是服务业的发展，我在那边一开始就问大家一个问题，服务到底是什么？别看很多人干服务业很长时间，你到底能回答清楚服务业或者是服务本身到底是什么？我不知道在座的各位能回答出来服务业是什么东西吗？服务的本质是连接。
如果现在我们前面有一瓶水，你把水从那个地方拿到这个来，你这个行为就是属于服务的行为，如果有些服务员专门负责给大家端水、端茶，吃饭的时候给大家端饭，这个人就是服务员。服务者所担任最重要的行为功能就是连接。现在社会发展一个很重要的特点是人们要得到各种各样的东西，包括要得到人，你会用更多的渠道，更多的角度，更多的方法跟人们连接，你更容易得到这些，从得到信息，到知道品种类型，进行选择，最后用到手上，跟以往相比，它的方便程度大大提高了。城市跟服务业是什么关系？超市只会建在城市，超市很少建在农村。为什么？是因为人们的密集度不够，如果你在农村建超市的话，单位平米的坪效就会低很多，在单位时间内和单位面积内形成的交易总量和频率都会非常低，所以在那个地方是不划算的。因此，无论是超市，到百货商店，到购物中心一定会集中在城市的形态中间。一个超级城市和传统的商贸服务，有农贸市场，有小商品市场，百货商场不一样的是商务服务行业的发展。你做一个国际外贸，或者是做国际金融交易，你的交往半径可以跨越武汉，你的生意可以做到上海、欧洲、东京，可以做到全世界。在亚洲虽然新加坡不产石油，但是亚洲的石油价格是由新加坡能源交易市场确定的，所以亚洲的石油价格是新加坡价格。为什么？是因为新加坡在那个节点上在能源上是最早建立能源交易市场的，它就不只是在靠山吃山，靠水吃水，在本地的生意的基础上来做的，这就叫做商务服务行业，通常商务服务行业就比一般的上服务行业大大超出了服务于本地的居民，服务于本地的消费者的生意。我们看一个城市的写字楼，同样都是写字楼，如果我们都建一个30层的写字楼，放在香港、放在上海、放在武汉、放在天门，或者放在荆州，这里面的服务性质是不一样，前提是只要进写字楼必然是服务业，但是放在不同地方的写字楼功用是完全不同的。在香港一个正常30层的写字楼里面做的生意基本上不是香港的，可能是做中国和其他国家外贸生意的，可能是一个国际期货公司，可能是国际金融延伸品交易公司，可能是从事设计公司，或者是从事IPO的投资律师事务所，基本上和本地的生意没有什么关系，以全球商业交易为核心的，如果是在上海，有1/3可能跟做国际生意相关的，有2/3做跟中国有关系的生意，也许只有10%不到是做当地生意的。如果是30层的大楼是50%是做中国生意的，5/6是做湖北武汉的，有时候是商住两用型，也可以当做住宅用，也可以顺便开一个公司。如果在天门那个地方有30层的话基本上是一个公寓楼，以本地居住为主，顺便开着几个公司在那边兼营一点生意。
在建筑意义上同样体量的一个楼，但是里面的生意是完全不同的，生意的不同导致出租价格完全不同，香港写字楼的价格和上海的写字楼相比大概贵50%—80%，上海的写字楼比我们这里贵两倍到三倍，我们这里比天门贵两倍到三倍。我们这个地方的生意的辐射范围的远近跟我们这个地方的写字楼中间的租金价格是密切联系在一起的，或者是跟它的商务价格是密切联系在一起的。你今天做的是什么性质的服务行业就会导致最后实现生意的价值不一样。我们虽然说的是CBD，虽然我们看的是一个城市本身的发展，但是最后归结为一个城市服务业发展的水平。写字楼是一个物理意义上的条件，但是我们今天讲的服务业是指这个地方产业内容中的条件，产业内容中的条件决定了你的租金价格，决定了写字楼价格，决定了未来租金价格和写字楼价格上升的程度和速度。从某种程度上来说，武汉这样一个地区或者是湖北这样一个地区，服务业在以往有一定的优势，尤其是站在湖北人或武汉人的角度来说做服务业有一定的优势。中国改革开放中第一波做服务业中湖北人占据非常重要的位置，你知道中国服务业中间真正改革开放最早开始在民间创业中做的湖北人比较多，比如像泰康人寿的陈先生，是泰康保险的创始人，是中国最早的拍卖公司嘉德拍卖的创始人，也是中国最早的快递公司宅急送的创始人。
今天探讨服务业发展的时候我们密切联系在座的各位，在武汉湖北的服务业发展，反思我们可能有的机会，以及我们可能在新的条件下超越现有水平的产业调整，产业创新的机会，因为你的服务含量越高，你买写字楼的必要性越高，你用写字楼的必要性越高，你用好的写字楼的必要性越高，所以服务业和写字楼之间的关系是最紧密的。这是我们对于中国22个服务行业做的测评，这显示中国的服务行业基本上处于不合格的水平，最好的服务行业是银行，得分是59.7分，不到60分，如果你们的孩子考59.7分你一定会很失望，甚至有一些家里会打小孩子的屁股，最好的行业得59.7分，最差的得23分，大部分的得分都是平均分数45.7分，意味着中国的整个服务行业基本上是不及格的，这是中国的水平。当然服务行业做得最好的，比如说广州、上海、南京，做得比较差的通常分布在西部，尤其是西北部，东北部一些地方，通常沿着长江的服务水平属于中等偏上的，以武汉这样的城市平均服务业分数是50分左右，不算太差，但是比较差。50分左右是什么概念呢？美国服务业的顾客满意度平均分数是81分，那意味着我们跟它的程度是相差35分，这35分差是非常重要的，一个服务行业只有过了80分才会有口碑，一个45分的服务业的国家是没有口碑的，但是大家说网上有很好的口碑，微博里面也有，但是主要是骂娘的，这是基本的情况，因为45分的行业只配骂娘。对于公共服务行业的评论主要是来自于五毛党，表扬一个发五毛钱，还有一种人专门负责说假的好话的公司，这种服务员叫做水军，是专门灌水的，没有口碑但是给你做一堆口碑出来，这就是我们国家服务业的状况，基本上是没有口碑的国家，基本上是山寨假口碑的国家。为什么没有好的口碑？是因为我们的服务不能够达到消费者所期待的服务价值。对于今天的服务行业来说，在这个里面如果你得到很高的分数，如果做到红色的服务就是初级服务满分是45分，做到中级服务是75分，只有做到高级服务的基础部分才会过80分。什么情况是初级服务呢？就是你的服务有很多人知道叫做认知，知道以后很容易得到，得到以后很容易用，便用，出现问题以后快速解决，叫做快速。如果能够达到四个程度，做得不错的公司就是初级服务基本合格的公司，得45分的行业意味着中国是一个初级服务业而不是中级服务业。你要尊重消费者的感觉，要让消费者感到舒服，消费者期待的方法去服务，我们不能得罪消费者，我坐了很多飞机，如果是航班延误或者是我满意的时候，东方航空会说有本事你别做我们的公司，我说像你这种公司应该关门，但是他说你想它关我也想它关门。当他说完这句话的时候你会觉得没有办法，这就叫做对顾客的不尊重。这种尊重让你在使用的时候感到你的期望得到满足，即使不能满足的时候也很礼貌地对待你，这叫尊重的方式。一致也是非常重要的，换一个人服务也一样好，换一个领导服务也一样好，在不同店服务也一样好，如果大家这两个分数有希望得到75分。最的好服务是什么呢？你当然只承诺答应了这些服务，能做到当然算物有所值的，就像我们在这个宾馆里面，香格里拉我一共住过12次，质量是往下的，以前我穿的浴袍看起来就像是旧的，但是香格里拉装修过了，物理意义上装修过了，但是服务内容上下降了。如果你保持一样的水平叫做一致，保持持续的水平就是一致，往下就不叫做一致的。香格里拉也有给我很好感受的，美国芝加哥有一家香格里拉的酒店，如果你12点左右去的时候你会想这个时候想吃点东西，第二个是不吃会长胖东西，通常他给你送一盘果盘，这就叫做有默契，有默契就是得到了80分，而且还有惊喜。大家坐飞机的时候，有时候飞机延误了，很多时候派一个美女空姐给大家，结果她说因为今天我们延误大家两个小时，结果说赠送给大家一人一张飞机票，这叫做惊喜吗？他有时候会给你用里程积累，过一段时间送一张里程积累中产生的飞机票。从服务资源的分布来说有先后顺序，先要做好基础，基础做好做好中层的，中层做好做好高层的，如果底下地基没有打好再做上面的会成为烂尾楼，我们每个企业都要思考好这八层级，这些服务行业挺有意思，这些行业中分布的问题集中分布在什么地方呢？很多问题分布在基础服务领域，另外是一致性问题，就算是一个国际性酒店，你在中国都存在一致性的问题。因为你只要一致性问题没有做好就不可能走到80分去，一致性意味着你的分数一定会在50分上下范围中。
如果我们看到一个行业普遍存在着过不去的障碍意味着这个行业的基本模式存在着非常大的问题，将来像武汉这样一个地方，难道是我们有了新的CBD和新的写字楼这个地方的服务水平一定会提升吗？不见得。因为有了写字楼是代表办公条件改善了，但是它不代表服务态度改善了，也不代表一个公司的服务模式改善了，也不代表一个公司本身的服务附加值提升了。如果一个公司的服务附加值没有提升意味着是租不起写字楼的，一个能够租得起写字楼的公司一定是服务模式比较好和服务附加值比较高的，所以才能够租得起写字楼。一个地方写字楼越好意味着这个地方的服务业越发达，才能承受这样的租金和服务条件。当武汉这个地方CBD发展的时候遇到一个尖锐的挑战，大家干的服务业，付得起进这个地方的店租吗？如果各位仅仅看成一个房地产，买下了房子，你的租户会租吗？当然不租也可以，放在那里过几年也涨价了，这也是一种模式。另外一个方面我们真正观察一个地方的写字楼，假如都是空着的，哪有什么生气和城市的光景可言。全球第一代的CBD都具有鬼城的特点，白天有人上班，晚上没有人，如果只是买了写字楼之后等着它升值而不需要去租的，而它白天就是一座鬼城。理想的写字楼是白天和晚上都会很繁荣，新加坡在过去五年中间做了一个很重要的CBD改造，就是在CBD中间嵌入更多的娱乐设施和更多住宅，而且是以娱乐为核心的大楼。你如何使得它晚上保持着，纯粹是金融办公是不足以让一个写字楼保持生机的，这样的思路让我们知道今天我们要发展一个区域的服务业和我们要提升自己的服务业都要有新观念，仅仅旧的观念不足以让我们获得足够的价值。今天的新观念也有一定的基础，中国经济现在发展到一个新的水平，《参考消息》预计中国经济增长率会在2016年超越美国，其中30%的贡献来源于人民币的升值，我们的钱越来越值钱了，我们什么也不干也能超越它。我们的基数大，每年增长7%，美国经济不错，在回暖的时候也保持1.5%的增长，我们这么大的基数，每年保持7%的增长，再加上人民币的升值，有可能最快在2016年超越，在GDP中间成为全球第一个大的国家。当然有很多方面的含义，其中有一个很重要的含义就是中国人总体的购买力发生了很大的变化，尽管有很多人说买不起房子，但是我今天中午的时候回答媒体记者提问的时候说，中国人不是真的买不起房子，如果按照全国城市平均收入水平和买一个房子的中间收入倍数的话，中国差不多是靠15年左右的收入可以买一个小户型的房子。在德国、巴西是15年，其他国家就是14年到18年，我们15年是正常的，并不是跟人家不一样，区别仅仅在于我们要求在27岁的时候就买房子，因为不买房子丈母娘就不同意结婚。德国人在43到46岁的时候买房，在大学毕业之后20年才买房，20年已经超越了倍数所需要的15年，所以买房子没有很大的压力，我们毕业之后用四年的时间买房当然压力很大。无论是公寓还是普通住房的价格，大家等着地价的日子，再过五年中国人必须平均在32到35岁才买得起，再过15年必须在平均40岁的时候买房，那个时候就跟世界水平一样的。等着低价才买房子的好事是不存在的，无论是土地的供量，无论是等着买房人的总数，基本的态势决定了我们只能用越来越迟买房子的方法买房，你这辈子还是有可能买房的，但是你在前半生买房子是基本不大可能的。当人均GDP达到一个很重要的转折点，人均GDP5000美金的时候市场发生很重要的转折，就是人们对服务的要求和讲究提高了，恰恰在中国的社会中，今年2013年是中国人均GDP5000美金，在全世界范围内，5000美金是服务革命发生年，无论是欧洲、美国、日本、韩国、台湾地区人均5000美金的时候服务业发生巨大的改革，我们目前的GDP中服务业的贡献是47%，今年和明年服务业的贡献会超过50%，在未来十年到十五年中中国产生的最伟大的公司，最有影响力的公司，股市上最被看好的公司基本上都是服务业，因为今后再不可能出现著名的制造业品牌，服务将会成为这个国家主导的经济，服务品牌也会成为这个国家主导的品牌。
武汉在30年以前就人均GDP5000美金的水平，武汉已经进入到服务革命的范畴之内，有些城市过了，没有城市没有过，已经过的城市将会成为服务创新的强大城市。过去上海这样一个地方是不被我们看作创业的热土的，创业的热土在浙江在广东，河南可能都比它强，但是唯独在上海服务业创业中上海一枝独秀的，中国上海构成了全国上市公司中70%的总量，北京也是一个很重要的服务业上市公司所在的城市。我们传统的服务业表现水平和发展方式是远远不够的，要突破它只是靠原来的公司尤其是靠国有大型服务业企业，靠他们自己去改造是不太可能的，靠脱颖而出的新兴服务公司。阿里巴巴是一个民营的网络服务公司，而阿里巴巴是第一个营收超过一万亿的公司，我们湖北或者武汉现在也不就差不多这个数量。在我们扶持的创业企业中，奇家三年以前700万的营业额，去年是160个亿，服务业增长模式和发展方式跟我们以前所习惯的今天做了500万，后年保持30%的增长，整个20年做大一个公司，它的爆发式增长的模式是非常不一样的。在今天服务革命已经到了一定的时候会成为创新服务业的聚集区，像武汉这样的地方也会很快成为服务革命很重要的地方。
服务革命中的服务业会长得怎么不一样呢，不要认为是大的服务公司，大的银行，大的写字楼，大的酒店就是现代服务业了，这叫传统服务业的现代化。现代服务业有两个形态，看起来是一个小小的事情，但是专门做，比如把后勤服务专门做了一个专门后勤服务公司，在全球范围内有20家左右这样的公司，专门做杀虫业务的在美国就有四家公司未来有更多的写字楼，购物中心脱颖而出，光这样的公司就可以养四个上市公司，把杀虫这一件事情做到非常精致。酒店中有大量的易耗品，这可以在中国至少养四个上市公司，每天有3000多家星级酒店诞生，仅仅这个领域做后面一个小小的服务就可以养好几个上市公司。这就是专业化，服务本来是一件事，把这件事做成一个行业，做得很细致，做得规模化。过去如果给你做一个易耗品，或者是一个杀虫公司，可能就是一个专门做后勤的公司，但是一个上市杀虫公司需要写字楼的，上市易耗品公司是需要写字楼的，不仅是活有服务含量，而且和资本市场密切联系，它的交往方式和连接方式就已经明显改变了，这时候就需要以CBD为形态的服务形态存在。如果我们做了好的服务卖给谁呢？谁会买我们好的服务？有人经常会到我们武汉居民的病人收入也就是两三千块钱，如果在武汉收入五六千块钱就算待遇不错了，现代服务业有一个基本的特征，最先买的不是普通居民，是买的城市中间的中高阶层，现在的最地下的穷人缩小了，中间的部分增加了，如果现代服务业发展以后最容易获得市场规模的是终端服务，比如说家政，中高端家政最有价值，如果站在政府的角度来说需要普通的养老都有人来做，但是真正能够做出市场规模的是终端家政，中国大部分的服务品牌做到奢侈不可能，但是做到普通老百姓家里，最能够做的是终端服务，中国家庭中的中等消费阶层是我们这个城市中购买的主力，武汉大概一千多万居民，能够购买家政服务占这个城市中间的35%左右，这就是这个城市中的中等和中上消费家庭，大概中国有这样的人1亿人，也是跑到国外香港买东西的主力，能够新马泰游的主力，在去年达到了1000多人人次，这些人到海外寻求服务。
第二个重要的群体就是90后、80后，甚至是00后，武汉有很多普通工人的家庭，你们只能算城市中的中等收入或者是中等偏低收入，你的父母爷爷奶奶只能算低等收入，他们过得很俭朴，一个普通工薪阶层家的孩子生活水平不低，从小被服务的感觉是很强烈的，服务品位是较高的，它的眼光是比较毒的，它的要求比较狠的，当他们成为20多岁、30多岁人的时候它的购买要求会缔造出一个完全新的市场。如果我们在讲幸福卖给谁的时候？幸福重点的是卖给这些城市中高消费家庭和新一代。
如果我们站在法人的角度，我们这个城市中间很多新兴的企业，无论是银行、连锁这些新兴企业发展起来以后我们公司不是所有的事情都由自己来管，作为一个法人要把大量的业务外包出去。过去我们学管理最有一个观念认为做好公司的管理就是要提升管理水平，做好管理，现代公司做好管理最重要的另外一个方面就是要懂得寻找专业的管理公司作为你的外包服务对象。以西门子公司为例，80%以上的部门是外包的，任何一个公司自己到航空公司定飞机票的价钱绝对不如找携程这样的公司帮你定航空公司的票划算，你自己去跟香格里拉签的合同不如找一个旅游公司定的划算，因为是规模采购能力。将来定飞机票、找人、结算、法人、广告，甚至将来更多具体的业务都大量会进行外包，呼叫也会大量进行外包。在现代化的公司中间，在正常情况下70%—80%管理部门是外包的，你什么都管就很难去跟竞争对手竞争，但是如果外包就会有费用支出，会导致你的管理成本上升，但是什么样的法人会外包呢？就是业务附加值比较高的公司会首先采取外包。当一个公司的产业水平提升的时候，同时你会采购大量的B2B服务，B2B服务就是租用写字楼，无论是针对自然人还是法人的，对外服务采购的上升是社会发生变化很重要的因素。今天的80后开始什么活都不干了，将来就是会干一个工作，就是生一个孩子，孩子都不用管的，就是找一个月嫂，到将来送到幼儿园，托儿所都是外包的，你也不会做家务，有些人不会生孩子也可以代孕，奶奶是前功能的，如果我们都是按照奶奶的生活方式这个地方的服务业就崩溃了，恰恰是懒人会导致服务业的大规模发展，管理的管理服务方式会导致B2B的大发展。我们要把服务业专业化发展，我们这个酒店可以做出很多服务，园林专门服务，保洁专门服务易耗品也有专门服务，杀虫也有专门服务，所有这些领域都可以作出若干个上市公司。这是现代服务业第一个层次，但是有的酒店说太烦了，有没有一个公司能够一次性把所有的东西找齐了，你给我提供全案解决，这就叫做聚合性现代服务业公司，通常也叫第四方服务业公司。通常在第三方服务业发展到了7年以后才会诞生，中国现在不是第四方服务的黄金时间，美国是的，美国在上市公司服务的50%都是这样的公司，原因是美国的产业附加值比较高，所以能够承受。服务业已经跳出了认为过去有随便开个店的传统服务业，必须是高支撑的服务业，放眼全球可以看到很多人做的服务业，美国发明了很多服务业公司，只要美国有了我们中国就可以复制一大堆，服务业是一个在高知识和高信息氛围中互相参照的行业，服务业的知识产权保护远远低于技术行业和产品行业的，但FACEBOOK的模式没有知识产权保护的，我们可以学习。先多服务业是有非常重要的压力，一方面你要把你的模式做成普通人一看就明白，只要普通人看明白竞争者就一定看得明白，只要你把服务业看明白了就可以学习，后面的人就很快超过了前面的人，前面的人不想人别人超过，你一定要做研发创新设计，创新周期一定要比技术还要快，很多人认为创新就是科技创新，服务创新才是真正的创新，因为它的周期是如此之短。你要养着一大堆人整天给你搞创新，这些人不是天天搞焊工，制造业的优势不能导致你具有这种能力，这些人必须在很好的环境中，很好的状况下，除了在写字楼还要经常旅行，因为人们发现创新往往需要一个很重要的地方，第一是在洗澡的时候，第二个是在海边睡觉的时候，第三个是在偏远的地区，特别是异域文化中休闲的时候，第四个是负氧离子明显超过平常好几倍的时候，就会导致创新，你要想一个真正具有创新能力的白领不仅要在写字楼中工作，还要让他经常旅行，在很好的地方休闲才可以创新出来，他创新出来的东西有很好的附加值，所以才能支付现在的办公室租金，然后形成循环。
很多人经常问我，我是92年下海的，我在92派里面是小字辈，像陈东升这样的人属于大哥，他们说你那个时候下海就可以随便做一个鼻祖？我是民意调查的鼻祖，在民意调查专业咨询中是第一，很多年轻人说我们没有那么多机会了，现在要开场一个东西很难？不是的，现在的机会是精细化的，那个时候五星级的宾馆都没有几个，整个北京五星级的宾馆只有五六个，长城、昆仑，原来的北京饭店，国贸，国际饭店，今天北京有五六十个五星级宾馆。那时候民营造一个五星级宾馆就成了民营五星级宾馆的鼻祖，那个时候不是搞一个杀虫行业就可以上市，也不可以拿到风投，但是你今天干细分的东西可以拿钱，而且可能上市，比我们干很长时间苦命的活挣钱还要快。我们干的行业其实太传统了，我们挣钱不如我们的小师弟，易车网创业六年就上市了，我们干了20年还没有上市。你说机会多还是少呢？过去35年中60后、50后通通加起来干了400万个个体户，如果我们把阿里巴巴，京东、红孩子这些网上创业平台放在一起创导了5800万个网店，80后和90后占了其中的89%，大家干个体户的能力比我们强。今天在服务行业中有一个非常重要的机会是精细化，别看大行业，要往小行业去看到，以家政为例，家政怎么可能到写字楼租房呢，如果家政是一个上市公司，在上海最近有一个小伙子做了一个赢家政，所有人找家政可以到网上去找，建立这么一个平台，就要在写字楼中办公了，因为人家拿了4500万人民币的投资。用新的形式从事这样的服务，家政在今天的条件下正在变得更加精细化，今天改变了，现在月嫂伺候孕妇和管孩子是一个专门的活，而且那是带有幼教性质的，过去伺候老人是家政中的一个兼活，现在护老是一个细分行业，每个东西都可以产生非常细分的专业，每一个细分的专业只要做得够专业化，就可以产生细分，产生细分就可以产生投资，有了投资就可以做写字楼，每一个服务业都跟新的形态产生联系。
服务业未来发展的九个核心趋势，东湖干高新技术的，将来真正的服务业不是干技术本身，是技术运用到某一个领域叫做技术服务，技术服务更具有回收和产生回报的能力。未来干制造干不过终端，是终端决定制造的未来，而不是制造决定终端的未来，谁只干制造而不干终端你会发现你只是在价值链中相对被动的组成部分。干文创只是个体户，干产业尤其是娱乐产业还是真正核心竞争力，将来购物中心中需要很多很多娱乐项目。如果你们到美国、新加坡、印度尼西亚就是娱乐所占的比重多，不只是吃东西看电影，还有更多的娱乐项目。服务业中要有更多新的设计来改善服务，日本现在有很多新的品牌都是在那个时候产生的，在那时候日本拥有了很多带有日本特色的东西，日本的东西比较嫩，欧洲的东西比较老气，45岁的中国男人不爱穿欧洲名牌，30岁的中国女性也不爱穿欧洲名牌的，因为欧洲名牌太老气了，这就决定了像爱马仕这样的品牌中国卖得好，但是没有人穿，你是50岁起来就像是50岁，杰尼亚现在在中国卖得好，在欧洲算1.5线的品牌在中国就可以卖得好，中国人就喜欢穿这种东西。因为服务有一种不易保护容易被模仿的特点，所以服务需要不断的开发，需要不但开发精细的空间，要珍惜在B2B领域中发展的新机会，也包括新的孵化模式。很多人认为孵化一定要干一个孵化器的项目，像东湖这样，其实将来写字楼本身就是孵化器，很多人觉得只要把租金租给另外一个人，武汉这个地方没有足够先进的服务业，将来有一个人要租你的空间，如果他付不出足够的租金的话，你不要租金，但是可以转变成为股金，一年本来要交20万的租金，但是交不钱，就可以入股，就可以占30%，你炒股肯定炒不到60万，一个写字楼可以成为股金的，我们可以用完全新的思路和模式发展服务形态。
我用最后一副图画做结束，无论是做服务的，或者是将来要做服务业的，或者你去思考，把自己的业务更加服务化的，比如做商品、产品或者是技术的要更加服务化做你的工作，八个服务层级再展现一遍，把你的公司各种各样的做法对照这八个层级分别纳入到不同的层面中，你问你的消费者和员工就可以发现得分的高低，这个如同你的体检表，可以体检出你的服务水平高低。中国服务行业整体只有45.7分，大部分公司在中间往下的，这是我们对其中做的电子商务公司的测试，平均分数在接近80分的水平，说明这个公司在中国是属于非常高水平的公司。在接近80分的水平上，我们也可以看到有些成分做得好，有些成分做得不够，同样你的公司也可以做同样的测试，针对你的消费者和自己的服务人员，其中一个柱子代表服务人员的感受，一个代表顾客的感受，同样对自己测试，看看在哪个领域中做不得不够。在正常情况下如果一个公司做到T字型就可以了，上面做到4到5分，底下做到8分，这就是一个非常优秀的公司，绝大部分的公司很有可能就像这种公司，中间的认知部分很差，人家都不知道这个东西顾客的总量就会有问题，这个公司总体做得不错，但是方便部分存在问题，会制约消费者在购买东西的积极性。这个公司是一个比较健康的公司，但是尊重部分会存在着缺陷。每一个公司都可以通过对顾客和服务人员的监测不断改进服务。
过去我们讲到服务、消费者和顾客感受的时候我们只注重了顾客这一方面，如果我们今天的年轻人不好好给你干活的话，你想实现高顾客的满意度是不可能的，今天是80后、90后帮你干活的，他本来是被服务的一代，过去的CBD注重里雇主，注重了老板，注重了决策者，但是很少注意在一个CBD中白领的生活，在一个CBD中这些人愿意不愿意在这里上班，上班是不是具有幸福度和快乐度。新一代的CBD要充分考虑白领，做服务的工作人员的需要。站在一个公司的角度你既要测顾客的满意度也要测服务人员的满意度，只有服务人员满意了顾客服务才能实现，站在CBD的角度，既要成为雇主，成为业主，成为租这个地方的服务业公司的老板们愿意来的地方，非常重要的是服务业的从业者很愿意来的一个地方，这就是老一代的CBD，包括像陆家嘴这样的CBD，中间就是纯大楼组成的，没有很多人文空间，没有娱乐空间，没有年轻人喜欢的因素构成的CBD，新一代的CBD应该让白领快乐放松有娱乐机会。有些东西可能是原来的开发商考虑的，或者有些没有考虑到，作为一个进入到CBD中，将来要利用好这个空间，发展自己生意，发展自己的产业，可能买一个房子，或者是租出去空间，还有很重要的是利用CBD这样空间的时候可以考虑哪些空间的使用可以用更加创意的发展。武汉是一个成长中的新兴商务城市，在未来中国这个周期中，进入服务革命的周期，经济本身会发生非常大的改变，在这样的改变中间，以商务服务、商业服务、创新服务业和新兴服务业为集中地的CBD代表着新一代经济中间最具有成长性的部分，像湖北这样带有一定农业的省份，将来可能最棒的是农产品交易中心，可能是农产品期货交易或者是现货交易中心，当变成这样的服务形态的时候，这个交易中心就需要一栋楼，这样的交易中心不只是湖北，可能在中部地区成为一个重要的具有商业价值的交易机制。在创新服务业发展的时候有非常多的想象空间，而且这些公司是会远远超过武汉，远远超过湖北，我们要把CBD的发展看作新服务经济形态的一个孵化器，一个加速器，一个推进器。谢谢大家。
主持人：在今天的活动现场有个好消息要公布给大家。今天是泛海国际SOHO城写字楼新品【中心2号】正式启动认筹的日子，认筹即可享受开盘折扣基础上，额外1%的优惠，并且享有开盘优先选房的权利，所以非常难得，也是抢驻CBD，赢得资产升值的绝佳良机！同时，泛海城市广场三期商业街，喜来登酒店旁，仅16席200-300平米双层一线街铺，也已开始认筹。
互动环节：
主持人：关于20%房产税的问题两位是怎么看待和认识的？
叶檀：效果已经很明显了，就是房价已经大涨特涨，现在的靴子还没有落地大家已经这么恐慌了，一旦靴子落地的话大家会不会继续恐慌，死猪会不怕开水烫了。如果是牛市的时候，大家觉得房价还要涨，20%的房产税对有房子的人来说不是问题，所有的税费全都转嫁掉，住建部副部长说了绝对不允许转嫁房产税，结果被大家嘲笑了一把。如果到熊市的话，如果大家预计房价要往下跌，这个房产税只能由拥有房子的人自己承担，最近的房地产市场尤其是对于刚性需求来说是一个大量的释放期。
袁岳：我们推出的任何一轮调控措施，包括这20%的税，在短期都要减少交易量的效果，虽然转嫁了，但是转嫁也有消化的过程，利马把房价涨了20%，然后卖出去，其他的买主也没有信心接盘，任何调控措施短期都会抑制交易量的，20%的措施也不例外。从后期效应来看，转移支付的影响非常大，原因就在于我们这个市场从中长线角度来看，提供市场自由交易商品房部分中的总量还是有限的，像现在我们开工新建设的面积中基本上重点保障的是公租房，对于商品房中间新开工的，各个地方有一些，跟前几年的规模和水平完全不可以同日而语，只有一种情况，你保有这个二手房，但是二手房当初的建设质量太烂了，你又想留在手上一段时间，留得时间越长越不值钱，大部分情况下，因为房源有限，所以到最后真的要出手的时候就加一个价。大家觉得等着你出一个调控措施应该会掉价，应该会降价，结果等了一两年之后发现不降价，那还是要必须买，一控就平，一放就买。
叶檀：我补充第一个问题，如果是真的靴子落地成交量是会下降的，但是问题是说了这个趋势之后靴子一直不落地，我认为给总理出主意的人一定是披着马甲的开发商，很明显的，因为靴子不落地，就赶在靴子落地之间赶快加价。
袁岳：同时促进了二手房和新房。
叶檀：关于房产税，从我了解的情况来看，我到各个地方去，跑的地方也够多了，我就不相信有一个地方政府真心想把房价压下来，没有一个。从这个小县城到大城市，不可能的，除非如果有一天一阁大城市的地方官说要拼命房价了，请注意，他想升官，他不是真的想压房价。房产税也是如此，我们没有一个地方政府真的想推出房产税，如果说住建部要推房产税的话，它会硬压，有些地方会有试点，试点的结果就是像重庆一样，把房产税阉割掉，把一个大老虎阉割成一个小绵羊，然后大家就抱在怀里使劲地哄它，对大家还是没有什么影响。我不知道新的总理上台房产税有甚么影响，要说地方政府真心地推房产税，别做梦了，你要相信所有的地方政府都缺钱，都希望靠土地来买钱。
袁岳：第一我是非常支持房产税的，第二我认为房产税可以推，我们国家只要看情况的事就不好办，一刀切就好办房产税搞成全国性的，从上都下都要办，房产税是具有合理性的，应该从持有环节征税，前提应该是把其他的东西理清楚，别交易环节也收税，还收一大堆乱七八糟的费用，再有房产税，那税就太多了。过去政府好像觉得收税就是一种权力，是因为你有花消才收税，而不是为了征税才税，我们应该考虑收支应该基本平衡才收税，如果要搞房产税的话应该让人大来干这个事，别国务院又通过一个房产税征收条例就把这个事给办了。房子的事是具有全民敏感性的，全国人民代表大会不去干，我特别喜欢把房产税作为新政之下规范税收的一个典范，既可以达到税收的目的，又可以达到税收合理的目的，达到税收透明的目的，还可以达到税收合法的目的。
叶檀：从本心来说我特别赞同袁老师，我原来十几年前也是这样一个理想主义者，后来就破灭了。我一直是支持房产税的，我现在照样支持，你刚才说房产税能不能统一征收？我告诉你，基本上全政府反对。我看到的情况就是这样子，房产税能不能让人大来通过征收？我们打一个很糙的比方，大家也就这么一听，人大如果是说大老婆的话，大老婆的权力已经让渡给了小妾，小妾现在权力很大，而且大老婆心甘情愿，愿意把所有的权力任务都让渡给它，你还有什么说的，你真是吃饱了撑着给大老婆撑腰。
提问：现在不少国内的企业做外币借款，而且是中长期的外币借款，在一年到三年内你们对人民币汇率走势怎么判断？
叶檀：从现在来看，一到三年之内借外币还是合适的，第一它的利率比较低，第二人民币在升值，未来十年是一个人民币国际化的阶段，其实把周小川先生留任主要是保持连续性，到2020年左右中国人民币会国际化，汇率放开，在这之前为了保证人民币的信用，再加上外部的压力，人民币是稳中有升的行情，甚至速度比较慢，但是它依然会升，来保持我们大国情调。
提问：请教叶老师，我们知道王老吉把一个饮料变成一个茶，投资了5个亿，但是获取了80个亿，我有一个朋友做矿泉水饮料，现在已经做不下去了，他怎么把模式重新创新一下，能够获取利润？
袁岳：王老吉挣钱的关键不是因为王老吉自己创新，是原来一个国有企业把王老吉出租了，出租给了加多宝，就把这个品牌用起来了，如果没有加多宝的话，王老吉现在还是在仓库里待着，全国中华老字号待在仓库里的至少90%以上，正因为在民营机制里面才焕发了活力，政府就认同了它，我个人认为加多宝依然会超越王老吉，这是机制决定的。中华老字号95%左右是国有持有的，少数交给了民营，像上海的张小泉剪刀卖给了浙商，现在做得不错，一个人用负责任的态度对待还有品牌常识的东西应该还是不错的，要我看王老吉的话，真正我们现在喝的很流行的王老吉跟原来的王老吉是完全不同了，你要喝到正宗的王老吉基本上是苦的，带一点大麦味，喝了以后挺降火，所以要大碗碗的喝。我们现在喝的王老吉很甜，可以降火，现在全民火很大，上火，内火攻心，这就符合服务设计第一个点，理解消费者的内在需求，洞察了内在需求，上火不是因为吃了火锅，总而言之不吃火锅也上火，不吃火锅也上火，到处都上火，王老吉正好解决了这个问题，改变了配方，在王老吉最火的时候广药已经做了自己的纸盒版的王老吉，为什么卖不过红版的王老吉？就是因为它很苦，更加正宗。原来的会强调正宗，一个做生意的民营企业通常讲究创新，如果消费者接受的话就调它，不断根据消费者的需要与时俱进。第一要有根据消费者的需求重新设计的概念，第二是根本消费者的需求与时俱进，如果做成这样一个产品，这个产品就已经服务化了。
提问：我是搜房网的记者，我想提的问题和刚刚叶老师跟我们谈到的一个话题有关，您在谈到你到丽江以后感觉这个城市在发展的同时存在非常严重的和大城市靠拢失去自己秉性的趋势，我是一个丽江人，我也觉得丽江这个城市渐渐失去了它的一些吸引力。我的问题就是希望叶老师和我们大家谈一下，像武汉这样的城市在发展和资源整合过程中应该如何保持自己的秉性？应该需要什么样的产业去带动它，保持自己的特色，又做到创新？
叶檀：我第一次去的时候感觉最好，第二次去的时候就差一点，第三次去的时候就不行了，现在就不想去了，这不是对丽江不公，就是因为它越来越趋同了，我们以前认为有很多的特色店，有很多客栈，因为提供的是在大城市完全享受不到的慢生活的特殊方式，只有到那个地方才能感受到。最近有一句话很红火，“鞋合不合适只有脚知道”，你到那里去了之后才知道你的心灵需要放松的，如果到那里你放松不了就完蛋了，我记得有一次我到丽江去，我当时感觉有点糟糕，有点不妙，我就到了小镇上去转，在卖手鼓，卖当地酒吧音乐，我到那里听，青石板路上怎么听都好听，就把碟片买回来听，在上海就怎么听不出来那种感觉，就一直搁着了，再也没有听过。在武汉也是这样的，我觉得武汉这个城市已经没了历史，你还希望它有什么历史，已经没有了，已经全都推翻了，我们看一看武汉，除了在沿江还有一些老建筑之外，还有什么地方有历史，中国的城市都是这样，49年以后的历史都是粗俗化的历史，这是第一步，第二步是趋同化，也就是说这个太粗俗了，像上海的石库门都成了贫民窟了，最低的成本该是全部拆掉，拆掉建新房子反而成本更低，效应更高，要到第三步才能做到特色化，任何定制品奢侈品都是高成本时代，这个时代中国正在看到一点影子，还没有到来，我们现在看到的仍然是趋同化，谢谢。
袁岳：我认为拆掉就拆掉，明朝前面的元朝是一个短命的朝代，是游牧民族，也不懂怎么造房子，基本上元朝的时候保留的房子都是宋代的样子，但是等到明朝的时候就把宋代的建筑风格全部颠覆的，都整成了安徽大院的全国化，把全国都搞成了所谓的明清建筑，就是徽派建筑为特点的，现在我们把它当做传统文化保存，就像元朝推翻了宋朝一样，也没有什么。历史潮流浩浩荡荡，但是我希望中国的东西也不能全做成安徽建筑的全国化，CBD是一种形态，但是武汉这样的地方应该多做几个形态，其实楚风的建筑很有意思，现在苏州的建筑包括了很多吴风的建筑，跟唐朝和日本的建筑风格很相象。武汉本来就有三镇，三镇的风格不一样，将来我们跟其他城市没有差别的金融区有，但是也有一些生活区别墅区可以有一些特别的差别，将来如果有人在武汉某一个地方做大楼可以做得不一样，比如说巴西的圣保罗，我觉得他们的CBD太牛B了，那个简直就是一个彩色的CBD，巨大的大楼，一个大楼就是翠绿，一个大楼就是粉红的，一个大楼是明黄的，一个大楼是湛蓝的，跟我们过去看的欧洲的CBD完全不一样，我觉得太炫了。我们这个时代多元化一点，一个城市的多元化可以成为一个特色，不要统统做成一个样子，现在有的城市太一致化了，全部都是同一个样式，连别墅也全部长成一个样子，太无聊了，在这个城市生活感到很闷，武汉三镇将来的建设方向可以引进一些不同的风格产生多元的组合也不错，再活一百年也觉得武汉这个地方挺有意思的。
主持人：时间不早了，再次掌声谢谢两位嘉宾。感谢所有的来宾，感谢泛海为我们带来这次思想盛筵，谢谢大家。
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