(乐居讯)1月11日,戴德梁行武汉公司举办以“新零售引领消费升级,千店千面激发消费焕新”为主题的媒体抢听会,就2018年全年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。报告显示2018年前三季度,武汉市整体经济运行平稳,全市平均楼面地价出现了多年以来的首次下降。优质甲级写字楼市场表现活跃,吸纳量创历史新高。零售市场消费走势平稳,在消费升级浪潮下,千店千面激发消费焕新。

  其中,在报告中戴得梁行分析的2018年武汉新建住宅市场的现状以及近期内房价走势的预测以及对2018年武汉商业零售市场现状进行了解读最为引人注目。

 武汉新建住宅供过于求 房价现下降趋势

  首先就住宅相关的政策层面上而言,17年以来的一系列招商引资和大学生留汉政策开始产生效益,武汉目前正处于人口高速吸纳时期,据戴德梁行数据显示,2017年武汉户籍人口达860万,净迁移率达到19.8%的历史高位,为武汉输入了更多的刚需购房者。

2018年武汉新增了9大商业体

  同时为有效吸纳优质人口,推动城市经济的发展和竞争力的持续提高,2018年武汉市住宅市场政策主要集中在保证刚需购房上。此外为建立住房供应的长效机制,积极推进落实租赁住房市场相关政策,不断完善多元化的住宅供应格局。

  2018年可以说是“刚需元年”,各种政策不断利好刚需,而武汉刚需项目在2018年去化情况也较为可观。据乐居不完全统计上半年武汉一共有163次开盘,日光盘95个,占比为58.3%。而下半年武汉一共有260个项目开盘,日光盘项目103个,日光盘的占比仅为40%,可以看到的是下半年武汉楼市推盘量增加,日光盘数量明显减少,楼下消化能力明显比上半年差得多。且在全年的日光项目中,单价15000元/平以下的项目占比达到70%以上,刚需占据市场的大部分份额。

2018年武汉新增了9大商业体

  武汉楼市的新增供应量则呈现前低后高走势,下半年供应量明显比上半年多,从供应量曲线图来看的话,尤其是在9月份供应量达361.27万方达到顶峰。

  据武汉房地产市场信息网数据显示,2018年武汉新建商品住宅成交166362套,成交面积约1804.30万方,而在全年拿商品住房预售证的住宅有224100套,预售面积达2617.64万方,截至本月目前武汉新建商品住房库存将连续五个月增加,面积将超过1600万平方米,全部卖完至少要9个月。

  很明显,从全年整体来看,2018年的武汉住宅市场呈现供过于求的局势。

2018年武汉新增了9大商业体

  而据戴得梁行供销比数据显示,2018年武汉的供销比降至合理区间外,明显供过于求。从各区域的供求关系来看,主城区除武昌区外其他区域均处于供过于求的状态;次中心区供过于求的区域主要集中在东湖高新和沌口;远城区整体表现良好,延续了17年以来的供需均衡态势。

  戴德梁行认为,目前主城区供过于求现象严重主要是由于目前主城区是武汉均价最高的区域,18年供应量较大且多为大户型,导致住宅整体价格超过普通刚需预期,在目前市场刚需为主改善型需求有限的情况下,主城区整体出现明显的供过于求就不难理解了。

  同时在他们看来在目前供应量持续加大的情况下,成交量下降显著,供过于求趋势加大,预计短期内武汉市整体住宅价格有下降的可能性。

 2018年武汉新增9大商业体 餐饮业为开业率最高的业态

  除此之外,在本次会议中,戴得梁行还分析了2018年武汉商业零售市场现状。

  报告显示,2018年前三季度,武汉市消费走势平稳,实现社会消费品零售总额4863.4亿元,同比增长10.4%。消费升级趋势明显,通讯器材、家用电器和音响器材类消费品零售额增长显著,分别同比增长约41.2%、24.4%和20.7%。无店铺零售额408.3%亿元,继续保持34.6%的高速增长。

  2018年全年武汉新增包括德成生活中心、泛海城市广场二期、金地广场等在内的9大商业综合体项目共约69.3万方的供应,其中三环以内新增项目体量均在8万方以下,超10万方体量项目只有两个均位于三环外。

2018年武汉新增了9大商业体2018年武汉新增了9大商业体

  据戴得梁行预测2019年武汉商业零售市场预计还将迎来约89.3万平方米的新增供应,且其中51.8%位于二环以内。包括武汉恒隆广场、汉口K11等在内的多个优质项目将迎来开业。

2018年武汉新增了9大商业体

  在商业零售业态方面,戴得梁行表示,2018年餐饮业仍然是开业率最高的业态,约占全年新店开业面积的31.9%,其次是服饰,约占22.3%。此外娱乐休闲、教育、美容养生等业态开业积极,分别约占全年新开店面积的13.7%、10.4%和5.6%。在新店开业面积业态占比中值得注意的是“其他”这个分类占比达到了16.1%,侧面反映武汉零售市场新店开业比起前几年集中于某几类大的业态开始出现业态多样化的趋势。