乐居讯(编辑 韩碧瑾)虽然3月29日武汉招标出让的1宗地块结果未公布,但2018年第一季度的整体情况已经明了。据乐居不完全统计,一季度武汉成交地块超过40宗,总成交净地面积超280万方,总成交金额超过385亿元。

  与去年相比,进入2018年武汉土拍市场似乎低调不少。虽然成交面积却略有上浮,但成交金额却与去年同期相比下降23%。另外,一季度出让的40多宗地块中,溢价成交的地块不足10宗。

  然而,溢价少,成交金额下降,并不能代表着土地市场热度的消减。

  相反,在土地竞拍规则日益严苛的当下,开发商抢地、拿地的热情仍然很强烈,或许是因为看好楼市,或许是因为房企强者恒强,大鱼吃小鱼格局下小房企自救的方式,因为你拿不到地就会被吞并。

 主城区地块成一季度主角  万科、中建成拿地金主

  据统计,一季度成交的40多宗地块中,主城区地块超过25宗,远城区地块成交14宗。其中,汉阳、东湖高新、洪山区成为今年开年的供地大户。

  查阅诸多地块的买家后不难发现,买主多半是一直以来在武汉有多个开发项目的知名房企,中小开发企业的身影十分少见。从拿地宗数上来说,万科、中建三局、绿地、金地等房企俨然是大赢家。

  其中,万科拿下P(2017)192号、P(2018)005号、P(2018)006号、P(2018)007号、P(2018)025号、P(2018)026号和P(2018)027号7宗位于硚口汉宜路、东湖高新、卓刀泉等区域地块。

万科一季度拿地一览万科一季度拿地一览

  中建三局拿下P(2017)188号、P(2017)189号、P(2017)190号、P(2017)194号和P(2018)008号5宗位于经开、东西湖、东湖高新等区域地块。

中建三局一季度获地情况一览中建三局一季度获地情况一览

  除此之外,河南正商、深圳力高等房企也在2018年第一季度通过公开市场拿地成功进入武汉。

  土地竞拍规则再升级  武汉土地市场还要怎么玩儿?

  土地和楼市的关系历来是相辅相成的。从2016年3季度末开始,武汉进入了频繁的政策调控期,前后多次的限购升级,让武汉楼市的成交慢慢趋于平稳。传导至土地市场,则反映在日渐严苛的土地竞拍规则上。

  下面,小编简单梳理了一下武汉土地竞拍规则的几个版本:

  常规版(价高者得)

  2016年武汉限购之前,不论网上竞拍还是现场竞拍,武汉土地市场多采用这一方法进行土地拍卖。因此,在两年前的土拍中时常会有高溢价地块出现。不论是早几年的越秀精武路地块还是近两年的融创东西湖地块、正荣光谷地块、正荣四新地块、当代CBD地块、碧桂园汉阳滨江地块、长投光谷东地块等高溢价地块均采取这一拍卖方式出让。

  初级版(限地价,竞配建)

  2016年11月22日的土拍,武汉首度启用限价令,对部分地块的最高溢价率做出限制,且在多家竞买方触碰价格红线后,转而进入竞代建、竞规划方案环节。

  2016年11月22日,根据地块挂牌文件显示,P(2016)118号地块位于汉阳区杨泗港地区新港长江城启动片,由K、J、F、G等4宗地块组成,规划总净用地面积18.29万方,最大建筑面积81.43万方,最高楼面地价不超过15000元/㎡。根据规定,如果该地块仅有1家成功报价且未超过最高限价,则该报价即为成交价;若两个或以上的报价,而现场竞价未超过最高限价,现场最高竞价为成交价。但如果竞价超过最高限价后,地块出让将转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等方式进行评比。最终该地块在未达到最高溢价率49%之后被平安集团以110亿揽入。

  旗舰版(设指导价 一次性报价)

  一个月之后,2016年12月22日的土拍专场有7宗地块设置了“指导价”,如果竞拍过程中超过了“指导价”,则按“一次报价”方式确定竞得人,而其中的细则更是大有玄机。

  除了竞拍门槛的提高,在具体地块的成交规则上,土拍也有了更细的新规定。

  “一次报价”是指在买家给出的“一口价”中,选取最高价和最低价取中间值,离中间值最接近的买家为最终竞得人;若有两方离中间值均比较近,则价低者得。新的报价方式要求开发商对地块的了解更加深刻,不仅要关注土地本身的价值,还要预估其他房企的出价,这样一来能让出价变得更加谨慎,但并不会对土地最终价格有过多的影响。

  高配版(同一买家不能参与两宗相邻地块竞拍得)

  2016年12月27日,在P(2016)132号地块和P(2016)133号地块两宗相邻地块,的竞拍上。根据竞拍规则,两宗地块不得被同一竞买人取得,竞买人需提交《放弃竞买资格承诺书》,若成功竞得其中任一地块则需放弃另一地块的国有建设用地使用权的竞买资格。

  烧脑版(“限房价、限房型、限工期、限销售对象”+当竞价达到出让最高价后,转为采取先竞无偿代建后评比规划方案)

  2018年1月30日出让的P(2017)192号硚口汉宜路地块就是“四限”地块。“四限”指的是限房价、限房型、限工期、限销售对象。

  该项目建筑面积中53100平方米为限价安置房,定向用于汉宜路片旧城改造项目被征收人安置,所建住房应按照《住宅性能评定技术标准》达到B级以上住宅水平,建设工期为24个月。

  项目可建限价房套数为636套,房屋销售均价为7500元/平方米。

  项目所建限价房销售对象的审核、监管以及限价房房源回购等事宜均由硚口区房管局、硚口区土地整理储备中心负责。

  地块达到最高指导价后,则进入“现场竞争”程序,竞无偿代建,最后参与“评比规划方案”。

  最终该地块被万科以底价成交,因是底价成交不少人认为房企捡了便宜,但事实上,要建设完地块规则上的相关设施,房企需要付出的代价也是巨大的。

  上述的竞拍规则都是已经与众人见过面了的,以后还会不会有更烧脑的规则出现?

  乐居认为,绝对会有。

  因为,伴随着武汉市公布的住房租赁政策50条,配合住房租赁行业的发展,武汉市将在土地出让中强制配建一定比例长租公寓,自持或无偿移交给政府。

  因此,在2018年武汉土拍规则只有可能更严苛。近几次的土拍中,有些地块被要求动工、完工、出售等相关时间正是印证了这一点。另外,近期举行的湖北省建管工作暨工程质量安全管理工作座谈会上也提出,武汉从今年起进入装配式建筑全面推广应用期,全市已建成装配式建筑产业基地4个,22宗挂牌土地将采用装配式建造方式纳入规划设计条件。

  然而,不断升级着的竞拍规则,在考验着诸位看客脑洞的同时,也在暗处考验着房企的开发实力,毕竟拿了地不能完成要求建设相关设施,除了利润可能不被保证,还会被打脸,以后想拿地估计也没戏。

  在去杠杆背景下,资本流动性不断收紧,房企融资成本进步一提高,房企债务到期规模攀升致使兑付高峰期集中于2018-2020年,而行业内的流动性持续偏紧已成定局。因此,未来的日子里对于不少开发商来说,以同样的价格去远城区拿完整且不受条件限制的地块,可能会成为他们的目标。