老欢笔记:武汉进入五环时代 哪环先破5万?

2018-03-13 09:14:13|来源:新浪乐居
摘要| 单看环线指标而言身为五环的大武汉跻身一线城市没毛病。

  武汉乐居:按城市道路规模而言,一线城市那叫环线,二线城市叫片区,三线城市叫大道,十八线城市叫沟。单看环线指标而言身为五环的大武汉跻身一线城市没毛病。但武汉真的有规划五环吗?

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武汉三环十三射规划图

  未来的五年你会在五环买房吗?

  武汉的五环真的要来了,市十四届人大会上,市长作政府工作报告曾提过今后五年,武汉市要打造“畅通二环、提升三环、建成四环、东扩外环,新建5条以上放射性道路,打造环射成网、循环连通的‘五环十八射’快速路网体系。”

武汉五环规划图武汉五环规划图

  最近很多购房者问老欢,在武汉买哪个区域的房子未来升 值空间会巨大?要回答这个问题,必须先要搞清楚这个问题——未来武汉的房价是否还有上升空间?回到影响房价的三大因素:A人口净流入,B土地供应和库存去化周期,C政策层面。以2016至2017年统计的武汉常驻人口增长情况以及在汉总数1091万人为例,按未来三年保守预计每年20-30万的人口净流入已成大概率事件;再来土地供应情况,乐居显示2018年新增土地供应将比2017年多40%基本够用,但就目前的去化周期3个月而言是远远达不到购房者成交需求的;最后的政策层面“限价”将依然是2018年武汉的主基调,结合以上得出的结论就是新房市场依然靠“抢”。

  武汉片区价格图  武汉片区价格图

  环线比片区的房价涨幅更快?

  定完整个武汉房价的主基调后,我们再来深究片区、环线、房价三者如何结合才是最具性价比的选择,说起武汉的片区以前的富人区非江汉江岸莫属,屌丝区是光谷南湖,而大青山区在老武汉人的眼里就是一个大型养老院;如今的屌丝也只能买到盘龙城、江夏和蔡甸了。而现阶段的青山、光谷、南湖房价都已突破两万了,但武汉均价才1万多,为什么会这样?让本地人老欢告诉你——因为武汉正式进入了“环线时代”。目前单价基本稳定在内环3.5万,二环到三环2万,三环外1万。

  哪一环的房子价格涨幅最高?

  回到主标题,“哪一环能卖到五万均价”?所有一线城市的环线房价走势均可参考北京,为了数据参考的严谨性,我剔除了涨幅过大的2016-2017年间的参考指标。就2012年而言北京三环内均价4.1万,三环到四环2.5万,四环到五环2.4万,五环到六环1.7万,六环外1.2万;而2015年的北京房价三环内5.3万,三环到四环6.9万,四环到五环4.1万,五环到六环2.8万,六环外1.8万;通过以上数据对比不难看出涨幅最大的在三环到四环间,也就是相当于现如今武汉的二环到三环间。为什么不是内环的价格猛涨呢?两个原因:第一,内环新房可售寥寥无几;第二如今的交通网多以环线贯通,未来内环的交通瘫痪基本无解;所以按照以上逻辑推断未来武汉三到五年二环的房价有可能会上5万。

北京房价和环线关系图北京房价和环线关系图

  那么,既然武汉二环边“这么值钱”,那汉口、汉阳、武昌三镇二环线附近有哪些项目值得入手呢?

  大汉口片区:

  金地悦江时代芸湾区4、7号楼非毛坯房源在售,主推建面约110-128㎡户型,均价约19000元/平,其中含3000元/平米装修。

  项目介绍:金地悦江时代地处政府规划的汉江湾EBD中央生态商务示区内,距离汉江比较近,距离凯德广场约500米,可以用公积金贷款!

  万科汉口传奇唐樾即将加推建筑面积约115㎡、118㎡、120㎡装修三房,装修标准3000元/平,整体均价23000元/平,前期房源认 筹金120万。

  项目介绍:万科汉口传奇周边的配套成熟,教育资源丰富,有很多中学和小学,主要方便业主子女的入学,位置地段不错,将来升 值潜力也是比较大,交通也很方便,离汉口火车站也近。

       大汉阳片区:

  万科新世纪翡翠滨江目前诚 意登记中,将推出二期1、2、3号楼建面约118-142㎡非毛坯共896套房源,预计价格 20000元/平方米左右。

  项目介绍:万科新世界翡翠滨江位于汉阳区琴台大道888号(知音桥头琴台大道与二环线交汇处),正二环线处,又临江,还是万科大品牌开发商,可以说是二环线边的名品滨江房。

  纽宾凯公园里预计将推出2、4号楼105、151平房源,前期房源参考价约18500元/平方米左右。

  项目介绍:纽宾凯公园里位于汉阳大道与赫山路交汇处(十里铺地铁D出口),出门就是地铁站,周边小区也多,是品牌开发商项目。

  大武昌片区:

  招商一江璟城1、4号楼即将加推建筑面积约120-183平户型,前期房源参考价约19500元/平米左右。

  项目介绍:招商一江璟城距离江滩非常近,招商的品牌和整个小区的品质不错,这边还是地铁5号线红钢城站,交通非常便利。

  清江山水九程预计2018年5月中旬开盘,将推出建面约107-183平方米高层和洋房产品。

  项目介绍:清江山水算是光谷名盘了,沉寂很久,终于有房卖了,而且是现在非常稀缺的洋房。

  武汉楼市五环时代,哪一环能卖到五万均价?最有可能的或许是武汉二环到三环之间!


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