精武路地块
新浪乐居讯(编辑 李学萍)时隔两年之久，武汉最受瞩目的地块——精武路地块再次惊艳亮相。日前，武汉市国土资源和规划局公告称，汉口精武路地块开始公开挂牌出让，总用地面积182270平方米，可建体量为714114平方米的土地将于9月12日出让。
占地18万方，可建体量77万方，这种土地之前也有出让记录。而大家关注的焦点则是这宗土地起拍价非常高，高达70亿，是武汉历年以来推出的土地中单宗土地起拍价最高的记录。
70亿！大大超过了2011年12月，南国置业7.36亿购得精武路地块，超过了武汉公认的单宗地块地王——2010年上海绿地集团53.98亿拿下武昌车辆厂地块，而9802元/平米的楼面价已超出了此前后襄河北路8778元/平方米的单价地王，让一些业内人士大呼“吃不消”。
汉口中心稀缺 “宝地”入市
P(2013)130号地块信息一览
根据武汉国土资源局的挂牌出让公告显示，P(2013)130号精武路地块位江汉区解放大道、新华路、精武四路、精武东路、江汉北路和精武一路围合的区域。
该地块规划总用地面积182270平方米，规划净用地面积为147240平方米(规划净用地面积包括规划居住用地面积61460平方米，商业服务业设施用地面积65080平方米，小学用地面积10990平方米，绿地面积9710平方米，上述面积均以实测为准)；土地分类为商服用地、住宅用地、科教用地、公共设施用地、公园与绿地；最大建筑面积不大于71.5万平方米，居住、小学建筑面积不大于28.6万平方米；最高容积率按照最大建筑面积与净用地面积比值计算(约4.85)；出让年限为商服用地40年、住宅用地70年、科教用地40年、公共设施用地50年、公园与绿地50年。
事实上，在整个武汉内环，像这样规整、大片的地块已经绝迹。新浪乐居研究员万晓琳表示，“精武路地段优势明显，不仅是核心区域，紧邻江汉路商圈，对接武广商圈；而且是武汉轻轨和地铁的换乘点，地段、配套以及老精武的招牌，成为它的有力支撑”。
昔日鸭脖一条街 如今的武汉“准地王”
精武路地王地块
站在解放大道新华路的十字街头向北眺望，一大片空地被围墙和广告板包围，这幅神秘的宝地就是“精武路”地块。新浪乐居在现场看到，分割成多个零星的小地块，其中C和A地块被用作临时的露天停车场，其余地块大都尚处于改造阶段，站在两米多高的围墙外，轻易就可以看见地块内茂盛的草，墙内的荒凉与周边的繁华形成鲜明对比。
这宗昔日“鸭脖一条街故事”改造的故事开始于3年前。2010年8月，江汉区精武路片旧城改造拆迁就已经启动。地块由解放大道、新华路、江汉北路、精武四路围合而成，旧城改造拆迁总面积41万余平方米，拆迁周期一年。次年，武汉采用爆破方式迎来了精武路片的拆迁高潮，今年6月8日，位于精武路地块的省二轻大楼西楼实施了爆破拆除，至此，精武路西侧地块的拆迁工作进入尾声，整片地块被2米高的围栏四面围合。
2011年底，精武路片首宗地块挂牌出让，该地块被南国置业拿下，楼面地价8400元/平米，将打造40万方的城市综合体南国中心。该项目位于精武路地块紧邻解放大道部分的中端，面积相当于整个地块面积的九分之一左右。该项目今年已经开工，目前地下工程已经基本完成。
今年，9月12日，武汉将挂牌出让精武路一宗地块，起拍价“超级高”，达到70亿元，楼面起拍价9802元/平米，已打破了此前的地王纪录，一旦出现竞价，这个纪录还将上扬。
记者从武汉国土资源局获悉，此次挂牌公告期为8月16日至2013年9月11日，这宗备受关注的精武准地王将开发成一个融商业金融、行政办公、文化娱乐、居住、中小学用地等为一体的高档商住区。
起拍价高达70亿 金融街、太古搏杀武汉 “准地王”
土地挂牌后，拿地房企成为精武路地块的最大悬念。
起拍价高达70亿，也注定了小开发商无力吃下这宗土地。业内人士对此纷纷猜测，乐此不彼。有人说这宗土地将由千亿房企或者外资企业拿下。一则有雄厚的实力，二则有宽松的资金流。也有人说，这宗土地商业体量较大，可能为商业操作能力较强的企业一举扛下。
而据坊间传闻，包括金地集团、太古地产、苏宁置业、南国置业、金融街控股、韩国乐天集团、世茂地产、龙湖集团等十余家企业均表现了意图拿下这幅“白金级”地块。
其中，金融街控股入驻武汉的意象非常强烈。据了解该公司去年就到武汉实地考察了精武路地块。“正式投标的请求还未提交董事会，但我们跟董事会成员沟通后，公司倾向于参与竞争。”该公司高层透露。如果最终竞标成功，将是这家大型开发商首度进军武汉市场。而上述华南开发商早已进入武汉，但在本地市场以刚需产品开发为主，该开发商亦迫切希望在武汉打造一个“地标性项目”，改变“中低端”品牌印象。
与此同时，英国太古集团的分公司——太古地产有限公司，也似乎正参与汉口精武路的改造项目。值得注意的是，金融街控股最擅长开发写字楼，而太古地产则以高端购物中心开发为主。这意味着，该地块最终花落谁家，可能将决定未来精武路是走商务路线还是购物路线。
显然，这是一个人人都眼红但并非人人都吃得下去的热点地块。市场上对于这宗地块新主人的猜想颇多，排除了诸多实力开发商后，所剩备选者其实也没几个。最终上演的是火爆的抢地大战，还是沉闷的挂牌成交，已经勾起了大家的好奇心。
在万晓琳看来，虽说目前有几家开发商有拿下此块地块的能力，但是在目前土地市场趋热，众多实力开发商纷纷拿地的情况下，开发商对于土地的需求已经减小了不少，以至于在此块土地拍卖当日，开发商激烈抢地的情况不太可能出现。到底此地块花落谁家，看来只有在出让当天才能见分晓了。
业内人士人士认为，“由于该地块涉及的资金量、建设规模均比较大，因此预计会由为数不多的大型企业参与竞买，也不排除多家企业联合体共同集资拿地。”
地王房价大猜想：新房每平米预计2万元
地段价值，区域优势，交通配套潜力，让不少房企大佬对此垂涎三尺。当业内众说纷纭讨论该地块到底花落谁家时，也抛出了一个疑问：未来房子会卖到多高的价格？
周边二手房价格参考
据了解，该地块周边目前在售的二手房成交均价约9000元/平方米左右。其中，江都仕嘉10717元/平米，日月华庭10706元/平米，渣家小区10689元/平米；东方时空10535元/平米…… 除此之外，江汉北路一些90年代修建老宿舍二手房，目前成交均价也达到8000元/平米。
照武汉市场行情，二手房房价大多数低于新房价格。以此推测，该地块住宅单价绝对过万。
数据显示，该地块起拍价70亿元，起始楼面价9802元/平，加上建安等成本和开发商利润，预计该片区未来新房价格将接近2万元/平方米，而若现场出现竞价，出让价格会更高。业内人士分析，住宅两万元只是保本，项目盈利更多集中在该地块非住宅部分。
周边新房价格参考
从目前区域来看，葛洲坝国际广场 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)在售94-117平米二居室、144平米三居室、171-179平米四居室现房房源，均价12600 元/平米。而泛海国际居住区悦海园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)在售精装两房、三房，均价16000元/平方米；美联西马名仕 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)二期在售房源45—94平米，均价13800元/平米。周边楼盘均价都在1万5左右，再加上武汉知名老江景房武汉天地目前的均价仅为24500元/平米，不禁会有“面粉贵过面包”的疑问？
但据知情人士透露，即使今年拿了地，等楼盘开发出来最快也要到明年，那时武汉主城整体房价又会有一定上涨，由于该地块地段优势凸显，项目住宅价格上两万也属正常。
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